经济全球化对企业的机遇与挑战(浅谈我国房地产楼市与泡沫经济)(十)

开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开

发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

手段二

大幅提高开盘售价

开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

手段三

后续房源转售为租

开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。

手段四

谎称进入尾盘期

这就是前面记者采访中遇到的情况。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

变相涨价

是指表面上不改变商品价格，而从质量和单位数量方面实质上形成商品价格上涨的一种价格违法行为。严重败坏社会公德，败坏社会风尚，损害消费者利益。对这种价格违法行为必须严加制止，对违法企业和责任人员应当给予必要的经济罚款和行政处分。

通常发生在紧俏生产^^文档和日用消费品价格及其收费中，其主要目的是变换形式捞取非法收入，其主要方式有：对老产品偷工减料，粗制滥造，降低商品质量而不降低价格；对结构、材质、工艺没有较大突破，也没有采用新技术原理、新设计构思，而用改头换面的手法，在外观、装潢、式样、规格上作些改变，即以“新产品”名义重新定价，提高价格；销售商品时，以次充好，以劣充优、掺杂使假、短尺少秤、抬级抬价；收购农产品时，降质抬级争购；在服务收费上，减少服务项目，降低服务质量而收费不变；超出议价范围搞议价等等。

1）提高首付，多出加价部分不写入合同，不给开正式发票；

2）搭车库销售并做高价格，把车库部分与房子捆绑销售，车库价格奇高；

3）内部销售，房子以非常便宜的价格卖给内部职工，然后职工再加价对外销售；

4）卖精装修房子，把装修款做高。

等等不一而足。这些都是开发商规避政府限价的手段。

摇号认筹

摇号购房即摇号选房，是指开发商先公布要销售的楼宇，在特定的时间段内，发放固定数量的VIP选房卡，在指定时间到指定地点进行公开摇号选房。由有声望的人士用电脑摇取第一位购房人，第一位购房人先用电脑摇取第二位购房人，之后第一位购房人选房并亲自在公示的房源价格表上销控房源。

认筹是指开发商正式销售前通过一些折扣让购房者缴纳认筹金等费用的行为。根据规定，任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动，是国家明令禁止的。

“认筹”是个舶来品，灵感来自香港房地产市场的一种炒作方式。“认筹”就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“认筹金”来体现。在缴纳“认筹金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。

“认筹”不仅让开发商在楼盘销售时占尽优势，还隐藏着不少风险，猫腻很多。首先，购房者想要“认筹”，必须缴纳数千到数万元不等的“认筹金”。开发商都会承诺，“认筹金”可无条件退还。但是，即使有“认筹”者因不满意而要求退款，能得到一笔免费短期贷款，对开发商而言也不算吃亏。这实际上是一种无偿占用购房者资金的“融资方式”。而且，对这些“认筹金”，政府部门无法监管，一旦楼盘建设出现问题，开发商卷款潜逃，购房者很难追回“认筹金”，到时只能成为诈骗的受害者。

“认筹”也是开发商操控房价的手段。通过“认筹”，开发商能够轻易控制房号，从而故意制造楼盘热销的假象，让购房者产生紧张感，着急出手买房，借机抬高房价。

另外，“认筹”还是孕育“炒楼”的温床。在一般情况下，只要交纳“认筹金”，就可以参加抽号，而且“认筹金”可无条件退还。这就给“炒家”提供了机会。“炒家”一般都会“一盘多认”，也就是在同一个楼盘内多次“认筹”。而“认筹”数越多，被抽中的机会就越大。往往抽中一个号转手就能卖钱。更有甚者，那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”，然后再转手倒卖，赚取“号钱”。

3、银行与房地产

无论是开发商还是其他商家，资金流动是生意做下去的保障之一。开发商在拿地建造房子的时候，成本并不是公司内的现金，而是向银行贷款，一旦楼价下跌，利润比还款额低，那银行那部分贷款开发商很有可能还不上，这样便容易造成银行的坏账。至于房价是否会低于成本，这个是肯定的。行情不好的时候，有部分开发商是将房屋低于成本来出手，目的就是保证资金链不断。

提起中国的房子，政府是按照宪法上的说法，给老百姓办实事儿的。银行是为各种客户提供优质金融服务的地方。而开发商，借用时寒冰先生的话说，就是一群唱着"走进新时代"、"空手套白狼"的人。 

政府执政有清廉与腐败之分，银行服务有优质低劣之分，那房地产开发商们又能怎么分呢？一位房地产领域的民意学者沈晓杰先生对此曾有过一段颇为精辟的评语："如果要让一般的老百姓来评价开发商，人们最可能选择的形容词会是什么呢？民群众对此是早有归纳和"定论"：用一个字来形容，就是"黑"；用两个字来概括，那就是"暴利"；用三个字归纳，那就是"掠夺者"；用四个字总结，那就是"人民公敌"。"针针见血、箭箭中靶、枪枪十环"。历来如此。 

在没实行住房改革前，我们国家搞的是福利分房政策。虽然僧多粥少，房少人多，论得年头久了，兴许也能在退休前赶上个分房几班车。尽管是每月交租金的房子，好歹也能住人。那时盖的房子有的也挺结实、漂亮的，而且是在没有什么"开发商"的条件下，由建筑公司的工人们盖成的。