浅析我国房地产市场调控政策和效果
第一章 我国房地产市场调控政策：演进与效果
我国从改革开放以来，国民住房从福利分房到实行住房商品化，随着住房制度改革的不断推进，我国房地产行业取得了巨大的成就，成为了我国国民经
济中的基础产业，先导产业和支柱产业。1978年，我国城镇居民人均居住面积
为3．16平方米，截至2012年，但是房地产的价格格规模、行业本身的发展等，也带来了一定的偏差，缠身了不良的影响。住房这种与民生问题密切相关的特殊商品的价格在全国范围内不断的攀升，高额的房价已经成为压在普通民众心头的一座大山，遭致社会舆论的一致关注与争论。
针对这房价及房地产投资的双双高涨的情况，国家从2003年下半年颁布了
一系列宏观调控政策，到了2018年3月全国各地众多的调控政策联合出击，主要针对的房地产业非理性的发展，一方面是调控需求结构，抑制过热的投资和房价的过快上涨，另一方面，从建设保障房的民生地产着手，调整住房供给结构，建立住房保障系统。
总的来说，针对增长迅速的房价，政府出台的一系列繁琐的房地产调控政策，
使房地产市场的发展取得了很大的进步，践行了中央的“房子是用来住的，不是用来炒的”的宗旨。但是，由于房地产市场的外部环境问题，和房地产行业本身的复杂性，使调控政策取得了一些效果，解决了一些问题，但是又引发了一些问题，这说明我国房地产市场发展仍没有达到成熟的程度。目前，我国的房地产市场和房地产宏观调控己经发展到一个非常重要和关键的时期。本文通过对房地产市场调控政策的梳理和政策效果的研究，对我国房地产市场调控的政策环境、政策制定和政策执行中存在问题进行系统分析，以有助于房地产调控政策的制定和实施，提高调控政策的有效性，保障房地产市场的健康有序发展。
（一）温和调控期与实施效果
1．“国八条”。2005年3月，国务院发出通知，内容有八条，因此称为“国
八条"。该通知要求地方政府将稳定房价作为首要目标。
2．“90／70”政策圆。该政策在住房供应上从套型面积、新房首付、小户型所
长比率等方面做出了量化标准，提出90 m2、双70％的标准。
3．“外资限炒令”。这是有建设部出台的171号文件，，从准入门槛及监管
方面规范外商投资房地产业。
4．二手房政策优化。在本阶段政策中二手房政策不断升级，从严令二手房买
卖征收个人年所得税到强制征收二手房转让个人所得税，2007年建设部出台文
件规范二手房市场，为二手房市场提供实质性的操作规范。
5。金融政策频繁使用。2007年，中国人民银行连续5次上调人民币存贷款
基准利率，2008年上半年连续4次上调存款类人民币准备金率。
6．加强保障房建设。2007年国家发改委发文，要求各地重视保障房建设。
明确规定年度住房公积金增值收益和土地出让净收益的10％以上纳入保障性住
房保障金，严格规范经济适用房制度。
7．严控土地供应。征收土地闲置费；满两年未动工的，无偿收回土地；停止
别墅类高档性住房用地供应。
效果：第一，房地产开发投资额不断上涨。
第二，房地产价格持续攀升。
第三，土地价格持续上涨。
总的来看，本阶段的宏观调控目标并没有实现，没有达到预期效果。
（二）精准调控期与实施效果
本轮房地产调控受到国内外宏观经济局势的影响，房地产市场调控目标非
常明确：刺激消费，拉动国民经济增长。因此本轮的调控政策主要是税收政策
和货币政策，由此刺激住房消费，促进经济增长，同时加强保障性住房建设，
继续调整房地产市场供给结构，稳定房价。主要的措施有：
1．宽松的购房环境：降低首次购房者的首付比例，最低为20％。下调贷款基
准利率0．7％，同时下调住房公积金贷款利率0．27％④。实施优惠税收政策。
2．放宽住房供给：降低保障性住房和普通商品房最低资本金比例，最低20％；
其他房地产开发项目该比例为30％。
3．拯救经济计划：该计划是对全国产业总投资4万亿人民币，其中涉及廉
租房、经济适用房以及棚户区改造投资为9000亿元。
4．加强保障性住房建设。
（三）严厉调控期与实施效果
本轮宏观调控被称为史上最严的房地产调控，2010年至今先后出台了“国
十一条”、“国八条”、“新国五条”、“9．27新政”，2011年的“国八条"、房产
税试点改革先后落地， “限购”、“限价”、“限贷”等政策，其政策效率全面升级，其政策主要体现为以下几个方面：
1．最严的货币政策：首先，2010年和2011年期间共12次上调存款类准备
金率；其次，首套房首付比例不得低于30％；二套房首付比例从40％提高至60％；
对第三套房实施限购令。直至2019年的现在，2次上调住房公积金贷款利率。
2．细化房地产税收政策：对购买非首套住房者实施差别税率政策，细化二手
房税收政策，同时扩大房地产税试点范围。
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