经济全球化对企业的机遇与挑战(浅谈我国房地产楼市与泡沫经济)(七)

在此房地产市场启动阶段，市场的典型特征是计划经济向市场经济过渡，建立市场化发展的根本动力，以自主需求为主导的市场交易结构。其中，舆论导向中著名的段子就是中美两国老太太的住房消费理念的故事，深入人心，对刺激城市居民的消费愿望起到了间接的作用。

2003年，中国实行统一收储并出让的土地管理政策，再加上中国在1993年形成的地方财权与事权分开的财税管理体系，地方拥有有限的财权，却必须承担更多的地方事权。这一体系下，地方政府无限制追求以土地出让为主的预算外财政收入，以填补地方事务的财政支出不足。另外，建立在房地产开发之上的城市建设、招商、税收及GDP等恰恰是中国行政体制下的官员考核主要指标。这样房地产成为地方发展的主要或唯一发动机，在随后的十年里，“土地财政”愈演愈烈、地方实业萎缩、房地产在地方政府的拥护下获得了空前的发展。    

2004-2013，宏观调控中，房地产市场爆发式增长和衍生结构不良的行业局面。

由于1998-2003年之间，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，中国房地产在之后的10年获得了空前速度的发展。巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展。中国的各大城市都成为“巨大的工地”。从2004年起。中国房地产投资连续保持20%的同比增长率，价格涨幅200%，每年的竣工面积达到500万平米，是1998年之前总和的1.5倍，是美国房地产全年竣工面积的1.2倍。在此期间，房地

产为中国绝大多数的城市居民解决了住房问题，城市人均居住面积从12平米上升到32平米。房地产为中国城市的升级改造提供了机会和样板，城市数量从

1949年的50座增加到150座，大量的城市面貌获得显著改观，由市场主导的商业地产蓬勃发展，人均商业面积在2012年达到20平米。

在10年的发展周期中，中国逐渐形成了消费、投资和出口贸易这三大经济“马车”。其中，投资和出口构成了中国增长的核心，而房地产是投资中的重要力量。所谓“中国模式”就是出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。房地产产业经济自2010年以来，占GDP25%强。而房地产带来的各项收入普遍占到地方财政的70%以上，被当成支柱产业，这一系列即是所谓的房地产“绑架中国经济”说。

虽然中国房地产伴随中国总体经济获得了空前的发展，也解决了积累的住房问题。但行业发展过程中也暴露了更多的问题。比如，消费主导的市场变成消费与投资并重；城镇化率从1978年的22%提高到2012年的51%，但是贡献绝大多数统计口径的进城农民没有获得产权住房；城市家庭因为购房导致的家庭负债过高，一套房耗掉了三代人的积蓄且背负沉重的债务；以房地产为代表的社会财富再分配导致了阶层分裂，社会不公平；与房地产有关的社会问题诸如拆迁、纠纷、群体事件愈演愈烈。社会中逐渐出现质疑中国房地产发展模式、抱怨房价过高、上涨幅度过快的声音，各种社会矛盾出现，房地产业成为社会关注的焦点。

2004-2013年，在一系列社会压力下，中央政府开始实施调控，主要手段是对于供给端的土地供应、房屋供应和需求端的挤压投资需求，及行政类的市场管制。但由于未触动房地产发展的根本动力（前文已述），历次调控以失败告终。2008年，美国爆发金融危机，全球经济衰退，中国为了刺激经济发展推出更为宽松的货币政策，更为直接推动了房地产价格的上涨。房地产市场反而由于行政对于市场的干涉，一次次地爆发式增长，价格快速上升。截止2012年，以国际通用衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，二三线城市，大量房屋空置。因此，历次的房地产调控都是舍本逐末，由中央政府推动形成了一个畸形的房地产市场，给民众留下了房地产发展负面的印象。

此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。表现在沿海与内地市场的不平衡，市场主要聚焦于长三角地区（上海、浙江、江苏）、珠三角地区（广州、深圳及周边城市群）、环渤海地区（京津冀辽鲁等），内地及中西部地区市场占比小；城市与农村的不平衡，房地产主要在城市中发展；客户群体的不平衡，客户主要是先富起来的城市富裕阶层，占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房；房地产产品品质的不平衡，普通住宅品质低下，高档住宅奢华。

中国房地产企业在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，企业数量极剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。2005年，房地产前100强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，房地产行业前50强占据了21%的市场份额，企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。

2013以来的趋势定方向、调结构、改革。