HN市当前房产市场现状、未来发展研究(三)

纵观2014到15年，海宁涉宅土地的供应量均超出住宅成交量，市场呈现供大于求的状态，而今年，土地供应量没有减少，而成交量翻了一翻。2016年海宁市的商住用地共计出让19宗，总体量达82.2462万方，土地计容面积约133万方，16年成交量162万方。2016年1-12月，土地楼面均价3074元/㎡。

2、海宁土地资源供应及土地成交量分析

住宅供应（公顷）：

2013年：海宁住宅供应面积为122.54（公顷）

2014年：海宁住宅供应面积为150.24（公顷）

2015年：海宁住宅供应面积为87.23（公顷）

2016年：海宁住宅供应面积为82.2462（公顷）

2017年：海宁住宅供应面积为预计55.61（公顷）

海宁市近五年年均土地成交量为1405亩，成交量的峰值在2011年，达到2291亩，土地地价峰值出现在2014年，为373万元/亩，经历了2012年的低谷，2013年地价有明显回升冲高的趋势；

3、成交结构

海宁市住宅用地年均成交量为923亩（约60万方），成交量峰值在2011年，达到1847亩，地价峰值为2013年的399万元/亩；商贸用地年均成交量为365亩（约25万方），成交量峰值在2014年，达到828亩，地价峰值在2011年的210万元/亩

（五）海宁房产开发主体变化分析

1、海宁房产开发投资。

从房地产开发投资占GDP及固定资产投资的比例看，海宁房地产市场开发投资出现阶段性异常。

2、海宁房产开发阶段 

对比中国城市发展特点，结合目前海宁市的整体宏观经济情况，目前房地产市场处于平稳发展的高级阶段，市场改善型需求为主，产品线趋于丰富，开始注重产品质量，附加值也被广泛应用，目前海宁处于平稳发展阶段；

三、当前海宁房产市场发展现状的原因分析

（一）本地经济社会发展因素

海宁工业基础良好，皮革、家纺、经编、太阳能、集成灶基地等区域特色产业在全国都有一定的影响力。但近年的经济不景气正逐步影响海宁工业企业的生存和发展，这将会给以此为生的半数海宁人加大后期收入增长的难度。

虽然海宁一直积极发展农业，也形成了很多特色的农业产业园区，但是农村人口的年可支配收入仍比城镇人口低约一半左右，不少富裕村镇在进行的新农村建设及两新工程等，使得农村人口也拥有了较为现代化的住宅区。

城镇人口的后期收入较难有增长，农村人口对商品房的购买欲望不高。虽然，随着世界500强入驻、浙商回归、海商回归以及市委市政府“工业强市再出发”号角的吹响，海宁的经济会有相当发展潜力，随着国家“二孩”政策落地灯，人口增长也会由此加快，但在此之前增速较慢，使房地产市场的人口基数不打，而市场存量较大，近期会使竞争更激烈。特别是大户型，市场的供应量远远大于需求。

而房地产市场是较为依赖政策的市场，近期政府政策逐步放松、解禁，虽然触动最大的金融政策尚未出台，但也有了利好的预期，不过，即使如此，仍悬着房产税的大刀。

（二）外部经济社会发展影响

一方面充分发挥杭州地铁走廊、创新走廊、钱塘江走廊三条通道，推进海宁在交通规划、公共服务、房产开发等方面深度融入杭州。加强社会领域合作，加快推动建立与余杭、下沙、萧山等区的联系协作。另一方面主动参与长三角一体化发展和长江经济带建设，开创接轨上海新局面，深化与上海漕河泾新兴技术开发区合作，主动跟踪对接上海自贸区，推进房产开发、政府办事办事规则与上海无差别。让融杭接沪成为海宁经济发展的两翼，成为海宁房产市场健康发展的新引擎。  

（三）宏观调控及本地政策的影响

2016年中国房地产市场开篇之时，中央的政策导向依然只有三个字：去库存。

2016政策回顾：

2月2日央行新政:不限购城市首付比例最低20%，二套房首付比例降至30%；

2月19日:对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

3月1日:央行再次降准0.5个百分点。

3月25日，上海出台最严新政“沪九条”，规定非上海市户籍，购房资格2年变5年；二套房首付不低于50%；

从而出现几百万无法满足购房资格的上海客户，同时上海与嘉兴的价差过大，导致上海客户大量外溢，到嘉兴买房；这就是上海分销的政策起点。

宽松的货币政策为公众和企业的投资，提供了充足的弹药。历时一年多，以“去库存”为名义的房地产刺激政策，在2016的前两个月，就已全部释放完毕。

而我们海宁，在契税减免方面，做得更彻底：2016年4月27日，海宁市人民政府办公室印发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干意见》对个人在海宁市域范围内购买新建商品住宅的，契税补贴50-80%，为期一年。

在官方大力度的救市政策叠加效应之下，市场预期迅速被改变，投资客进场，大量优质一二线城市甚至在半年内出现了房价暴涨的行情，局势几近失控。9月30日，中央政策紧急出手调控，20多个城市陆续出现限购。11月，嘉兴主城区开始限购：在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。此后，嘉善也加入限购名单。2017年4月18日海宁也出台了限购政策。这就是2016年，跌宕起伏，风云变幻的政策市。

海宁楼市经过2016年的巨量消化，已经从2014年的高库存城市、甚至是高危库存城市，转变成供需健康、甚至商品住宅已经供不应求的城市。与南京、苏州、厦门、合肥二线城市“四小龙”相比，甚至于嘉兴相比，由于这一轮暴涨起步较晚，并被急刹在了加速阶段，没有完成这一轮全部暴涨过程。因此，海宁的房价也相对较为合理。

（四）开发商对于市场需求的把握