经济全球化对企业的机遇与挑战(浅谈我国房地产楼市与泡沫经济)(九)

随着中国房地产业的发展，国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。

财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示，2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元，比2013年增加1966亿元，增长4.1%。其中，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入42606亿元，同比增加1340亿元，增长3.2%。

而2013年中国国有土地使用权出让收入则是首次突破4万亿元，达到41250亿元，比2012年增加12732亿元，增长44.6%。

对照2013年和2014年数据来看，虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位，但增幅已经大幅缩小。

国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，除土地出让金收入外，还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。

此前，地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元，2012年一度降至2.8万亿元。

万科主席王石在接受采访时被问及中国的房屋是否过于昂贵，他答道：“是的”。当主持人提到上海普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上，王石则表示实际比例甚至更高，他说，“这是一个泡沫，非常危险，甚至是个‘灾难’。”

与一二线城市量价大幅齐升的局面不同，不少三四线楼市陷入了“增长疲软期”，不仅增速缓慢，甚至有所下降。业内人士表示，三四线城市房地产市场开始出现供应过剩及泡沫隐忧，风险不容忽视。

中国房产信息集团分析师杨晨青说，大多数城市九、十月份的成交量创下近几年以来的新高，上海、南京、杭州、武汉等城市新房销售面积是2010年调控以来的最高点，相当一部分城市销售面积已超过了去年全年的总和。

与此形成鲜明对比的是，三四线城市楼市“不温不火”。在湖北省西部某市，号称当地最大的三个楼盘都是近百万平方米的大型小区。多栋楼房已经建成，临街一排几家商铺已装修完工。然而，销售中心人员稀少，住宅楼大部分没有装修入住的迹象。

与此同时，很多三四线城市房地产市场过去几年也经历了房价暴涨，却很萎靡，房价回落甚至“弃房”现象。温州市一些烂尾楼盘无人敢接，法院无奈之下将司法拍卖搬上淘宝网，做起了“掌柜”。

最新价格监测显示，温州商品住房平均销售价格为1.7万元/平方米，同比下降3.41%。与2011年初的顶峰相比，当前温州商品房价格平均缩水幅度为26%。

业内人士认为，无论从地区还是城市来看，房地产市场已经出现了越来越明显的分化特征，三四线城市楼市的泡沫隐忧越来

（三）问题

1、开发商的应对策略(捂盘惜售 饥饿营销 摇号认购 变相涨价)

饥饿营销不仅仅是为了调高价格，更是为了对品牌产生高额的附加价值，从而为品牌树立起高价值的形象。与市场竞争度、消费者成熟度和产品的替代性三大因素有关。通过调节供求两端的量来影响终端的售价，达到加价的目的。商品提供者有意调低产量，以期达到调控供求关系、制造供不应求“假象”、以维护产品形象并维持商品较高售价和利润率的营销策略。商家采取大量广告促销宣传，勾起顾客购买欲，然后采取饥饿营销手段，让用户苦苦等待，结果更加提高购买欲，有利其产品提价销售或为未来大量销售奠定客户基础。

捂盘惜售

捂盘惜售，从字面意思理解是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”，其目的和“囤房捂盘”一样，都是为了哄抬房产价格。

捂盘要承担法律风险，惜售要赌市场风险，理智的做法是“赶紧出货、落袋为安”。

随着2007年房价上涨，各大媒体再度屡屡提及，将之归为房价上涨的主要原因之一。 “国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。

实现销售是开发商的最终目的，所谓“落袋为安”，但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此，捂盘惜售所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。开发商是理性的经济人，存在着利润最大化的追求，但是，开发商将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担风险。

比如在一个不断下跌的房地产市场中，开发商可以选择卖或者不卖，选择先卖某部分单位而不卖其他单位的，这都是基于其对大市发展的理性或者非理性判断，但一旦选择后由此产生的风险，开发商将独立承担。

同样，在一个上涨的市场亦如此。我们不要只看到开发商风光的一面，殊不知很多开发商因为误判大势，损失惨重。

又比如，同样是一个楼盘，为什么开发商会先推售某些单位，后推售其他单位呢？除了工程方面的原因外，主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”的考虑，在投资时候需要这种考虑，在出售的时候同样需要这种考虑，即不能将所有货物一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出。

手段一

晚领证分批拿