经济全球化对企业的机遇与挑战(浅谈我国房地产楼市与泡沫经济)(十八)

6、刚需购房与困难

需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。刚性需求（Rigid Demand）指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。当刚性需求被上涨过快的商品破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求 。对于住房的刚性需求，其实就是大众为了财产保值增值的一种投资手段，对于没有更好投资渠道的中国来说这是大多数民众的唯一选择。

对于开发商而言，“刚性需求”可以用在不同场合。开发商们推崇刚性需求，一方面是要为其房价上涨制造理由，另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。其实，开发商们所说的刚性需求，也就是市场经济环境中的供求关系，在市场经济环境中，商品供不应求时，商品价格就会出现上涨。刚性需求就是涨不涨都需要购买。

而开发商在房价上做文章，是误导消费者的手段之一。人们购房的意愿是随房价的高低而不断变化的。当房价过高，消费者无力承担时，只有小部分人可以承受，那购房的人自然就少，相反，当房价处于低位，有住房需求和投资需求的人都愿意购房。

在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。 

同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。 

此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。 2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米，比上年增长42.1%。有多少是刚性需求带动的? 

链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投资型需求已经成为主流。 

尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。 

“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。

在不少城市，购房者买房时遇到了这样的情况，即使有购房资格，并且已经凑齐了首付款，但是在选房时总会遭遇这样的尴尬，那就是置业顾问根本不让选。至于原因想必大家都知道，开发商在卖房时优先卖给那些全款支付的购房者，其次是高首付比例，最后才是那些只拿得出三成首付的。

显然，开发商的这一行为有违公平公正的原则，尤其是房价处于高位的现在，对于那些纯刚需购房者来说，全款买房显然是行不通的，但是大家的购房需求却是真真实实存在的。

因此，为了保障所有购房者的权益，包括西安在内的6个城市已经出台了强制开发商摇号买房的措施。其中西安市明确规定，但一个楼盘的意向购房人数多于可售房源时，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

摇号确实可以在一定程度上保障所有购房者公平买房的权益，但是前提是摇号过程中不能存在暗箱操作，否则就会变成开发商牟利的手段。之前，就有关于开发商操控摇号软件，收取购房者高额摇号费的案例。

虽然这6个城市的购房者在以后买房的过程中会更加公平，无论是贷款买房的，还是全款买房的，都站在同一起跑线上，但是这也从一个侧面上说明了，目前的新房市场仍然处于供小于求的局面，买房人的数量远远多于新房房源的数量。买房时公平了，但是并没有变得容易。

同样，在新房供不应求的前提下，这些城市的房价也难有大幅回落，能够保持住不大幅上涨就已经非常不错了。因为要想房价真正回落，供需关系必须要恢复至平衡或者供大于求的局面。包括限价措施在内的各项楼市调控政策，目的都是为了抑制房价的过快上涨，而不是为了让房价快速回落。关注今年房地产市场走势的网友都应该知道，在房住不炒的大背景下，维持房地产市场的稳定将是各项施政方针的关键，而房地产市场稳定的前提就是房价不能出现大涨或者大跌。

而房价不回落，房子又处于供不应求的局面，刚需购房者的买房之路也会更加艰辛。以前很多购房者是因为钱不够，买不起房子，现在却要面临不但钱不够买不起，而且即使钱够了也可能买不到的问题。现阶段买房，除了要有足够的资金以外，还要看自己的运气。毕竟像汽车摇号一样，有的人排了好几年，也还是没有摇中。