经济全球化对企业的机遇与挑战(浅谈我国房地产楼市与泡沫经济)(五)

其实台湾省土地改革模式值得借鉴。当年国民政府迁台，政府推行土地改革方案，采用不流血的政策使台湾农民耕者有其田。并制定了相应的政策来稳定土地政策和农民，以避免大量的农业失业人口冲击脆弱的城市。到了上世纪70代，面临巨大的社会压力和财团压力，国民党政府最终反对开放土地买卖，而是将资本引入农村，过渡到台湾工业化后期，全社会进行社会资产再分配，解决社会贫富分化问题和工农业分化问题。过了十多年，台湾完成工业化，经济发展到了较高的水准后，台湾放宽了土地政策。这时候的土地价格已经从每甲四万新台币上升到了三千万到四千万不等。大量的农民因为出卖土地而得到了多年的补偿，享受到了国家工业化的经济成果。社会财富再次通过土地买卖得到了再分配，避免了大量农民的破产。工农业发展平衡，同时造就了大量的中产阶级，使台湾社会更趋向稳定。另一方面，在经济上，出让土地造成了部分人群的资本富裕，社会消费和投资都带动了起来。重要的是这些“暴富”的农民拿到出卖土地的财富之后，将资本转向高风险的高技术行业，正是这些知识含量不高的“暴富”农民，成为台湾产业提升和转型的资本输入者，而此点则可以算是台湾土地政策的意外收获。

制度缺陷与市场缺陷共振：股市与楼市价格泡沫类似. 　

人们越来越清楚，中国的楼市和股市一样，存在重大制度缺陷：

一，房地产市场和股市一样，是一个权力介入型市场，权力资本的作用超过了其他资本，产品市场化而要素非市场化不对称，导致了住房市场畸形以及价格居高不下。

二，地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力，出于追求发展政绩的冲动，这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱非常相似。

三，房地产商推高资产价格的市场操作手法与股市黑庄颇为类似。

在股市中，如果有人控制了一只股票足够筹码，就完全可以操纵股价。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在首先推高高价股票的价格，诱使其他中低价股票的价格自然会被带上来，这一手法在房地产市场中也已经被使用；2005年房地产投资商提出转战二、三线城市。从技术上看，这一做法十分类似于股市中庄家炒作某个板块或概念的股票时使劲拉升龙头股票的手法，龙头股票的赚钱效应引诱散户拼命杀入同板块或概念的垃圾股，只要龙头不倒，其他股票就跟着上涨，一旦庄家达到目的，散户的末日就来临。许多城市的价格已经翻番，少数项目价格甚至上涨数倍。这与股市庄托的做市效应是一样的；为了推高价格，房地产商伪造大量虚假成交合同，通过这些虚假合同，使得房地产价格“无量空涨”。这一做法类似于股市庄家自我对敲拉抬价格。

然而，一个不规范的市场是不可能实现持续快速的成长的，股市如此，房地产市场亦如此。可见，股市、楼市的制度规范和市场规范是缺一不可的。

对于国内房地产现状，中国有自己的特殊性。地少人多，财政收入不足以提供更多的保障。但中国房地产是否存在“泡沫”的争论似乎可以借鉴而有另解。

首先是保障性住房应与市场化供给分开。政府保证居住权利，市场解决改善与投资发展问题。

再者是政策应有适当的超前性。从预期的角度制定规划与长期政策。

三是房地产的发展与城市建设可以用更快的速度和效率放开。

四是需求与消费不局限于本国、本地、本城的居民。充分利用城市公共资源，形成城市吸引力，会创造出财富集中的特殊效应。

4、金融危机与楼市泡沫的关系

亚洲金融危机的导火索之一就是房地产的过度投机，其中的逻辑明确得近乎简单。

1997年金融危机发生之前，东南亚经济繁荣景气、乐观情绪弥漫，但飞速上涨的房价种下了泡沫的危机，1992年到1996年，泰国曼谷建成了76万套新住宅，其中15万套空置无用，而到1997年金融危机爆发的时候，泰国闲置的住宅高达85万套。

“泡沫在1996年开始破裂。1996年泰国经济发生了两个重大变化。首先，由于房地产泡沫破裂，金融机构出现大量不良债权；1997年初，泰国办公楼的空置率达21%，位于曼谷商业区的房屋价格下跌了22%。”中国社科院世界经济与政治研究所所长余永定撰文指出。

这进一步引发了银行贷款的坏账和呆账，引发了泰国金融恶化。1996年6月底，泰国商业银行不良资产率达到35.8%。

1997年7月2日凌晨四点半，泰国央行发表了一项重要声明，宣布此前十余年盯住美元的泰铢，开始自由浮动。泰铢对美元当日即贬值超过15%，亚洲金融危机正式开始。

这场危机迅速产生多米诺骨牌效应，很多东南亚国家房地产行业成为此次危机的重灾区。

福利分房：当年的危机免疫

不过，相对比东南亚地区，中国内地楼市所受影响要间接一些。