以沪杭二地为例浅析房地产价格的影响因素(二)

汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产，此后出售房地产时，相对于当地市场，房地产可能升值了，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。

相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产技资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨;相反，会导致其房地产价格下降[2]

(三)房地产投资及外资对房地产价格的影响

   投资性房产是房地产销售的重要类型。而房产投资带有浓厚的投机色彩，其也是造成房地产泡沫的重要诱因。外资和投机资本的引入，弥补了房地产行业资金的不足。有利于缓解金融风险的产生和缓解房地产市场总体资金紧张局面。外资带来了很多新的房地产金融工具。但外资和投机资本助推了房地产价格上涨。近几年，大量外资进入我国房地产市场，目前已成为推动房地产市场需求非理性膨胀和价格持续上涨的重要因素之一。而房地产价格的非理性上涨，更进一步带动了投资性和投机性购房，引发了更多海外资本的风起云涌，从而也更进一步加剧了国内房地产市场泡沫化倾向，金融风险的隐忧日益凸现。而且在新政出台之前，大量涌入内地房产市场的外资，有许多是海外民间资本，比如上海的高档住宅很大一部分海外投资客所买，并且一购置就是三五套，导致部分楼盘飞涨。限制外资政策的新规定出台后，境外客户对高档住宅的需求一定程度上将被抑制，高档住宅将形成一定的积压，这对其价格将会产生一定的打击，开发商对高档房的热情也会有所降低，房地产价格也随之下降。 

(四)税收与行政费用对房地产价格的影响

   房地产税目一方面是为国家创造财富，一方面也起到调节房地产价格，维持市场稳定的作用。政府通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。国家为了规范房地产税收,发挥税收的调控作用,制定了一系列税收政策,对于房地产价格起到了一定的影响。

三、非经济性社会因素 

(一) 人口因素

    以杭州上海两城市为例，上海市常住人口2415.27万，杭州市常住人口901.8万，约上海的1/3。住房是用于人类居住。因此人口数量直接决定了一个城市房地产市场的上限。城市人口保有量也决定了房地产价格的底线。上海拥有巨大的人口资源，也奠定了旺盛的房地产需求。相对上海，杭州市城市建成区面积约上海的60%，然而人口仅上海的30%，因此杭州房地产空置率高于上海，其价格泡沫和房地产风险也高于上海。而相比上海，杭州低收入流动人口数量多，占比大，进而进一步影响了房地产市场的潜在购买力。而与上海年轻化的情况相比，上海旁边的苏州市则本市户籍人口老龄化严重，外来人口低收入化也非常明显，继而房价与其经济发展水平的比值计算和上海有较大差距。

(二)市场心理因素

    房地产市场变化较快，参与人数多，受众面广，社会影响大。而且对于大多数房地产投资人来说，房地产价值高，单价数目巨大，其涨跌对参与者影响较大。因此房地产价格的波动会极大的影响市场心理。在数次房地产暴涨暴跌的事件中，均看到了市场买卖中出现的买涨不买跌，或者在房地产市场低迷期的普遍性观望，或恐慌性抛售的情况，这种心理因素造成价格偏离价值的情况，是房地产市场价格中一个重要的因素。而且心里因素在房地产价格波动较大的时候所占的影响会更大。

(三)其他社会因素

   社会因素包含政权更替，政变，战争，战争风险或动乱，城市变迁等等重大变化，这类变化往往不可预测且对房地产价格影响巨大。也是房地产价格估值最不可预测的因素。

四、政府行为因素

(一) 政府控制土地供给策略对房地产价格的影响