浅析房地产开发项目中的成本控制(一)

目 录 

1.引言 4

2．房地产开发项目成本构成 5

3．房地产开发项目成本控制的原则 6

3.1过程控制原则 6

3.2动态控制原则 6

3.3目标管理原则 6

3.4责、权、利相结合原则 6

3.5因地制宜原则 7

3.6例行节约原则 7

3.7例外管理原则 7

4房地产项目管理中成本控制现状 8

4.1忽略项目设计阶段的成本控制 8

4.2缺乏系统的成本控制管理 8

4.3成本控制管理的手段落后 8

5房地产开发项目成本控制有效策略 9

5.1全面提高成本管理意识 9

5.2 研加强设计方案的优化 9

5.3建立健全成本控制机构管理 9

6.房地产开发企业成本控制的应用实例 11

结 论 13

参考文献 14

致谢 15

                                                             

1引言

随着社会的不断发展，房地产已成为我国重要的经济支柱，有关房地产项目管理，应从房地产项目开始阶段直到项目竣工，通过科学合理的策划与控制，促使项目达成投资目标，并按照进度目标、质量目标等顺利进行。房地产项目管理中的核心内容就是加强项目的目标管理，而在项目管理的不同阶段，目标也会有所不同，但是成本控制应贯穿于整个项目管理过程中，以确保房地产项目的顺利完成。本文将对当前我国房地产项目管理中成本控制存在的问题、降低成本控制的有效手段等问题进行分析与阐述，以提高房地产企业的成本控制意识，实现利益最大化。

2房地产开发项目成本构成

房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。一般说来，土地成本、设计成本、建安成本等均可以计入不变直接成本，这些成本在一个项目中是相对固定且可以预测的，并且一旦发生就固定不变。土地成本一般在招拍挂过程中确定，一旦拿到地，它的成本就确定了，在不考虑建筑材料上涨的因素下，建安成本在设计风格确定、建筑级别确定的情况下就可以做出比较精确的预测，相对稳定。变动直接成本则主要是融资成本，一般是银行贷款利息。目前银行贷款是房地产企业的重要融资渠道。即使在前期策划过程中比较精确地计算了某个项目在一定时间内所需要的资金，但由于精确的还款日期难以计算，这种成本还是与项目的进展密切相关，不断变动。

3房地产开发项目成本控制的原则

3.1过程控制原则

房地产开发项目的成本是由施工过程的各个环节的资源耗用所形成的。因此，项目成本的控制必须针对施工环节过程来进行，在施工过程中，及时分析每一个过程影响成本的因素，制定一套行之有效的工作程序和控制方法，使每个环节均处于良好的受控状态。同时，一个项目的各道工序也是紧密联系的，其紧前工序和今后工序是相互制约和相互影响的，一个工序成本的变化，必然会引起其他关联工序成本的变化。因此，项目成本管理还必须认真关注相关工序的情况，结合各个相关工序的成本变化情况进行系统分析，综合考虑，全面管理。

3.2动态控制原则

按照辩证唯物主义观点，实物总是发展变化的，项目成本控制的重点也是根据施工过程的进展情况作出相应的调整。如在项目的立项决策阶段结合市场情况和地域情况，重点考察项目的可行性与风险性；在规划设计阶段充分运用价值工程，重点考察产品额使用功能与美观程度，并进行限额设计；在招标阶段重点考察施工图预算，考察施工单位的技术实力、履行能力、合同相关条款等；施工阶段重点考察各项成本的支出情况，并结合具体的市场行情进行动态调整，及时发现和纠正偏差。