经济全球化对企业的机遇与挑战(浅谈我国房地产楼市与泡沫经济)(十二)

依照时寒冰先生的分析，取消开发商，即使在现地价等因素不变的情况下，房价也能下降近半。因为房地产领域中，90%的利润都被开发商掠夺走了。这是它们迄今为止，都不公开自己的房价成本到底是多少的最主要原因。据专家测算，仅2004年一年的时间里，开发商除了获取比社会平均回报率还高的1000亿元的正常的利润以外，当年从中国从数百万户买房者的手中攫取的暴利，就高达4000亿元。前些时候，广州市广钢集团的自建房，均价才2050元/平方米。而广州市今年2月份一手房签约的平均价格是多少呢？8134元／平方米。

银行在国民经济中的地位及作用相当重要，金融是关系到一个国家的经济命脉。涉及到中国房地产开发方面，银行也"功不可没"。银行的服务功能一是要支援国家各项经济、国防建设，二来更应该体现出人民银行为人民的服务宗旨。却离老百姓越来越远，甚至有的银行业务基本不对个人，即钱不多的普通民众了。

开发商先把放在手里的地捂着，一捂就是好几年，等着地价升值。要不去年怎么有些城市每平米的地价都超过了每平米的房价，创出"面粉比面包还贵"的中国房产奇迹。并告诉老百姓：中国能盖房子的地儿可越来越少了，再不买房子(其实就是一块空地)以后可就买不着了！印证了一位阿朦先生的预言：一旦染上铜臭的味道，学者冠冕堂皇的声音背后也掩藏着阴谋的谎言。 

开发商不仅仅会"捂地"，还会把捂热乎的地拿到银行还能贷来大笔的"开发贷款"。同时又通过"商品房预售制度"把赚的钱提前收进自己的腰包，然后从银行的"按揭"中，又能赚到一笔"额外"的利润。而这个赚钱的前提是一没有大风险，二是不用开发商自己掏钱。据中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》提供的数据：2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为"定金和预收款"，占房地产开发投资资金来源的43.1%("定金和预收款"中有30%的资金来自银行贷款)；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，占全部资金来源的30.3%(在这30%的企业自筹资金中，又有大约70%来自银行贷款！)；第三大资金来源还是银行贷款，占资金来源的18.4%。而到了2006年，房地产开发资金中使用银行贷款的比重仍然在55%以上。 

据"2006胡润百富榜"上的富豪排列名次，登上前十名"中国首富"的，竟有6人全是靠房地产而一举暴富的。

从表面上看，银行贷给购房者的钱，是帮助他们圆了自己的住房梦。而实际上，是帮了开发商从老百姓的兜里榨取更多的黑心钱。尽管这样，我们的银行行长，如建行副行长范一飞同志还是大言不惭地说："房地产贷款是质量优良的贷款品种，无论是收益水平还是增长水平，这个产品的空间还是很大。我想替房地产贷款叫一下委屈。实际上，房地产贷款是我们银行业盈利水平非常高的一个业务，同时也是我们盈利保持比较高增长的重要因素。" 话可以这样说，但范行长别忘了建行曾经的"辉煌业绩"：据国家审计署公布2002年年度审计报告，公开披露了广州市建行虚假楼宇按揭事件，涉及骗取贷款3793万元，其中3270万元无法追回。在这些虚假按揭行为中，房地产商同时充当起卖方和买方两个角色，每月从自己的账户上划转偿贷，而名义上的买主大多不过是廉价出租自己身份证件的建筑民工。

可以说，伴随着我国房地产市场所谓的"繁荣昌盛"，这种"假按揭"也一直在发展着，存在着。如果房价处于不断地上涨的态势，有多少人会去主动揭发它、捅破他。可一旦房价的泡沫破碎，高高在上的房价回归它应有的价位时呢？我们的银行家们还笑得出来吗？还能继续高唱"房地产贷款是质量优良的贷款"的赞歌吗？前不久深圳发生的"断供第一案"，不又是源于银行与开发商合谋制造的"假按揭"吗？在这起案件中，银行控告业主违约断供，业主反告银行违规放贷、开发商欺骗，反正是你咬我我咬你，相互一身骚，谁也不是什么"好东西"。不过，银行再怎么告，你自己应负的责任是无论如何推卸不了的。正如三年前工人日报的一篇文章中所说的：在一个缺少基本游戏规则和商业道德的房地产市场上，即便爆出天大的丑闻都不算是意外。 

迄今为止银行贷款仍然是我国房地产公司最为看重和依赖的融资途径，而在现实的房地产融资过程中，确实存在着用假证抵押，重复抵押，债权落空，超值抵押房地产，贷款赔付受损等诸多房地产贷款风险，但这些问题的主要原因是银行自身的信用体系不健全所造成的。尽管从商业银行自身的贷款情况来看，房地产仍为商业银行的优质资产，但相对单一的融资渠道以及巨大的财务杠杆作用，当房地产信贷链条的某一环节出现问题时，必然引发巨大的金融风险。"房价下跌幅度过大引发金融风险"，如何解决"相对单一的融资渠道"的问题――海外上