HN市当前房产市场现状、未来发展研究(二)

HN市当前房产市场现状、未来发展研究(二)

随着海宁的经济快速发展，人均GDP快速稳定增长，于2009年首次突破8000美元大关，2015年达到16652美元的历史峰值。

 依照国际统计经验，海宁房地产市场应当处于稳定发展阶段，市场需求以改善型为主，客户更加注重于产品质量。

（三）上海、杭州溢出效应以及海宁接沪融杭战略分析

海宁与杭州一衣带水，钱塘江一脉相承，与沪杭地缘相近、人文相近，有着深厚的历史渊源和坚实的合作基础。多年来，全市积极实施“接沪融杭”战略，全方位融入杭州都市圈，加快推进与杭州同城化发展，主动接轨上海，成就斐然，亮点不断。根据《海宁市国民经济和社会发展第十三个五年（2016-2020年）规划纲要》的要求，全面实施“融杭接沪”，是海宁“十三五”五大发展战略之一，是推进海宁从县域经济向都市经济转型的必然要求。海宁积极推进“接沪融杭”战略，主动接受沪杭大都市辐射，创新不断，亮点频现，初步形成产业、平台、政府、民生“四位一体”接轨模式，“与沪杭同城”效应不断增强。紧抓杭州“两区两会”契机，深度融入杭州地铁走廊、钱塘江走廊，加快步入轨交同城时代，推进一体化功能布局，加强优质公共服务资源共享，力争实现无缝对接，使海宁成为杭州城市区域功能的重要组成部分。主动对接上海“四个中心” ，不断深化与上海漕河泾新兴技术开发区合作，积极推进与沪杭制造业、服务业领域的产业链、价值链合理分工，增强海宁配套服务能力，形成与沪杭错位发展、配套互补的发展格局。

二、当前海宁房产市场发展现状

（一）海宁房价波动分析

前几年海宁房价一直是五县二区里最高的，但是经过这一轮报复性反弹之后，目前海宁和桐乡已经是五县二区里最后两位了。近期，坊间又开始传海宁也要涨价，成交量不断放大。对此想谈几点自己的看法。首先，存量房库存充足的情况下，仅依靠本地人是很难把房价炒上去的，这点嘉兴嘉善的例子足以说明。前几年海宁一直五县二区中经济最强的，所以导致房价第一。但这几年，以海宁的皮革产业来看，前几年外地人口涌入海宁做生意的甚多，但这几年，已经过了经济高速发展时期，市场形式不容乐观。房价想长势必只能靠上海杭州的资金涌入。

其次，杭州海宁的城际铁路的开通。这当然对海宁来说是件好事，确实会有一部分"工作在杭州，居住在海宁"的人口流入。但是，除了海宁，临安、桐庐、绍兴、德清、安吉、桐乡、诸暨也都会建连杭的城际铁路。海宁并不是唯一的，也不是最早的。再次，嘉兴本市限购并不严格，并未列入社保要求。仍然杜绝不了相当一部分投机资金。所以预测短期内海宁房价会经历一波平缓期，但从长期来看海宁房价还是稳健上涨的。

（二）海宁房屋销售数据分析

从近几年的海宁全市商品房市场的销售情况来看，商品房市场整体的年均销售面积55.9万方，粗略估计海宁商品住宅年均去化面积45万方左右，在13年达到86.3万方峰值后，14年销售量下滑明显，14年销售量仅为13年的63%；2015年受政府政策引导，销售面积及金额都出现了明显的回升。

在2016年内，嘉兴住宅备案成交35200套，同样创下有史以来最高纪录。同比去年的17034套上涨106.65%，较2014年和2015年的总和还要高。

在2016年内，海宁住宅备案成交14254套，同样创下有史以来最高纪录。同比去年的7754套上涨83.83%，较2014年和2015年的总和还要高。从嘉兴到海宁单月巨量成交的传导，同气连枝，一脉相承的市场表现

2016年1-12月，全市新建商品住宅销售162.96万平米，同比增长73.64%，尤其是9月份起，销量大幅超过去年同期。9月住宅成交量从之前月均1000套左右上涨到3600套，同比涨幅达到了595%，创月度成交历史新高。9月市场爆发，理由有三：①政策叠加效应，②杭州海宁城际铁路战略合作，③嘉兴与嘉善的上海投资客无房可买，扫房南下。10月之后全国密集调控出台，观望情绪开始蔓延至海宁。

（三）当前房产市场区域性政策分析

1、中心城区城市规模。

优化中心城区功能布局，东部以鹃湖（浙江）国际科技城为重点，主体功能为创新中心；南部在现有基础上，推进马桥融入主城并按城市标准加快改造建设，主体功能为商贸中心、文化中心、行政中心和金融中心；西部以皮革时尚小镇和皮革城为依托，主体功能为时尚中心；北部以经济开发区优化提升、加快产城融合为重点，主体功能为产业中心和研发中心；中部依托环东西山资源，主体功能为休闲中心。不断强化各中心高端服务能力，提高区域经济密度，到2020年海宁市中心城区城市人口规模为55万人，城市建设用地55平方公里。

2、城市空间结构与总体布局。空间发展策略：东进、南扩、西延河北联。发展时序：第一阶段（2005-2010年）：发展北部，优化中部，整合南部，启动东部。第二阶段（2011-2020年）：开发东部，完善南部、北部。第三阶段（2020年以后）：发展东南部地区。

3、用地布局规划。组团中心：海宁市中心城区规划4个城市组团中心，分别位于开发区、东区组团、西区组团、北区组团河马桥组团。规划到2020年，海宁市中心城市公共设施用地7410.13公顷，居住用地1602.79公顷，工业用地1377.96公顷，仓储用地106.00公顷。

（四）海宁房产开发模式分析

1、在售项目存量分析

目前海宁市在售商品房可售量为219.35万平方米，其中商品住宅可售10305套，可售面积121.46万方。市区商品住宅存量为5584套，65.41万平方米。

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