浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)

（一）住房需求大

中国是世界上人口最多的国家，所以对住房的刚性需求也较大。虽然我国近年来的住房供给能力大大增加，居民的住宿得到了很大改观，但同时，由于人口较多刚性需求旺盛，表现出了住房提供的能力有限等突出问题。正因为刚性需求大，开发商提供的销售房源远没有达到市场需求，即使房价再高也有消费者买单，从而也会表现出政府调控房价，但价格不降反涨的原因之一。中国的城市化的发展是需要正视住房供给不足的突出问题。一是表现为住房绝对供给不足。城市化发展对土地资源的丰富程度有较高的要求，需要较大的土地开发度，但中国人多地少的国情决定了我们必须确保一定的根地资源，这样就限制了城市化用地开发，进而对住房供给的增加形成约束。二是住房相对供给不足。城市化带来转移人口增加，但政府没有提供足够的转移人口住房建设。同时，城市化水平和城市建设发展水平不断提高，城市人口密度越来越大，政府提供的公共产品和服务速度较慢，导致教育、医疗资源和公共基础设施的不足，也形成具有良好公共基础设施和公共服务的特定地区住房供给的相对不足的局面。

（二）竞争不完全

竞争不完全是市场失灵的又一重要表现，也是国家进行干预的重要原因。市场经济的健康发展需要完全、充分的市场竞争，垄断、不正当竞争等市场竞争过程中出现的竞争异化现象必然导致市场竞争本身优化资源配置、鼓励创新等优势难以发挥，从而影响市场经济的健康发展。房地产市场就是典型的不完全竞争市场，政府在房地产市场的双重身份是导致该领域不完全竞争的重要原因。由于土地属于国有，政府代表国家就垄断了土地一级市场，充当土地所有者、使用者、裁决者等多种角色，容易形成买方垄断，进而可能会压低征用补偿标准。而政府在土地二级市场，又集土地管理者、出让者与监管者于一身，极易形成卖方垄断，可能会抬高土地出让价格，加上权力寻租及招拍挂制度的不健全，从而导致土地价格不合理升高，直接引起房价攀升。此外，由于房地产开发需要土地和大量资金，非一般企业所能从事，也从根本上决定了房地产开发不可能处于完全竞争的状态。这种不完全竞争使得房地产市场难以形成有效的良性竞争，其中政府垄断则是这种竞争失灵的主导因素。

（三）调控政策缺乏连续性和前瞻性

从近几年来我国房地产市场波动可以看出，房地产调控政策的不连续性和缺乏前瞻性。我国的房地产调控是缺乏长远的连续的调控机制。一个新政出台时，短期内暂时稳定了房价，但长期来看房价又是爆发性上涨。如政府先出台政策刺激房地产消费推出了各种优惠鼓励政策，随着政策的见效，接着房地产调控优惠政策退出，在如此短的时间内，调控政策变化大，缺乏连续性和前瞻性也降低了调控的成效。

（四）中央与地方的关系

政府是我国房地产市场调控政策措施制定、执行的当然主体，近十年来的房地产市场发展变化皆因政府这只有形之手的宏观调控，房地产市场发展与政府政策紧密相关。然而，与中央政府作为宏观调控政策的制定者不同，地方政府却是政策的具体执行者。调控失效很大原因在于中央与地方在房地产市场发展中的角色定位不同，中央政府基于稳定房价、房地产市场协调、健康发展和社会稳定的考虑，一直将此目标基础上的调控措施上升到政治高度，并建立政府责任制。然而作为房地产市场调控政策的执行者，地方政府却与中央政府的调控目标相左。换言之，地方政府不仅不希望房地产市场受到严格控制，更不愿意看到因房价回落失去其支柱产业功能。这种政策制定者与执行者之间的矛盾与博弈其实源于背后中央与地方的关系之困。主要表现在分税制下中央和地方因财权与事权划分不对等导致地方政府为增加财政收入与中央之间的博弈，这不仅是引起房地产市场调控失灵的起点，更是导致房地产泡沫的制度基础。无论是传统计划经济时期的反复收权与放权，还是改革开放以来围绕财税体制改革和政府机构改革两条线进行的财权与事权关系调整，中央与地方财权与事权的划分都是建国以来中央与地方关系演进过程中的核心问题。经过多年改革与调整，中央与地方在财权与事权的划分上仍然剪不断理还乱，非常复杂。1993年的分税制改革使中央与地方之间的财权关系由之前的财政包干制转变为清晰的分税制，进一步强化了中央政府的集权，地方政府财政收入在财政总收入中的比重迅速下降。而中央与地方之间事权的划分看似清晰，但由于并没有与分税制相结合解决双方利益合理分配问题，导致中央与地方之间事权的划分并不清晰。分税制改革后地方政府在税、费增加难度较大的情况下，财政缺口的加大与事权划分的不清，使得地方政府具有支持房地产市场发展的内在冲动，土地出让带来的暴利诱惑及房地产审批领域寻租带来的利益都使得政府这一特殊“经济人”主体基于自身部门利益追求而瞄准房地产市场，大搞土地财政。土地财政不仅可以增加地方财政收入，而且可以在短期内树立政绩，符合历任政府短期内对最有效政绩的追求。此外，土地财政不仅能拉动当地经济增长，更能带来可观的相关税收收入。在房地产业成为地方政府支柱性产业之后，更进一步与地方实体经济和金融紧紧捆绑在一起，其健康发展直接关系到整个实体经济和金融业的发展，一旦市场泡沫破裂，将会造成严重的社会成本。无论是出于财政压力，还是基于投资冲动，从地方政府角度来看，中央日益收紧的调控政策都可能会与其利益偏好冲突。所以就会出现地方政府阳奉阴违甚至无视中央调控政策的现象，加上中央与地方之间问责机制的缺失及调控法律制度的缺乏，更使得调控效果大打折扣。

四、对我国房地产市场调控政策的建议