浅析我国的房地产市场调控政策和效果(三)

（一）制定房地产业长远的发展规划

房地产调控成效不足的原因之一就在于我国对房地产调控缺乏中长期的规划，导致调控缺乏连续性、前瞻性，调控政策都是针对眼前的问题而制定。我国的房地产市场，形成时间短，市场上的机制不够健全，是不完全竞争市场。我国近几年来经济增长快，房地产市场用地日显紧缺，民间资金投资渠道贫乏状况下，追求利益的本性使得各主体在共同推高房价，市场上的部分主体也在违反市场规则。为了更好的解决这些问题，应制定房地产行业发展的长远规划，而不要只着眼于房地产眼前、短期的问题。要有前瞻性的调控，不能“头痛医头，脚痛医脚”，针对一个问题进行调控，从而引发下一个问题，又对下一个问题进行调控，这样周而复始，在调控但却无效。制定房地产业长远发展规划应由国家多部委协作而制定落实。当前就是要根据房地产市场的基础数据进行统计分析，得出精准的住房信息，同时还应根据当前我国状况，预测未来经济发展形势、人口趋势、人均收入增长，从而做出合理的房地产业中长期的发展规划。有了房地产市场的发展规划的总体纲要，在当下的房地产调控中，可根据房地产市场的内外部环境来制定调控方案，使得调控政策围绕房地产行业发展规划展开，从而促进房地产市场平稳发展，实现宏观经济平稳增长。

（二）强化对调控政策执行力的监督

一段时间以来，虽然国家加大了房地产市场的调控力度，但却收效不高，其中一个很重要的原因就在于地方政府对中央调控政策的“阳奉阴违”。因此，需要通过明确地方政府责任的方式，来提高宏观调控政策的落实水平。要加强对不同地区房地产发展态势的调研力度，提高政策的科学性，从而在政策本身的层面上减少执行过程中的阻力；要建立地方政府一把手负责制，明确其责任及惩处机制，没有惩处机制的责任划分是没有约束力的，要对没有按照中央规定或违背中央调控政策的地方领导坚决予以降职或免职；要加强对房地产市场腐败行为的打击力度，直接减少一些腐败分子对于政策执行的干扰。

（三）完善我国住房机制

住房具有承担人们最基本的生存保障性功能，是人类生活中的基本物品，具有准公共产品性质。住房的特殊性，使得市场机制来解决低收入家庭的居住问题会存在资源配置不佳、低效的问题，因此不能将所有的住房问题全交由市场解决。从政策实践来看，房地产市场较为成熟的国家和地区也没有将住房问题全部推向市场。我国房地产政策要坚持以科学发展观为指导，从构建社会主义和谐社会的高度出发，构建以政府为主导的住房保障体系，充分保障中低收入家庭的住房权益。

（四）加强地方政府的调控政策治理

房地产调控政策的实施最终还是要依靠地方政府，政策执行的状况直接影响调控的效果。在房地产调控中，需要妥善处理地方和中央的分工与协调，明确地方和中央两级政府的职责。要充分发挥地方政府实施房地产调控的作用，还需构建中央与地方新型关系。这种新型关系要求中央与地方应更好的协调财权与事权，逐步完善地方政府财政收入渠道，让地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖。在房地产调控中，中央处理部分地方政府的政策不落实状况，可以考虑中央和地方能双向互动。中央在制定政策时，应多考虑地方的利益，调动地方政府的积极性和主动性，最终实现调控有效，促进房地产市场健康有序发展。

（五）要合理回归政府与市场关系

我国房地产市场发展及调控过程中的失灵，以及政府活跃于房地产市场发展与调控之中的更深层次原因其实在于政府与市场之间关系的错位与越位。政府与市场的关系厘清一直是经济学和经济法学界研究和讨论的重要问题，如何在经济发展的不同阶段让有形之手与无形之手更好地衔接与配合，始终关系着经济的健康发展。新常态下中国市场经济发展已经进入“市场决”阶段，政府宏观调控行为一定要尊重市场经济规律，在尊重市场的前提下，在保障房、刚需房供给方面弥补房地产市场失灵，改变过去在该领域的长期缺位问题。对于市场自身能解决的问题，就要交给市场解决。如改善房等中、高端商品房的价格应该交由市场供求决定，政府不应过多干预。近些年房价的不合理高涨和泡沫现象，更多由于政府的不合理干预所致，在土地财政的内在刺激下，由政府与开发商联手制造了超高房价。在中央稳定房价的宏观调控压力下，限购、限贷、限售等应急调控措施又会引起调控政策长效机制发挥作用前和临时政策风头过后的房价报复性反弹。这种政府人为干预其实扭曲了市场经济的基本规律，其一刀切的调控措施有违公平。政府要做有限政府和有为政府，就应该有所为有所不为，在保障房供应方面有所作为，商品房市场领域，政府不应干预过多，应让市场在其无形之手指挥下让房价回归至合理的水平。要勇于和舍得切断与以往房地产市场垄断相关的利益链，将权力关进制度的笼子，真正用好手中的权力。

五、结论

房地产业的健康发展不仅关系着国计民生，也紧密联系着宏观经济运行，更影响着和谐社会的构建。然而，房地产业的健康发展有赖于政府的宏观调控。但是，政府在房地产调控中也表现出了成效不足的现状。房地产调控是项复杂的系统工程，不仅涉及了金融、土地、税收等多个领域及相关制度，调控难度较大，而且我国当前正处于经济转型期，房地产市场起步晚，房地产市场相关制度不够健全，因此，多方面的因素导致我国房地产市场调控成效不足。为了提高房地产调控成效，实现调控目标，当前房地产调控可从以下几方面做出改进：一、政府应首先明确其在房地产调控中的作用和地位，理顺政府与市场的关系，政府的职责是健康房地产市场机制，弥补房地产市场失灵，提供市场不能有效供给的保障性住房。二、由于政府是房地产市场调控的主体，政府在房地产调控中首先应防范政府自身的缺陷或政府失灵。三、当前我国应从各个领域完善相关的制度建设，如完善保障房体系、完善金融和税收体系、建立房地产中长期发展规划等，形成较为完善的房地产调控体系，保障房地产市场调控的政策效果，从而达到房地产调控的预期。

参考文献

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