经济全球化对企业的机遇与挑战(浅谈我国房地产楼市与泡沫经济)(二十三)

2． 公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决“夹心层”住房问题。因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层”，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。

3． 公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。在我国，个人出租住房主要存在以下不足： 一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求； 二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台“限购令”，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，发展空间较小；三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和“群租”现象。四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。与此不同，公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。

2、房屋的本质属性与居民生活幸福感指数

房子的根本属性是居住。

不可否认，在2010年之前买房子怎么看都是个正确的决定，但是，如果把房地产市场的历史本身当做它的发展规律，可能要为自己的错误判断付出代价。因为如今政府的控制和未来经济前景的难以预测，想获得随便买套房子就赚升值、赚租金这种轻松的好处已经越来越难。

不得不提醒的是，再买房子，尤其是买房用于投资这件事情上，由于市场政策和价格发生的急剧变化，几年前看来正确的决策，现在也有可能是导致亏钱的错误判断。

坚信炒房还能赚钱的，在过去的10年内，似乎是绝对正确的投资箴言。因为过去10年很多城市房价的涨幅都已经是七八倍。但是现在把购买一套房子视做稳赚不赔的保值或投资行为，并不像想象的那么安全。各地明显超出当地居民收入可承受能力的房价也表明，随便买套房子并在不久后能以一个几倍的好价格卖出的可能性正在变小，未来涨势缓慢的可能性正在变大。

有专家认为，像北京、上海这样的一线城市，房价已经进入了高位，甚至接近居民购买力极限，接下来几年几乎不会有大幅度上升的空间。而那些买房限购城市的居民如果想要再买房投资，只能涌去不限购或者政策执行尺度较松的城市买，直接影响就是会打破当地房产市场的真实平衡。

因此，即使是出于投资的目的，你也要充分考虑房子的宜居性，因为房子投资价值的实现仍然依附在居住价值上。

买房，用于出租的，作为一个已成定论的事实是：租金比售价更能反映真实的居住需求。买房更多是出于保值增值目的的资产配置。所以，仅仅根据一个城市的商品住房销售情况，很难判断其中有多少是为了满足居住为主的需求，有多少是纯粹的投资投机目的。但是从居住的角度看，租房是纯粹解决居住需要的消费性行为。

因此，衡量一个地区的房价是否偏离真实的居住需求，租金是一个重要标杆。目前中国绝大部分城市的房价租金售价比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算，北上广深很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金，在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。经过了几轮政策调整，买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素，大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来，也占到总价的10%以上。买入时1.5%至3%的契税，卖出时2%的个人所得税、5.55%的营业税和1%至2%的中介费，如果贷款，还要支付贷款担保费等。

有地铁就能租高价的，附近有地铁的不一定是地铁房。“只有离地铁站点步行10分钟之内可到达的区域才算地铁房”，按这个标准，地铁房数量不可能超过总量的30%。以这个“步行10分钟”的标准为界，在这个范围内和超过这个范围，房租收益回报差别明显，交通便利是决定房屋市场租金最重要的因素。以2000元至3000元租金的价位段为基准，步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，通常前者以比后者高5%至7%的租金成交—也就是说租房人宁愿每月多花150元至200元来达到节省上下班时间和体力的目的。而步行到地铁站需要20到30分钟的房屋，则通常会以低于平均价15%左右的租金成交。

这种租金上的差别还表现在空置率上，10分钟内能步行到地铁站的房子从挂牌出租到顺利成交，间隔期基本上都不会超过一个星期。而离地铁站相对遥远的房子，挂牌成交的速度就明显慢了，一般中间间隔的时间是一至两个星期。