当下成都市住房保障制度的困境分析与对策研究(二)

当下成都市住房保障制度的困境分析与对策研究(二)

另一方面是政府在财政投入上不断加大，相关的扶持政策频频出台。2007年全国安排廉租住房资金77亿元，超过历年累计安排资金的总和。2008年，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告，当年中央财政安排保障性安居工程支出181．9亿元。2009年保障性住房支出达到550．56亿元，这一年，中央加大对财政困难地区廉租住房保障补助力度。2010年中央安排保障性安居工程专项补助资金达802亿元。来自住房城乡建设部的最新数据显示，“十一五”期间，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1336亿元。与此同时，一系列涉及金融、土地方面的扶持政策相继出台，为保障性住房建设可持续发展提供源源动力。中央政府的投入无疑起到风向标作用，各级政府也纷纷加大资金投入、土地供应。

二、成都市住房保障制度的现状与困境分析

根据国务院[1998]23号文件的精神，成都市从1999年就开始启动了廉租住房的相关工作，并于2004年就在全市基本上实现了廉租房住房租金补贴“应保就保”。以2011年为例，成都计划在城区东西南北四个区域开工建设9000套限价房。新建限价房的销售价格原则上按照比同等地段同品质商品住房市场价格低15%-20%的标准确定。成都还通过政府租赁、政府购买等方式多渠道筹措房源，在住房保障方面，成都将在2年内实现“以房等人”。同时，大力加强对经济适用房的建设，不断探索符合本市基本情况的经济适用房的制度。不但如此，成都市还在农迁房的建设中取得不少成果，形成了以启动农村新一轮的“房改”为目标，提出了构建城乡统筹农村住房保障制度的基本思路与具体设计。在廉租房、经济适用房、农迁房的基础上，成都市形成了覆盖全市中低收入及以下水平的家庭的基本住房保障制度。但与全国其他城市相比，成都市的住房保障制度的建设还是远远不够的，成都市保障性住房建设在制度上还存在着种种缺陷。为了建立符合市情的住房建设和消费模式，体现稳定房价与解决中低收入家庭住房的困难，成都市的住房保障制度还亟待加强。

（一）、成都市住房保障房制度的现状

据了解，自1998年开建第一栋经济适用房起，成都市便将建设保障性住房作为安居利民工作的重中之重。经过10多年发展，建立起一个由“廉租房——经济适用房——限价房——公共租赁住房”为内容的梯级住房保障制度，实现了对城市中低收入住房困难户分层次、多形式的“无缝覆盖”，形成了在全国独树一帜的住房保障新模式。目前，成都已对符合保障条件并提出申请的3.5万余户低收入住房困难家庭提供了住房。成都更是在全国率先实行了“三级审查制度”即对保障性住房的申请、审查、公示制度,严格按照街道办事处(所在单位)、区房管局、市房管局三级审查形式——初审、复审、终审，严把“入口”关。同时成都在办理保障性住房比如经济适房、限价房等产权时实行资格倒查，严把“第二关”，实行资格倒查。而在退出机制上，成都也是实行入市复查严把“出口”关，一方面限制了违规交易和投机行为，另一方面，通过政府优惠的返还，初步实现经济适用住房投入的良性循环。

在廉租房的制度建设中，在全面调查的基础上，全面掌握全市需要廉租房的户数，并建立完整档案；按照发放租赁补贴为主，实物配租为辅的方法，对符合租住廉租房条件的家庭实现了应保尽保。并且围绕廉租房的制度建设，建立城市公共住房专项资金，即由住房公积金增值部分的一定比例、政府土地出让净收益的一定比例和城市财政预算安排安排的必要补助组成。

在经济适用房制度的建设中，明确中低收入家庭标准，经济适用房的家庭收入准入线为50000元。通过街道、区、市三级审核，还增加了民政局的收入审查环节，严把准入门槛，实行“照标准，提前登记，按需建设，保证供应”方针，准确掌握经济适用房需求总量，充分满足保障对象的购房需求，根据需求和经济适用房建设标准。同时还注重合理规划经济适用房的布局，并在此基础上逐步完善经济适用房的来源。对于拆迁户中的最低收入家庭和低收入家庭，也在经济适用房制度内采取多种方式解决其住房困难。

在农村住房保障制度的建设中，成都市作为全国统筹城乡综合配套改革试验区,成都推出全国首个农村住房保障制度。2011年3月23日，成都市政府出台《成都市人民政府办公厅关于建立农村保障体系的实施意见(试行)》提出建立农村住房保障体系，在成都范围各区(市)县辖区内,符合当地住房保障条件的农村住房困难居民，即家庭年收入和家庭财产收入符合当地的廉租房住房保障标准，家庭人口在两人及以上或年满35岁的低收入单身居民，人均自有产权住房面积在16平方米以下，可申请住房保障，而保障的方式主要是廉租房这一方式。成都农村住房保障制度建立了三大原则：全域覆盖、基本保障和统一管理，同时，农村住房保障制度是统一纳入成都市住房保障动态管理,和城镇居民一样，实行统一的申请、审核、公示、租售和监管制度。

（二）、成都市住房保障制度的困境分析

今年来成都市的住房保障制度取得了巨大的进步，出台了许多具有创新意识的举措，住房保障的“成都模式”在全国独树一帜。但在探寻“成都模式”的背后还是会发现其制度的建设中还是出现了不少困境，这些困境造成了成都市保障性住房供需水平的矛盾与建设水平矛盾等种种的矛盾。现行住房保障制度还存在很多问题，这些问题的出现，表面看来是政策操作运用上的偏差等问题，实际上存在问题是制度设计思路的问题。因此要对成都市保障制度的困境分析，对建设与完善成都市的保障制度是有重大意义的。

1、住房保障制度的法制建设落后

目前，现行的城市住房保障的依据，都是散见于各级政府的政策文件，缺乏一部由全国人大以法律形式出台的法律规范。由于缺乏层次较高的立法依据，仅靠地方政府或部门出台的政策依据来推行住房保障制度的建设难度是非常大的。成都市在十多年住房保障制度的建设中，就深刻地感受到缺少立法保障的弊端。例如在准入和退出管理机制上，由于缺乏相关在法律层次上的规定，约束一些社会成员行为遇到了相当多的困难。并且在资金管理上，仅靠政府的调控手段是远远不够的，没有法律的约束与监督，我们便发现尽管在政策上政府需从每年的土地出让金的净收益中抽出10%用于廉租房的建设，但实质状况却是房价还是一个劲的上涨，那么多保障房不知道去哪里了。成都市保障房建设中存在的筹资难、运营难、监督难、用地难等凸显问题，其实都在背后反映了成都市的住房保障制度在法制建设中是非常落后的。

2、住房保障制度中结构不合理

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