浅析房地产价格的影响因素(三)

税收制度是调控房地产价格的“无形的手”。政府通过调整税收、贷款制度，将房地产价格控制在一个大众可承受范围内，不让房地产市场出现失控。但税收和贷款制度可能带来的后果是较为复杂的。2007年世界经济危机爆发后，次年，我国政府为了缓解房地产行业的发展压力，促进国民经济的复苏，降低了房地产领域的贷款利率。此举的初衷是希望能够刺激房地产市场的复苏和发展，带动我国经济整体的复苏。虽然出发点是好的，但是由于房地产行业环境的复杂性和特殊性，该贷款政策的调整并未实现最初的目标，反而导致房地产价格一路上涨。

4.价格制度的影响

房地产行业实施的价格制度可以分为两类，一种是高价政策，另一种是低价政策。所谓高价政策，是指房地产价格不受到国家政策的制约，其价格上涨不受到限制。而低价政策则是指国家通过相关政策对房地产价格进行压制，使房地产价格稳定在一定的水平，不至于出现过快增长。

（三）社会因素

影响房地产价格的社会因素主要包括社会安定情况和房地产投机行为两个方面。在稳定的社会环境下，居民对于房地产行业会抱有更加乐观的态度，增强居民的购房信心，在一定程度上能够稳定房地产的价格和行业的健康发展，同时也避免出现房地产商的投机行为。

1.社会安定程度的影响

社会的安定程度对于房地产价格的变动会产生一定正向的影响。如果当下社会环境稳定、人民安居乐业，那么人们会更愿意把手中的闲散资金进行投资，而房地产投资是其中的优选。相反，如果社会环境不稳定，在某一时间段内发生社会动荡甚至有战争的出现，那么人民的生活必然会受到很大影响。这样的环境下人们生活不稳定，很可能会流离失所，因此对于如房地产此类固定资产的需求会降低，转而选择一些价值高又便于携带或变现的资产进行投资，比如珠宝或黄金。投资资产的流失必然会造成房地产行业的低迷，房地产价格也会跟着同向下跌。

2.房地产投机行为的影响

所谓房地产投机，是指一些通过利用房地产价格的涨跌变化、在不同的时间点购入和卖出房产、以获得投机性价格差异收益的行为。当某低的房地产价格在短时间内出现较大幅度上涨时，一些对房地产行业看涨的投资者就会纷纷进入房地产抢购的行列，以制造一种虚假繁荣的假象，这时房地产价格会被持续推高，呈现出一种虚高态势。而在房地产价格进入下跌态势时，那些对房地产行业发展不抱有积极态度对投机者们便会开始纷纷抛售房地产，导致房地产价格下跌速度不断加快。市场上的有效需求等于消费需求和投机需求的综合，其中消费需求是实实在在的需求，这种需求不会引发房地产行业的泡沫出现，而投机需求则会导致房地产泡沫的产生。投机群体对于中国房地产的价格会起到很大的推动作用，但是这种推动作用往往不是正面的，会导致房地产价格的上涨，而最终的受害者便是普通民众。

（四）人口因素

房地产的人口因素是由人口数量、人口素质、家庭规模等多个方面构成的，人口因素与房地产价格之间有着密切的关系。通常情况下，房地产价格会随着供求关系的变化而上下波动，也就是说房地产价格与人口数量之间呈现正相关关系。人口数量的增加意味着对于住房的需求会进一步加大，在一定程度上会促进房地产行业的发展，这其中当然包括房地产价格的变动。我国城市化的进程在不断推进，越来越多的农村人口开始涌入城市，使得城市人口数量逐年增加，上涨幅度较大。这些外来人口或者流动人口想要能够在城市稳定生活，就会产生购房或租房的需求，而房地产作为一种商品，当需求上涨时，其价格也会随之有所上涨。同理，如果城市人口数量减少，那么商品房的需求量也会同样下降，房地产价格也会随之下降。

三、房地产价格调节的建议

（一）改革现行土地制度，将地方利益与土地利益分割

土地价格对于房地产价格有较大的影响，在很多地方房地产投资都成为地方政府赖以推动经济增长的核心资源，房地产投资越多，拉动经济增长的力度就越大。但是，土地的收益却不是平均分配的。农村集体组织失去了土地的使用权和所有权所后获得一定程度的补偿费，但是对于增值部分却不参与分配，增值部分完全由地方政府和开发商取得，进行地方利益和土地利益的分离，是非常有必要的。

（二）多方面配套改革，全方位开展宏观调控

在房价的调控过程中，必须要系统地思考房价问题，各部门齐心协力，通力合作，才能够有效地控制房价。尤其是地方政府作为房地产价格上涨后的实际受益者，一定要清楚地认识到房地产价格失去控制所带来的巨大危害，一定要积极配合各级领导部门的部署，完善房地产价格控制工作，全方位开展宏观调控。

（三）改革房地产供给结构，健全住房保障体系

对于房地产价格的供给结构的改善，可以从四个方面着手：第一，通过增加面向中低收入家庭的经济适用房的土地供给，来满足该部分人群的购房需求；第二，完善廉租房制度，来为低收入家庭的居住需求提供更多的保障，满足该部分人群的住房需求；第三，通过合理的规划手段，来尽可能提高房屋的容积率，调整普通住房与高档住房的比例；第四，大力发展住房二级市场和房屋租赁市场，规范房地产市场的正常秩序。

四、总结

房地产价格的高低对于经济社会的发展有着重要影响，而房地产价格的影响因素是多方面的，除经济因素、政治因素、社会因素和人口因素外，也会受到供求因素、环境因素、心理因素、国际因素等影响。想要实现对房地产价格的合理调控，就需要涉及到的各利益主体齐心协力、共同作用，来推动房地产市场健康、可持续发展。在我国当前的市场环境下，政府首先要明确房地产价格失控可能会给国家和人民的生活带来怎样的危害，然后通过制定配套的政策措施来维护房地产行业的健康运作，保障房地产市场沿着健康有序发展的道路不断前行。

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