以沪杭二地为例浅析房地产价格的影响因素(三)

   在现在，政府控制大部分的土地。不同城市政府的土地政策往往能决定地方房价的趋势。土地成交火热的城市基本都是房价上涨明显的城市。房企集中拿地一二线城市，特别是一线城市，地王频繁出现，房企集中抢地，2015年来，从整体看，重点房企越来越关注一线城，2016年，一线城市土地竞争将依然白热化。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。而类似重庆市这样的特例，更是政府控制土地供给对房地产市场价格产生决定性影响的范例。

   以杭州市为例，杭州市土地出让控制节奏最好的萧山奥体板块是目前杭州成交单价最高的新开发地块，而当时土地供给充足的闲林、下沙、临平板块则房屋空置率居高不下，房地产价格较低且受不利因素影响波动较大。

(二)政府城市规划与公共设施建设对房地产价格的影响

   政府城市规划在推动房地产价格方面产生的影响极大。一方面对于大区域的定位，直接影响到土地用途。如杭州的下沙区域，政府规划为工业为主，教育为辅的区域定位，导致工厂密集，流动人口较多，房地产的价格继而收到影响；而上海浦东金桥以西的地块也受到类似的影响；另例杭州西湖风景名胜区内，政府定位于限制开发的景区，因此房地产开发用地受限，房屋需求明显供不应求，因此房价居高不下。公共设施建设同样也是政府城市规划下的产物，快速路、轨道交通、空港等基础设施和大学、医院、商业综合体、公园设施等的推进，是房地产价格增值的重要推手。城市的性质、职能与规模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要是由城市规划决策决定的。通过规划确定各个地块的市场价格可以使城市用地向最有效利用方向发展,以获取最佳土地使用效益,并在一定程度上引导房地产向合理的方向发展。

五、供求因素 

(一) 房地产业市场需求状况对价格的影响

   以沪杭两地为例，沪杭二地的“限购令”正是限制住房总需求，不仅包括限制投资投机需求，也包括限制改善性需求。在目前住房紧缺的条件下，不能无限制改善。“限购令”看似限制了人们购房的需求，实质上只限制投资和投机的不合理需求，促使其转化为市场的有效供给，从而有利于供求关系趋向平衡，使过高的房价回归合理水平，提高市场运行效率。

其次，住房限购不是简单等同于限制房价，它是为了限制不合理需求，并间接影响未来的价格。国家要求其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时推出住房限购措施。 “限购令”看似限制了人们新购住房的面积和套数，实质上是限制开发商和投机势力对稀缺土地资源的乱用、滥用、获取暴力，从而有利于合理使用土地，保证保障性住房和普通商品住房的用地需求。

六、其他因素

(一) 自然环境因素

    自然环境因素是决定房地产价格的重要因素，其包括地产小区内环境和小区周边自然环境。小区内环境以绿化率为代表，部分高端小区更以名贵树种，名师打造的环艺设计为进一步提升房地产价格的手段。而小区外环境则更多以小区周边的山水河川湖泊海岸为影响。以杭州为例，沿西湖地带的房地产价格都居高不下，而西湖景区南侧钱塘江畔以及保俶塔南侧的房产是杭州房地产总价之冠。相比之下自然环境较差，污染较大的城北地区、下沙地区则房价处于较低位置。而上海的房价最高点应在绿化较好的佘山地块，而环境较差的宝山区则是上海房地产价格最低的地区之一。

(二)人文历史背景因素

在很多房地产价格影响因素的文献中都忽略了人文历史背景因素在房地产价格中的影响。然而以杭州和上海为例，均能看到人文历史因素对房价的影响。例如，在杭州城西余杭塘河边的一个区块，古代曾经为处决犯人的码头，虽然这地块如今早已不可考，然而这一历史背景直接影响了区块房价，而拱宸桥区域，在一千年前为三条运河的交汇点，曾经是杭州最繁华的商埠汇集地，但如今并非交通要道，十几年前还是工厂密布的区域，然而拱宸桥周边的房屋价格凭借历史原因，明显高于附近区块。再如上海，在民国时期，上海的静安卢湾和普陀闸北分别有上下支角的称谓，其背后代表的是租界区的富人和外来底层人口聚居区的身份高低。然而解放后，租界不复存在，而人口经过六十多年的流动也早已混杂，但是房价差异依然存在，而且至今这一概念还影响本地原住民购房。进而影响房价。

     除上所述的因素之外，房价还受到竞争规律的调节。理论上，房地产开发商之间的激烈竞争会使房价下降，住房消费者之间的竞争会使价格上升，最终在供求平衡的情况下则会趋向均衡价格。现实生活中由于土地所有权和经营权的垄断，加上房地产的区域性和个别性，从而导致房地产市场的竞争不充分，带有某种垄断性竞争的特点，这样就使某个区域、某个时段的商品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整，也就使得不同区域之间的商品房价格产生较大的差异。而且，预期对房价形成也有特殊作用。房地产的价格，也取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期。在日常生活中，人们对周围将有大型设施、政府有意开发地段的房地产的预期效用看好，导致这些房地产的市场需求增加，从而引起价格上升。房地产价格影响的因素复杂多样，本文以两地简单介绍分析为自己的一些浅见供大家探讨。

七、参考文献

参考文献

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[2] 安辉，王瑞东. 我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J].财经科学2013.03

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[4] 周建军.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J]. 商业研究.2009.04

[5] 王维斌;李彤.我国房地产价格影响因素分析[J];商业文化(下半月);2011.10

[6] 和讯新闻，上海楼面价超10万 110.1亿拍出史上最贵双料地王，