经济全球化对企业的机遇与挑战(浅谈我国房地产楼市与泡沫经济)(二十四)

宁愿空着房也不降租金的，如果你有一套闲置的房子要出租，在谈租金的时候要时刻记住：这房子有空置的机会成本。所以，在决定是否接受对方出价之前，要先算好这笔账。对方哪怕只是砍下来200元的月租金，对你来说都是每年少收了2400元—这可能相当于大半个月的租金，但是如果你对租金太坚持导致房子空置，最终也是由你自己来承担损失—每空置一个星期，就相当于你的年租金收入下降了2%。一般来说，房子挂牌后你平均一周多才能遇到一个相对令人满意的租客，这时你的年租金已经少了了2%，所以在对方要求降价而你拒绝时，你面临的最大可能就是再损失至少2%的年租金。除非你确定下周就有让人满意的租客出更高的价格，否则你最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。

担心房龄太老影响租金的，倒是有办法弥补。影响租金回报率的因素的排序依次是：地段＞价格＞装修＞小区环境＞房龄。房龄对租金的影响力是排在最末位的，租客在新老小区上的选择也没有特别明显的特征。建议把房龄的缺陷用装修弥补回来。即便是30年房龄的老小区，只要出租的房子有精致统一风格的装修，配备了液晶电视、木地板和比较新的家用电器，租金通常都比同地区10年房龄左右新建小区的普通房屋多200元左右。比起硬装，他们普遍更关心表面的软装、装饰的水平，与其在地板墙砖等硬装上翻新和装潢，不如在房子的家具、窗帘、灯饰等软装修上花心思更容易吸引租客。

忘了把维修、装修款计入成本

但不论是要自己住得舒适，还是要多赚些租金，装修维护基本上是每隔10年就要重新来一次。而目前普通的房屋装修成本在每平方米1000元至2000元，按照这个标准计算，70平方米的房子装修一次花费大概在10万元至15万元，10年以后你就该面临第二次装修了，所以，如果不考虑通货膨胀因素，将装修款分摊到10年里面，你这一套房子每年大概有1万元至1.5万元的装修支出。

还有一笔维修基金。如果是买新房，你需要在拿到房产证前缴纳约占房款2%到3%的维修基金。这笔钱你个人无权动用，其使用权属于小区全体业主，用做小区基础设施—公共区域的管道、绿地、电梯等的改造和维护。在二手房屋买卖中，这笔钱是单独转让还是随房附送，可以由买卖双方自己商量着办，但双方都不能从银行调取使用。也就是说，如果是自己的房子漏水、损坏，还得自己掏钱修。所以，“维修基金”你必须要付，但它无法帮你分担自己房子本身的维修支出，因为它并不归你支配。

商住两用房租金高的，既能租给公司做办公室，又能租给住户，租客选择范围好像更大，更好租，实际上它可能也意味着更多的麻烦。商住两用房本身定位比较模糊，所处位置既不是写字楼集中的商业圈，也不是周边配有大超市、购物中心的典型住宅小区，也不像酒店式公寓那样提供清洁、管理等整体打包服务。通常一些新创的小微企业、SOHO族和个人工作室会选择这样的物业。

因为办公没有集群效应，又不提供中小企业孵化服务，居住环境也不够单纯，这样的房子不论是租给公司商户还是居住的租客，都很难有租客能稳定地进驻。即便是租金回报率可以保持在1.5%到2%的相对较高水平(住宅在1%到2%之间)，但是新创小微企业失败率偏高的事实会直接导致他们生意失败就得退租，频繁更换租客的成本你不得不考虑—中介每成功介绍一单租赁，就从上下家一次性收取一共占月租金总额70%的佣金。此外，这类物业的物业费、水电费都比普通住宅更高。商住两用楼和酒店式公寓通常都不配备厨房，也不安装天然气进户管道，水费和电费等是按照商业办公的标准收取的：商用水电煤费用通常是民用费用的1.5倍至2倍。这样高昂的成本对居住租客的影响是，他们宁愿用多出的水电费去付更高的租金，以租到一间装修更棒、更方便的房子。

贷款投资新建商业物业的，2010年之前，用这个方法投资已经成熟的商业物业还稍微可行。那时贷款购买住宅普遍享受以7.5折到8折利率贷款的待遇，贷款购买商业产权物业，首付至少五成，贷款利率是基准利率。以2009年的利率水平和成熟的商业物业8%以上的回报率估算，这个投资还是划算的。

但是现在，银行不但对第二套以上的房产限贷限购，对不属于限购范围的商业产权物业的贷款要求也更严格，需要支付至少50%的首付，贷款利率也上浮1.1倍。按照现在的利率水平，每年的租金回报至少要高于7.48%，才能抵消贷款利息成本。而新建商业物业的投资回报率至少要5年才能常年稳定在8%以上，也就是说，前面5年，你一直在亏。即使是投资成熟的商业物业，8%的回报率抵消掉利息成本以后，也是所剩无几。

综上所述房子根本是用来住的，投资行为需谨慎。但就经济角度考虑选套合适的固定资产还是有利于资产保值的。