一 抵押贷款的相关内容
二 抵押品的选择
三 准确估值、确定合理的抵押率
四 抵押品的占管与拍卖
五 加强抵押贷款的风险管理
六 抵押贷款的操作误区
七 办理抵押贷款中常见的问题
内 容 摘 要
随着我国经济体制、金融体制改革的深入和商业银行机制的引入，我国银行业面临更大的竞争和风险，为了提高信贷资产的质量，降低信贷风险，我国银行业将抵押贷款方式作为其贷款的首选方式，为其顺利收回贷款本息提供了有效的保障。然而在实际的抵押贷款业务的操作中存在很多值得思考和注意的问题。
抵押品的选择，对抵押贷款的保障性，抵押权的实现起着决定性的作用。在选择好贷款抵押品后，银行应对抵押品进行客观的、准确的估价，进而确定抵押贷款的额度，是抵押贷款的重要内容。银行实现对抵押品的占管，这是使银行拥有的抵押权得到充分保障的前提。只有在加强了抵押贷款的风险管理的基础上，才能做到真正意义上的“抵押”， 银行才能有效的控制、降低信贷风险，提高信贷资产质量。
抵押贷款在选定贷款客户上的误区，认为贷款客户只要提供抵押物，就可以对客户进行放款。对客户的信誉、生产经营情况、生产经营的项目的选择、经营的合规合法性、借款用途的合法性等就不再过问，不进行详细的调查，一心想到：“反正有抵押，到时借款人不守信用，不按期归还贷款，收回抵押品卖了就了事大吉。”这种做法就是把银行当作了“当铺”。严格按照抵押贷款操作规程办理业务。
抵押贷款是一种贷款方式，我们要将此项贷款方式做好，还需从增强银行信贷资金的安全性、流动性、效益性的角度出发，为我们的广大的客户服好务，在实际的工作中不断的进行探索，进行新的抵押贷款品种的开发，不断的创新……如建行此次推出的个人住房最高额抵押贷款，中行新推出的个人抵押循环贷款，这些就是创新，有了一个创新就多了一条路，银行也就多了一条收益之路。
抵押贷款问题研究
引 言
随着我国经济体制、金融体制改革的深入和商业银行机制的引入，我国银行业面临更大的竞争和风险，为了提高信贷资产的质量，降低信贷风险，我国银行业将抵押贷款方式作为其贷款的首选方式，为其顺利收回贷款本息提供了有效的保障。然而在实际的抵押贷款业务的操作中存在很多值得思考和注意的问题。
我作为信用社的一名员工，作为一名信贷员，在实际工作中遇到过很多有关贷款方面的问题，而对于抵押贷款自己接促得最多，遇到的问题、产生的疑问也最多…………现就抵押贷款谈谈自己的一些看法。
一 抵押贷款的相关内容
我国现行的《贷款通则》中载明,按贷款方式划分的贷款种类为信用贷款、担保贷款和票据贴现。而我们这里谈到的抵押贷款，便是担保贷款的一种。抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的 财产作为抵押物发放的贷款。这种贷款通常用于未树立收益稳定的良好信誉或未产生与其资本相称的营业额的企业，或者财务状况较差的企业。这种贷款方式相对来说具有一定的保障性，在借款人到期不能偿还银行贷款本息时，银行有权处置抵押品并优先受偿。
二 抵押品的选择
抵押品的选择，对抵押贷款的保障性，抵押权的实现起着决定性的作用，所以借款人和贷款人双方共同选择并确定合适的抵押品，是办理抵押贷款的重要内容之一。我国的《担保法》明文规定了可以抵押的财产主要包括抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器设备、交通运输工具和其他财产；抵押人有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人有权处分的机器设备、交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；以及依法可以抵押的其他财产。我们在选择抵押品时应依据法律允许自由买卖、减少风险易于变卖、抵押优先、易于保管、易于鉴别的原则进行。现在我国银行业要求借款人提供的抵押品主要包括：有价值和使用权的固定资产；各种可转让的有价证券；能够封存变现的流动资产；私有财产及其它可流通、转让的物资财产；可转让的无形资产。若银行在选择抵押品时违规、违制、违法，抵押贷款也就失去了意义，信贷资金的风险不言而喻。所以，抵押品的选择对贷款人收回贷款本息，降低信贷资金的风险有着决定性的作用，作为银行管理人员、信贷员应当严把此关。
三 准确估值、确定合理的抵押率
在选择好贷款抵押品后，银行应对抵押品进行客观的、准确的估价，进而确定抵押贷款的额度，是抵押贷款的重要内容。在对抵押品进行估价时，若估价过高，则银行利益受损；若估价过低，则借款人的利益受损。对抵押品估价既关系到借款人可得到贷款的最高额度，又关系到贷款人到期是否易于变卖。所以应考虑其价值、使用价值、技术性能状态及抵押期内折旧价格变动、处理费用等因素，准确地测算抵押物的贬值、现值，以计算抵押贷款的额度。在实际工作中，能完全做到这点并不容易，这要求经办人员要有较强的专业知识和较高的业务水平，同时要有严谨的工作作风，对工作认真负责。这样才能客观、准确的对抵押品进行估价。在我们的实际工作中大多数都由具有评估资格的评估公司进行评估，以评估价值作为抵押物的估价。但是，专业评估人员对抵押品进行评估时，所采用的估价方法不一样，其评估的价值也就不一样，这样也会影响对抵押品的准确估值。同时，我们都知道现在的评估公司均是以赢利为目的，大多会听从借款人或银行工作人员的“意见”而高估或低估抵押品的价值，因而评估公司所作出的评估价值只能作为抵押品估值的参考，不能只根据评估报告来确定抵押品的价值。要客观的、公正的对抵押品进行估值。
在对抵押品进估价完后，确定贷款抵押率也是关键的一个环节，它关系到借款人所提供的抵押品是否足值，在借款人完全丧失第一还款来源时，银行能否全额收回贷款的问题。不同类型的抵押品，其抵押率的确定也应不一样，区别对待。
例如，我社对抵押率的确定是这样规定的：
商品住房抵押的，抵押率：70％；
别墅抵押的，抵押率：50％；
独立临街门面抵押的，抵押率：50％；
处于商业中心的临街门面抵押的，抵押率：60％；
其它营业用房抵押的，抵押率：40％；
以厂房抵押的，抵押率：40％；
出让方式取得的土地使用权（含地面房屋及建筑物）抵押的：A、商、住用地抵押率：60％；B、综合用地抵押率：50％；C、工业用地抵押率：40％；
正在建造的建筑物抵押的，抵押率：40％；
车辆等交通运输工具抵押的，抵押率：60％；
机器设备及其他动产抵押的，抵押率：40％；
存货抵押的，抵押率：30％；
现我社对抵押率的确定的规定相对来说较细项化，较合理。这样对我社及借款人利益都得到了相对的保障。现在的相关规定不再象以前那样单一、笼统（机器设备５０％、房屋所有权及土地使用权７０％等等）。
有了正确的估价，确定了合理的抵押率，抵押贷款的额度也就能够很好的确定。
四 抵押品的占管与拍卖
在银行与借款人之间确定合理的抵押率及抵押贷款额度后，应办理相关手续，银行实现对抵押品的占管，这是使银行拥有的抵押权得到充分保障的前提，而抵押品的变卖是弥补银行贷款本息的最后途径。
银行对抵押品的占管，包括对抵押品的保管、占用和管理。我们知道，银行对抵押品的占管，既不能影响银行行使对抵押品的担保权，又要尽量保证借款人在贷款期间利用抵押品的使用价值。如对于不动产来说，银行一般不能转移占有，对这类的资历产银行帐号只能获取其所有权，到相应的登记机关进行抵押登记，取得不动产的抵押权，以此对抗善意第三人，对抵押品具有了优先受偿权。
银行对抵押品的占管有两种：
一种是拥有质权的抵押品的占管，如有价证券、财产所有权证书的占管。这类占管要求银行有较完善的内控制度，保证该抵押品不得丢失，并保证在借款人未还清银行贷款之前，该抵押品不得归还给借款人。在我们的实际工作中也出现过在借款人未还清银行贷款之前，该抵押品已归还给借款人，而使抵押形同虚设，一但借款人失去信用，使银行的贷款面临形成不良，以致于完全不能收回的风险。
另一种是拥有抵押权的抵押品的占管，这类抵押品为借款人生产经营过程中不可或缺的动产、不动产，这类抵押品不能转移、占有、不能加以封存，否则就会限制借款人生产经营活动，因此银行办能享有对该类抵押品的抵押权，抵押品仍由借款人继续使用。如汽车、房地产、生产用设备等等。这类抵押品进行抵押，银行必须按有关规定在相关部门办理抵押登记手续，以保证对该类抵押品享有抵押权，保证贷款手续的合规合法。因这类抵押品仍由借款人的使用和保管，一方面要求借款人要对抵押品进行很好的维护和保养，不得私自出售、变卖。另一方面，银行必须加强对抵押品的定期、不定期的检查，以免造成借款人在银行不知情的情况下，出售、变卖抵押品，逃避银行债务，给银行造成很大的损失。同时在此类抵押品仍由借款人的使用和保管的时候难免会造成抵押品全部或部分损坏，这在实际工作中我们会经常遇到的情况，这也增加了银行的信贷风险，即使借款人对抵押品进行修护，这样对原有的价值也有影响，可能会造成抵押价值不足，不能保证银行完全收回贷款。以这类抵押品抵押贷款，银行即使有较为完善的内控制度，有强有力的监督机制，对抵押品实行经常性的检查等，这样也会出现信贷风险。这就是抵押贷款自身存在的不足之处，即只能较好的控制与降低信贷风险。所以，我们不能说“抵押贷款稳当”之类的话。要一丝不苟的办理每一笔贷款业务，将信贷风险控制到最低点。
而银行对抵押品的占管的好与否，对于银行信贷资金的安全，保证抵押权的顺利实现致关重要，银行应加强对抵押品的占管、管理，避免造成抵押品的流失、丧失抵押权、抵押形同虚设的情况出现，最终影响银行信贷资产的质量。对抵押品的占管必须做到手续合规合法。在借款人丧失第一还款来源的情况下，银行将依法接收其抵押品，进行依法拍卖以归还借款人在银行的贷款。
五 加强抵押贷款的风险管理
我们知道，抵押贷款并不是零风险权重，只是较信用贷款的风险权重优先。若操作不当、管理不当，那么，其风险权重就不一定优先于信用贷款。抵押只是控制贷款风险的一种手段，一种消积的保护措施，银行并不想要得到抵押品，也并不希望所发放的抵押贷款最终出现抵押品的拍卖。所以要加强抵押贷款的风险管理。
首先，在办理抵押贷款时做到加强“三查”制度的管理，从基本制度上控制贷款的风险，制定一套有效的管理制度及操作规程。
其次，严格审核抵押品。银行如何选择抵押品较重要，而为了充分保证银行资产的安全，在决策贷与不贷时还应进一步严格审核抵押品，看其是否符合我国银行对抵押品规定的件，即适用、适销、价格稳定、受市场波动影响小；坚固耐腐蚀、易保管，有的还需要参加保险。而我们在实际工作中应首选有价单证的抵押，其具有易变现、易保管等特点，但现在我们所办理的贷款业务中较少（至少信用社办理较少）。现办理得最多的还是房屋所有权、土地使用权以及机器设备、交通设备的抵押。此类抵押品一般不易变现、受市场的价格影响波动较大。现各大银行在以什么作为抵押品办理抵押贷款还在进行不断的探索与创新。如现正在推广以企业的应收帐款进行抵押贷款，此类抵押贷款涉及到该应收帐款的帐龄及真实性的调查，该笔应收帐款的付款人的信用度信生产经营情况的调查等等，也就是对该抵押品进行严格的审核。总之，审核抵押品的产权，验证产权，详细调查抵押品的权属问题，这是签订抵押担保借款合同时明确抵押人的前提条件，保证所签订的借款合同有效的关键。
而签订的借款合同的合法性、有效性是银行最终能够顺利接收抵押品，以拍卖抵押品的收入归还贷款的前提。对于借款合同的签订必须严密，一般需注明：抵押贷款金额、用途、期限、利率及贷款本息的归还方法；抵押物名称、规格、数量、现值、有效使用期限及质量状况；抵押率；抵押品占管方式及责任；违约责任及抵押品的处理方法；以及其他条款。这样做到签订的借款合同合法有效，从签订借款合同的环节控制信贷风险，保证信贷资金的安全。
可见，只有在加强了抵押贷款的风险管理的基础上，才能做到真正意义上的“抵押”， 银行才能有效的控制、降低信贷风险，提高信贷资产质量。
六 抵押贷款的操作误区
选定贷款客户上的误区。认为贷款客户只要提供抵押物，就可以对客户进行放款。对客户的信誉、生产经营情况、生产经营的项目的选择、经营的合规合法性、借款用途的合法性等就不再过问，不进行详细的调查，一心想到：“反正有抵押，到时借款人不守信用，不按期归还贷款，收回抵押品卖了就了事大吉。”这种做法就是把银行当作了“当铺”。我们知道，典当，就是因为其只关注抵押物价值，而对借款人的资信要求相对低一些。所以说，在办理抵押贷款时不能只注重抵押品的选择，抵押品的审核上，把“银行”当作“典当行”，把“银行”当作“当铺”。最后收回的全部是抵押品，把银行所拥有的流动性最强的“现金”变成了流动性差、不易变现、受市场价格波动影响大的房地产、设备等不动产。这样银行的资金的流动性、安全性、效益性何以体现。所以在办理抵押贷款时应严格按照操作规程，认真做好每一个细节上的工作，依法合规办理。在今年初，我社就遇到这样的一个客户，该客户为房地产开商，用其所拥有的评估价值为3100万元的在建工程作抵押到我社申请借款1000万元，期限1年。经我社调查，该在建工程手续合规合法，定位为商场的开发，其实已全部完工，只是该开发商与当地政府签定了在五年内不得出售该在建工程的协议，目的是必须将其把商场做活后方可出售。该抵押品虽然合规合法，符合抵押条件，但是该开发商主要从事房地产开发，主要收入也来于此，第一还款来源来于此，而房地产开发行业的资金周转较慢，其在1年内根本拿不出钱来归还我社的借款，更何况其提供的抵押品五年内不能出售。因而既使其提供的抵押品符合抵押条件，抵押足值，抵押率也低，但从其第一还款来源考察，我社根本不可能到期收回贷款，只能变卖抵押品归还贷款，这样一但形成风险，严重影响我社信贷资产的质量，影响我社信贷资金的流动性、收益性。因而，我社不同意其借款申请。所以抵押贷款不能只审核抵押品，不考虑借款人的其他相关信息，把“银行”当作“当铺”。
七 办理抵押贷款中常见的问题
抵押贷款是银行办理得最多的贷款业务，如果在操作中因失误造成贷款不能到期按时收回，则会对银行的信贷资产的质量有很大的影响。而当借款人丧失第一还款来源时，就需对抵押品进行收回变卖，以变卖收入归还贷款。在实际工作中会出现这样一些问题:有的因在选择抵押品时，选择不当，造成银行不能处置抵押品来收回贷款；有的因对抵押品的合法性、抵押品的权属审核不严，造成银行不能对其提起诉讼收回贷款；有的因抵押率的确定不当，银行处置抵押品的收入不足以归还贷款。还有的虚设抵押品办理抵押贷款，有的对抵押品检查力度不够造成抵押品流失……这些都是没有严格按照抵押贷款操作规程办理业务，而使银行的信贷资金受损。而要避免这些问题的出现，我们在办理抵押贷款时，应从信贷资金的安全性、流动性、效益性的角度出发，严格按照抵押贷款操作规程办理业务，使抵押贷款能够顺利的收回，充分体现抵押贷款风险权重较信用贷款风险权重优先的特点。
同时在实际工作中为了合法取得抵押品的占管，取得抵押权，办理抵押贷款时必须到有关部门办理登记手续，由于相关部门的工作效率低而影响到我们办理贷款业务的效率，使我们的业务操作流程受登记部门的牵制，影响了我们办理贷款业务的效率，一方面，银行推迟几天办完业务，少几天的利息收入；另一方面，客户因不能按时拿到资金，影响其收入。这样使得银行和客户的利益均受到损害。还有，有的相关部门对抵押登记期限的设定作了规定，只能登记一年，这样不仅手续麻烦，而且要耗费大量时间，且无形中增加了客户的费用。这些问题要得到解决，银行只有与相关的登记部门进行协调，在做到完善手续的前提下，尽量减少相关费用，提高办事效率，提高服务质量。
还有，有的以原材料、产成品等存货作为抵押物办理的抵押贷款，这类抵押贷款的抵押物很难进行管理，一般是由借款单位代保管，并承担保管责任，银行只是进行不定期的检查。如果银行对抵押物的检查次数少或流于形式，原材料一但紧张，而借款单位急需已抵押的原材料进行生产，在这种情况下，若借款单位不守信用，在未归还完借款之前便很有可能私自将抵押物用于生产，使贷款的抵押物悬空，使银行的信贷资金形成风险。所以对于发放这类的抵押贷款的对象，应当选择具有丰富的生产与管理经验，经营效益很好，第一还款来源特别充足，且守信用的优质客户。再加上银行的严格管理，这样才能最大限度的降低此类贷款的风险。
总之，在办理抵押贷款中会遇到很多具体的问题，会产生很多新的问题，作为工作人员应在保证信贷资金安全、降低信贷风险的前提下，不同的问题采取不同的方法进行解决，这样才能稳中增收。
抵押贷款它是一种贷款方式，我们要将此项贷款方式做好，还需从增强银行信贷资金的安全性、流动性、效益性的角度出发，为我们的广大的客户服好务，在实际的工作中不断的进行探索，进行新的抵押贷款品种的开发，不断的创新……如建行此次推出的个人住房最高额抵押贷款，中行新推出的个人抵押循环贷款，这些就是创新，有了一个创新就多了一条路，银行也就多了一条收益之路。
参 考 文 献
中国信合:2006年8月号 总第209期
（1）、抵押物被查封,银行损失由谁买单。（作者：王建文）
（2）、最高额抵押制度在实务中应注意些什么？（作者：张伟）
2、银行信贷管理:西南财大出版 袁晓琪 主编
3、农村信用社员工岗位培训手册所附的贷款通则
