以沪杭二地为例浅析房地产价格的影响因素(一)

目       录

一、成本因素 

(一) 土地 

(二) 建筑施工成本

二、宏观经济因素

(一) GDP,CPI等指标对房地产价格的影响

(二) 金融货币因素对房地产价格的影响

(三) 房地产投资及外资对房地产价格的影响

(四) 税收与行政费用对房地产价格的影响 

三、非经济性社会因素 

(一) 人口因素

(二) 市场心理因素 

(三) 其他社会因素

四、政府行为因素

(一) 政府控制土地供给策略对房地产价格的影响

(二) 政府城市规划与公共设施建设对房地产价格的影响

五、供求因素 

(一) 房地产业市场需求状况对价格的影响

六、其他因素

(一) 自然环境因素

(二) 人文历史背景因素

七、参考文献

    

     房地产行业从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业伴随着改革开放，发展了近40年；自1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发以来，中国市场化的房地产业已有26年历史。尤其是经历了理论突破和起步阶段之后的近20年高速发展，已经成为了我国经济的支柱产业，尤其在最近十年来，房地产业呈现快速发展的态势，而房地产价格也成为了经济学热点研究的对象。房地产的价值，是房价形成的基础。本文从沪杭二地为主，从几方面的因素浅析房地产价格的影响因素。

一、成本因素

房地产在其销售时，地产开发商首先考虑的是房地产的成本，商品房的成本加利润，即价值构成是房价形成的基础。而房地产的成本主要来自于以下几个方面：

(一)土地

    土地成本乃是房地产成本的最大组成部分。在房地产行业进入市场化的初期，土地成本不高，建筑施工成本占据房地产成本的重要位置。而在今天，土地成本已经成为房地产开发成本中最重要的部分。以上海为例，2016年8月17日，融信大土豪再出手，以110.1亿元高额拍得上海静安（原闸北）中兴社区一幅地块，溢价率为139%，名义楼板价10.03万/平方米，刷新了全国的单价地王记录，创下全国住宅土地市场单价之最。除此之外，8月17日，上海宝山共富地块（行政区属顾村镇）经过14家开发商的两百轮鏖战拍出，可售商品住宅楼板价高达6.1万元/㎡，未来整盘保本售价达到惊人的7.6万元/㎡。[6] 从此可见，在国内一些大城市中，土地价格已经占到房地产开发成本的60%以上，成为整个房地产商品中最大的成本支出。

(二)建筑施工成本

    在房地产市场化的早期阶段，建筑施工成本曾经是房地产商品最大的成本支出，而在今天其地位已经让位于土地成本。然而建筑施工成本依然是房地产商品成本的重要组成部分。按目前杭州的高端楼盘的平均建筑成本4300元/平方米和低端保障性住房3100元/平方米计算，其成本差异约25%，建筑成本体现在最终房屋销售价格上，其价格差约2000元/平方米。

二、宏观经济因素

(一) GDP,CPI等指标对房地产价格的影响

经济总量、物价和贷款利率的波动,都是影响房价的重要因素。其对房价的影响不仅限于对当时房价的影响，对房价未来的走势也有非常重要的作用。通过比较全国固定资产投资增速和房地产开发投资增速，两者能够明显反应房地产业与宏观经济之间的相关性。当GDP快速增加时，往往伴随房地产投资的增长，房价随之增长，政府为防止过热常常会采取限制性政策；当房地产开发投资增速下滑且低于固定资产投资增速时，房价随之下降或至少趋于平稳，国家会出台宽松性政策，刺激楼市需求。

而房价变化必定影响投资性房产的租金收益，继而影响CPI。如2016年Q2至Q3上海的新房成交均价同比上涨22%，而上海的房租也同比上涨了20%。因此房价与CPI密切相关。

(二)金融货币因素对房地产价格的影响

货币利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房地产价格上升或 下降。从房地产需求的角度来看，由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。在我国，外汇管理、税收等制度目前还没有给基金一个合理的资金进出通道；另外，还有类似股权变更、企业清盘等程序也都不具备。因此，无论就房地产金融市场主体———资金供给方(投资者)和资金需求方(房地产开发商)，还是就房地产金融市场本身来说，中国的房地产金融市场也并未发展到海外房地产基金迅速发展的成熟阶段。

从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上升。