浅析我国的房地产市场调控政策和效果(一)

目       录

一、 选题背景 2

二、 房地产宏观调控的必要性 2

1、 优化资源配置的需要 2

2、 引导房地产健康发展 2

3、 确保宏观经济稳定的运行 2

三、 我国房地产调控政策及其效果 2

1、 国家救市鼓励购房阶段（2008-2009） 2

2、 国家严格调控房地产阶段（2010-2013） 3

3、 去库存阶段（2014-2016） 3

四、 房地产调控政策失效的原因分析 4

（一）地方政府执行不力 4

（二）房地产信息不对称 4

（三）保障房体系建设失败 4

五、 对我国房地产调控政策的建议 5

（一）加大对保障性住房分配的监管力度 5

（二）对房地产市场信息进行全面披露 5

（三）推广征收房产税和物业税 5

（四）完善保障房建设 5

六、 结论 6

参考文献 6

一、房地产宏观调控的必要性

1、优化资源配置的需要

作为房屋等建筑物基础的土地是一种稀缺资源，不可再生，特别是在我国人多地少的背景下，土地资源十分稀缺，而农地非农化的不可逆性及强负外部性，以及 18 亿亩耕地红线的约束，致使建设用地十分有限。因此，政府对房地产市场的宏观调控是十分重要的。

2、引导房地产健康发展

房地产业的特殊性决定了引导其健康发展的重要性。由于房地产项目具有位置固定、投资价值量大、建设周期长、使用年限久等特征，且房地产项目各产品与居民的生活、生产有着密切联系[72]。与此同时，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成。

3、确保宏观经济稳定的运行

由于房地产的产业链长，与众多其他产业关联度强，房地产业的健康发展不仅关系着自身的市场运行，也关系到宏观经济的稳定运行[73]。同时，房地产业与居民的生活息息相关，当房地产业进入衰退期，将直接带来就业人数和产业增加值的下降，并会很快波及金融系统的其他相关产业并进一步作用于宏观经济，导致宏观经济随之进入下行周期。

二、我国房地产调控政策及其效果

1、国家救市鼓励购房阶段（2008-2009）

2008 年国际形势骤变，美国次级抵押贷款危机引爆全球金融危机浪潮，全球经济走入萧条时期。我国为防范金融危机蔓延影响国内经济增长，一改前一阶段的调控思路，开始放松房地产市场调控。2008 年 1 月土地调控政策提出，要严格闲置土地处置，增加土地有效供给，促进集约节约运用土地。2008 年 9 月到 12 月，人民银行密集出台降息政策，压低购房成本，树立市场信心。国务院在 12 月 21 日又出台“国十三条”放宽二套房贷款政策限制，减免个人住房交易环节税费，免税购入期限由 5 年降为 2 年，同时大力建设保障性住房工程。这一系列的政策放弃了对房价的严格调控，在楼市下行的背景下开始采取救市政策。2009 年的情况有所不同，一线城市楼市开始回暖，上半年国家继续采取宽松政策，到了下半年继续打压房价上涨，国四条等调控政策相继出台，从供需两端发力，采取差别化信贷政策打击房地产投资投机，提高普通商品房供应量，大规模推进保障房建设。

2、国家严格调控房地产阶段（2010-2013）

2009 年以后是房地产持续升温阶段，房地产调控政策力度也不断加大，遏制房价上涨势头。这个阶段我国房地产调控政策频频颁布，政策调控周期比较短，政策围绕限购、限贷、限价展开，使用土地调控手段、税收调控手段、信贷调控手段、行政手段、加大保障房供应量的措施压住房价狂飙上涨的势头。2010 年 1 月，“国十一条”发布，规定第二套住房贷款首付比例不低于 40%，4 月“新国四条”出台，第二套房贷款首付比例提高到不低于 50%，接着 2011 年 1 月出台的“新国八条”又把这一比例提高到 60%，并开始实施限购政策，到 2011 年 7 月“国五条”扩大限购范围，把限购城市扩大到 50 个。这一系列紧锣密鼓的调控政策在这个阶段的房地产市场中收到了明显的效果，从图 1、图 2 可以看出 2010 年到 2012 年商品房销售量和销售额的增长率明显下降，销售价格增长率趋于平稳。但是，在 2012 年调控政策出现放松，人民银行不断降低存款准备金率、贷款利息率，这向购房者传递了楼市回暖，房价上升的信号，在一线热点城市出现千人排队买房的热火场面。从图 2 可以看出商品房销售量及销售额又出现大幅增长，房价继续攀升。在这种情况下，“新国五条”于 2013 年 2 月发布，规定房价涨幅过大的城市继续限购，继续采取差别化信贷政策打击不合理需求，建立了房地产调控政府问责制，要求地方政府公布新建商品住宅价格控制目标，扩大了房产税征收试点范围。在调控政策加码的情形下，到了 2014 年房价出现下降的迹象，购房者怀有观望的心态，商品房销售额和销售量出现双降。在这个阶段，房地产调控政策内容与上一阶段并没有太多的变化，调控手段基本一致，所不同的是调控力度比之前更大，调控范围更广。

3、去库存阶段（2014-2016）

在不合理的房价上涨和中央限制需求为主的调控政策作用下，到 2015 年商业性房产积压量过大，中央提出房地产去库存的政策目标，央行降息，降低首付比例，财政部在税收政策上给二手房转让予以优待，国土资源部优化用地供给结构优先满足中小套型商品住房及保障性住房用地需求。这一系列的政策有效化解了住宅房产的库存积压问题，2016 年的数据显示，住宅库存量由 2 月份的 4.7 亿平方米下降到10 月的 4.1 亿平方米，回到 2014 年 12 月的水平，但全国商品房库存量仍然很大，商品房待售面积加上施工面积还有 68 亿平方米27。房地产去库存的压力依然很大，在这一时期国家采取需求端调控的措施，一方面使住房信贷宽松化，另一方面打击地产商通过不合理的经营行为哄抬楼价。2015 年末中央定调，房地产去库存由国家包办，各级政府都背有去库存的任务量。可以说，这一阶段是在房地产急速升温，投资幅度增加过大，严格调控抑制了有效需求之后的调整阶段。中央政府通过户籍制度改革增加新市民的房产需求，购租并举发展住房租赁市场，兼并重组房地产企业等措施降低去库存压力，有效化解过大的房地产库存量。

三、房地产调控政策失效的原因分析