海宁市当前房产市场现状、未来发展研究
摘要：房产市场的研究是一门综合性的应用学术，改革开放以后，随着东部沿海地区房地产市场的逐步建立，有关房地产研究的理论开始逐步建立和完善起来。当前浙江海宁作为全国百强县之一，经济社会文化生态发展迅速，居民人均收入不断攀升，随着海宁接沪融杭战略的不断完善，海宁成为全国不少房产商战略深耕之地，房产形势不断发展，房价也出现了大幅攀升，然而在国家对房地产市场进行宏观调控的大背景下，特别是党的十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”理念之下，海宁房产市场走向值得关注。文章从海宁发展现状及房产市场现状，分析原因提出对策。
正文：
一、当前海宁经济社会发展现状分析
（一）海宁经济发展现状和居民收入发展分析
1、海宁经济发展现状
海宁市是2016年福布斯中国大陆最佳县级城市十强之一，列浙江省内第三，全国第八，是长三角地区最具发展潜力的县市之一，同时是钱塘江北岸实力最强的县市。2016年实现地区生产总值744.09亿元，比上年增长6.4%。其中，第一产业实现增加值22.53亿元，增长3.6%；第二产业实现增加值394.72亿元，增长5.0%，第三产业实现增加值326.83亿元，增长8.4%，第三产业对GDP增长贡献率为55.6%。三次产业结构比优化为3.0：53.1：43.9，第三产业增加值占GDP比重同比提高1.8个百分点。按户籍人口计算的全市人均生产总值为109575元，增长5.8%，按平均汇率计算为16497美元。
2、海宁居民收入水平分析
城镇居民人均可支配收入呈现快速增长趋势，总体水平高于嘉兴市平均水平，藏富于民。经济快速发展，居民收入快速增长。
2015年，全市城镇居民人均可支配收入48329元，人均消费性支出26031元，消费占收入比有所回落，海宁居民消费趋于理性。
（二）海宁GPS总量、人均GDP及人口现状分析
1、海宁GPS总量分析：
海宁历年经济总量整体保持健康稳定的增长势头，2014年开始海宁GDP增速有放缓趋势。
海宁经济总量整体保持健康稳定的增长趋势，2015年达到700.23元的历年峰值。
GDP增长速度持续放缓，近两年低于8%，房地产市场处于稳定发展阶段。
2015年居全国县域经济基本竞争力第29位，较2014年的31名有明显上升
2、海宁人均GDP分析：
海宁人均GDP从2012年开始低于10%增长，总体增长势头下滑。2015年人均GDP103718元，折合16652美元，房产市场进入稳定发展期，市场需求以改善型为主。
3、海宁人口情况分析
全市六普常住人口80.7万，年平均增加人口1.41万，人口增速平稳；目前城镇人口与农村人口基本持平，城市化率达到50%；城镇人均居住面积逐年稳步增加，房地产市场需求逐年增大。增幅在13年达到最高，然后增速放缓。
2010年全市六普常住人口 为80.7万人，同2000年五普的66.61万人相比，十年共增加14.09万人，增长2.12%，年平均增加1.41万人。
全市人口中，居住在城镇的人口为39.77万人 ，占总人口的49.28%；居住在乡村的人口为40.93万人，占总人口的50.72%。与第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了14.51个百分点。
海宁历年城镇人均居住面积逐年稳步递增。增幅在13年达到最高，然后增速放缓。
