经济全球化对企业的机遇与挑战(浅谈我国房地产楼市与泡沫经济)(十五)

赢利性：炒房的目的即为牟取更多的利润。炒房团以赢利为目的，是它与社会团体相区别的重要标志。在实践中，由于炒房种类不同，其赢利的方式也不同：一种类型的炒房不以影响房地产市场价格为目的，通过持有购进的房屋，待房地产价格上涨后，再行卖出牟利；另一种类型的炒房，主观上具有影响房屋价格的故意，通过实施虚假交易、散布虚假信息等方式，炒作房地产，牟取暴利。

自主性：自主性是指炒房团内部实行自主管理的原则。这集中体现在炒房行为、宗旨、重大活动等重大问题均由其自主决定，不受外部组织控制。它可以是随时的买卖，只要看准时机，将房子买进，囤积房源，然后在适当的时机转手。

法律边缘性：高丙中教授将社会团体的合法性分为四种形式：一是社会合法性；二是行政合法性；三是政治合法性；四是法律合法性。因此有必要分析炒房是否具有合法性。就社会合法性而言，一直以来人们对炒房都是争论不休，但是也并没有明确的法律条文对此有明文规定，因此他们在一定程度上存在社会合法性。而政府对炒房也从未明确表态，其行政合法性不明。至于法律合法性，而且没有一部法律对其有明文规定。综上，无法认定炒房合法与否，因此认为炒房具有法律边缘性。松散性：炒房一大特点是松散性。一是炒房成员往往不固定。通常炒房团的组织者通过新闻媒体或其他方式发布消息，再将社会上报名的人组团，赴外地看房、购房。组团的方式决定了炒房团的组成人员通常是不固定的。二是无严密的组织结构。炒房团内部无明确分工，运作方式带有随机性。

炒房是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。只能认为，炒房团是自由市场经济下社会个体为追求自身经济利益最大化而结成的松散联盟，其内部聚集了大量资金，其目的均是通过投机房地产市场赚取利润，在行动时成员之间彼此联系，对房地产市场造成的影响较一般炒房者要大。

由于炒房行为的产生，是房地产泡沫经济的产物。究其原因是一些地方政府，身居幕后纵容投机炒作，成为土地适度饥渴政策的制定者和执行者、土地开发权钱交易的参与者。一些地方政府公然违背国家政策，成为坐地经营的炒房势力。虽然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府，不过地方政府绝对是中国炒房的核心组成部分，和开发商一样是炒房大军中的大赢家。各种炒房行为的产生是各个因素共同作用的结果。

政府难辞其咎：地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只有土地这一项核心资源了。这意味着，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。与此同时，它的成本却仍然是零，因为土地的减少，银行的坏账、资源的衰竭几乎都不是由地方政府来承担最终责任的。地方政府作为最大的受益者是难辞其咎的，因为是受益者，在稳定房价等工作中就无法坚定的执行国家的一系列指令，对房价的上升或明或暗的起了包庇的作用，从而给炒房行为的产生提供了政治环境，或者说是一个温床。

开发商是始作俑者：房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一个亿的楼盘，可以处理成只赚四千万或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假相。也有地产商采取更直接的骗人手段如捂盘惜售、炮制地荒论、安排民工排队制造虚假繁荣等假相。

一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。另一方面，价格同盟在所谓的"定价策略"方面也有体现，几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。

应对策略也是有的：

税收征收到位：“加强税收征管，确保征收到位，将是下一步管理层的工作重点。”国税总局官员在重要场合传递出这样的信息。通过相关调查和测算后发现，如果购房环节的所有税收都依法征收到位，即使房产出手价格比购入价翻两倍，炒房者至多只能赚到现在毛利的1/3。但实际情形是，多数购房环节税收都因为各种原因存在“优惠”，距征管到位差距很大，从而给炒房者留下不小“博利”空间。

而据另一位相关部委官员透露，单是依靠现有税种设置，就有足够空间可以对房地产市场进行有效的调节。例如：七部委新规中进行调整的营业税只是房地产交易环节的税种之一。所谓调整，也不过是取消了之前为鼓励房地产市场发展而给予的部分税收优惠。而在房地产交易环节还有个人所得税、土地增值税、契税、印花税等多个税种，其中除印花税外，其他都有优惠。仅简单地取消“优惠”，税收调节空间就非常大。

而管理层显然已经意识到了这个问题。国家税务总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，要求对房地产业税收实施一体化管理。总体要求包括，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书(先税后证)为关键，以信息共享、数据比对为依托，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强诸税种的税收管理。至于是否和何时取消相关优惠，表示政策将“择机而出”。

调控需治本：持有环节税收积极推进，七部委新政中全额征收营业税只是一个便于操作的“应急”对策。只能抑制短期炒作的资金，有大量闲置资金的炒房客不会受到较大影响。另一方面，由于中国经济稳步增长预期，长期来看，炒房者对房价上涨的预期不会降低。加上“两年内交易”期限设置以及对开发商实际难以监控，实际操作中有很多空子可钻，从而削弱了其打击和调控楼市的实际力度。该人士表示，基于此，利用税收杠杆调节楼市必须继续进行。