我国房价飙升的原因分析 (8)(二)

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

四、住房制度改革刺激了房地产市场的需求。 

1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的92.5%，五、个人消费成为推动房地产需求的决定性力量。 

住房制度改革之后，城市居民的50%左右人口获得了住房，另一半的人口只有租房居住，租方人口的高比例，使租方市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003年中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，世界平均主要城市的租金收益率达到7%左右。

2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，该制度在无意中起到了催生房价的作用。 

首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地或取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带，使掌握土地控制权的官员参与寻租活动，而巨额租金必然强化地方政府征地、拆迁的行为。因此，土地交易中的巨额租金是地方政府不惜冒着违规违法的风险而肆意的乱征乱用大量的土地，创造了大量的强制性消费需求。据估计，由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%—50%。 

其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。

六、存在大量的非自住需求者参与购房、抄房、住房的行为 

目前，中国的投资渠道单一，商品房投资成为比料利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，直接平均租金收益率在4.8%，而中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于因恒存款的收益率。再从动态看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。当这种力量在“羊群效应”的作用下，以很快的速度增长，加剧了市场中的需求， 高速增长的房地产业带动了其他行业的投资过热，加剧了中国经济中的瓶颈问题。

　  总之，要想抑制房价的非理性上涨，首先必须要从政府牵头，以政策引导房价的理性回落；同时，采取适度紧促的货币政策，适度调整银行的利率政策；在加上积极引导人们的消费观念，从而，不断抑制房价的过快、过高的肺理性的增长。