浅析我国房地产市场调控政策和效果(三)

第一，法律制度的制约。第二，金融制度的制约。第三，税收制度的制约。第四，土地出让制度的制约土地出让制度是房地产宏观调控政策实施的重要基础，是政策效果的重要影响因素，直接影响房地产价格的涨幅。

（二）我国房地产市场调控政策存在的问题

宏观调控政策不是凭空而来的，而是通过政策制定者在一定的程序之下根

据当下实际情况定制政策以实现宏观调控目标。因此，本小节分析房地产调控

政策的问题主要分成三个部分：政策制定者一宏观调控权主体、宏观调控程序、

宏观调控内容。

1.宏观调控权主体不明确

宏观调控权，指国家宏观调控机关从经济角度出发，运用经济、法律、行政

等手段对国民经济总体的供求关系进行调节和控制的权力。

2．观调控决策权主体的问题。

房地产调控政策的准确性直接关系着宏观调控能否得到预期的效果，因此，

房地产宏观调控权主体应该仔细考虑调控政策是否合理。

(1)政策内容的不准确

宏观调控是市场失灵或缺陷时，政府运用经济等相关政策的一种干预手段，

是对不能发挥正常作用的市场机制的及时有效的补充，以有助于市场正常运行。

宏观调控在任何时候都不能也不应该替代市场机制，也不能干涉企业的自主经

营和管理。宏观调控应该是间接的，具有指导意义的，不能直接指挥市场主体

的经营活动，干预经济自由。

(2)政策范围的不合理

宏观调控的范围是一个实证性的问题，每一次宏观经济波动的影响因素在每

个时期都不是相同的，因此，房地产宏观调控政策范围也是在不同时期是有所

不同的。从1998年至今的房地产宏观调控政策过程中，温和调控期和严厉调控

期两个阶段的调控目标都是抑制房价上涨。但是在该阶段政策实施之后，其效

果并不明显。调控政策脱离了市场，政策范围划定不合理是政策失效的一个重

要原因。目前，房地产市场供需失衡是导致我国房价持续上涨的主要原因。因

此，房价问题的解决应该以“实现供需结构的相对平衡”为切入点，在着力增

加住房供给数量、优化供给结构的同时也要注重加强对投资、投机需求的抑制。

只有做到供、需两手抓，这样才能有效解决市场供需失衡问题，促使房价合理

回归。

（3）调控手段相对单一

房地产宏观调控手段主要可以分为三种，经济手段、行政手段和法律手段。

这三种调控手段的内容和方式不同，针对的对象和任务也有所不同，如经济手

段，通过调整市场主体的利益关系来影响经济行为的一种宏观管理手段。主要

是通过货币、财政税收、土地等经济机制来引导房地产经济的良好运转，实现

房地产总供需的动态平衡。一般来讲，宏观调控是以经济手段为主，法律手段为保障、行政手段为辅。但是由于房地产市场与一般市场的特殊性，涉及的土地资源属于国家所有，不能完全通过市场调节，需要政府的供给，因此房地产市场的调控就趋于复杂化，用单一的政策和手段可能出现相互冲突和消弱调控效果。

（4）房地产市场调控程序的缺失

权力都有无限扩张的本性，除非遇到不可逾越的障碍，否则不会停止。行政权扩张定律认为，在行政机关任职的每一个人都必须拥有相应的权力才能完成所承担的责任和义务，而他们所掌握的权力都有无限扩张的可能性。房地产调控也符合这个定律。“程序的本质就是要限制权力的滥用和肆意行驶，通过承认或规定相对方充分的程序性权力，将政府权力的行驶置于相对方的监控之下，这表示掌握权力的人在拥有实体权利的同时必须承担相应的程序义务，让权利的形式达到最大的理性”①。房地产宏观调控程序是对房地产调控的规范和制约，能促使调控主体的调控行为更加理性和公平。由于我国改革开发之前长期处在计划经济体制之下，关于规范政府调控市场行为的法律体系还处于缺失状态，因此政府在运用宏观调控手段对房地产市场进行调控时缺乏统一的程序性规则和制度。

（三）我国房地产市场调控执行中存在的问题

我国幅员辽阔，各地的经济水平极不相同，各地的房地产市场发展水平和

房价涨幅速度也不尽相同，针对这不同地区的房地产发展情况存在的问题不能

简单的实施“一刀切”形式的房地产调控政策。。目前，房地产宏观调控中央政府的目标是稳定房价，以防范房地产市场泡沫的出现导致系统性风险，但是地方政府则更希望房地产市场保持快速增长，住房价格保持高增长。两者的目标差异导致两者在房地产宏观调控中的差异。于是，人们在房地产宏观调控中看到了很多的重要政府加强调控与地方政府消极执行的博弈。例如在政策执行的过程中，出现了“数字游戏”和“文字游戏”假象。一些地方政府为了应付中央政府的宏观调控要求，将调控的目标定得过于宽泛使其失去实际意义。此外，目前我国政府的考核机制非常注重GDP等数据指标，房地产投资的增加可以带动地方经济发展。还有，房地产价格水平标志着地方社会经济发展的综合水平，维持一定的价格水平，反映地方的综合水准比较优势。这是地方政府对中央宏观调控政策执行不到位的重要原因。政府博弈的结果就是房地产价格的持续上升，地方政府消极调控，中央政府的调控政策难以落到实处。因此政府如果要实现住房价格的平稳回落，挤出房地产市场的泡沫，促使房地产市场持续健康的发展，必须要对地方政府制定相应的合理的制度支持。否则，地方政府的行为必然还是“上有政策，下有对策"。