浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)

（一）地方政府执行不力

在中央政府出台新的调控政策时，若地方政府严格执行中央政策，并且房地产开发商严格遵守的情况下，调控政策才能发挥最大作用，作为政策被动接受者的消费者，即购房者才能享受政策所带来的最大优惠。然而由于各利益群体利益趋向不同，面对中央政府下达的房地产调控政策，在不执行调控政策面临着被处罚的风险下，若不执行调控所带来的利益大于所要承担的罚金，地方政府和房地产商受利益驱使可能采取不配合的策略，不执行调控政策。中央政府下达了宏观调控的指令，监督地方政府是否执行，而作为政策的实施者的地方政府，也会对房地产商进行监督，监督者若花费较大成本对政策执行者进行监督和激励，地方政府和房地产商若不执行调控的情况下所获得的利益难以覆盖其要承受的罚金，在此状况下，地方政府和房地产商便不能随意做出不配合的策略。因此各利益集团为追求自身利益的最大化进行博弈以寻求最优策略的过程使宏观调控政策不能发挥最大作用

（二）房地产信息不对称

对于房地产市场进行宏观调控，除限购政策是直接对房地产需求方即购房者进行限制外，货币政策、土地政策均是对房地产供给方进行调控，对需求方的影响较弱。货币政策通过对房地产商的投资开发额进行限制，土地政策通过对房地产商的土地供给进行限制，在此过程中，房地产商有没有和政府存在勾结行为，对调控政策置之不理，违反政策的执行，作为需求者的购房者由于信息匮乏对此一无所知。除非，购房者切实感受到房价的降低，则政策顺利实施且达到调控效果，否则在房价并无下降甚至上涨的情况下，购房者只能按照自身对于房地产市场的预期进行房地产的买卖，甚至可能出现购房者越调越买的现象。

（三）保障房体系建设失败

1.保障房的建设资金欠缺 

保障性住房主要是满足低收入家庭的住房需求，其资金筹措渠道比较多，但是保障性住房的建设资金依然不是很充足，这影响了保障性住房的完成进度。而保障房的需求却一直在增长。在廉租住房摇号分配上出现不少摇到空号的申购者，这些申购者要等一年的时间才能迎来下一批的摇号分配。建设资金的缺乏导致保障房的选址只能选在远离城区的地方，住房小区相关配套设施质量低，建设速度缓慢。

3.保障房分配监管力度不够 

保障性住房分配监管力度不够，给投机者倒卖廉租住房创造了机会。保障性住房分配在监管上存在一定的困难，首先是监管对象比较多，监管要耗费大量的有限资源，给监管工作带来不便。某些人通过各种手段能够越过监管，使监管失效，获得分配资格。廉租房出现被私人买卖，被非低收入者占据，说明当前的监管力度还不够。 

四、对我国房地产调控政策的建议

（一）加大对保障性住房分配的监管力度

一套好的政策必须有监管来保证政策目标的实现。必须要增强息县的保障房分配监管力度，保证保障性住房的分配公平。首先要保证住房分配程序的公平，把住房保障对象，建设部门、监管部门及其他社会公众都纳入住房分配的程序中，使多主体共同监督保障房分配。其次要严厉打击住房分配过程中的作弊行为，提高违法违规者的成本。再次，在分配的入口上要加强监管，对保障性住房申请者的申请材料、家庭情况进行严格审查，不符合要求的一律不予办理申请手续。最后，在对住房分配的事后监督上，应该对保障对象的经济状况进行追踪，事后发现申请者不符合资格条件的应该追回住房，对于已经改善收入水平不再是低收入的家庭要通知其限期办理搬离手续。这样在入口、过程、事后形成一个完整的监督管理体系，保证保障性住房的分配公平。

（二）对房地产市场信息进行全面披露

完善法律制度，加强执法力度，使房地产市场交易行为公开、公正，减少房地产商在交易中的不合法行为。健全房地产信息统计制度，完善房地产市场信息披露制度，营造良好的房地产交易环境，对于房地产供给以及价格进行及时的披露，为具有购房需求居民提供及时有效全面的信息。

（三）推广征收房产税和物业税

房产税和物业税都是对居民持有财产的征税措施。房产税的征税对象是房屋，征收范围是城镇经营性房产，它是按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收。物业税征税对象是土地、房屋等不动产，它是不动产所有者或承租人每年都要缴纳一定的税款，而且税额随着不动产的升值而提高。房产税和物业税可以有效减少房地产市场上的投资投机需求，增加有效需求，稳定房地产价格。在国外，房产税和物业税属于地方税种，我国也可以效仿此做法，这样可以扩充地方政府的财政来源。

（四）完善保障房建设

完善保障房体系，统一房地产调控价格机制，允许各区域存在差异化调控。减少土地供给，规划土地用途，减少高档住房的建设用地的规划，加大普通住宅和保障房的建设用地的规划，保障房地产市场的基本住房供给，允许房地产商的税收缴纳根据建设房型适量减少或免征，切实满足普通购房者的基本居住或生产要求。以房地产价格和居民收入比为考察标准，通过进行房地产宏观调控使其尽早降低至合理范围内，达到居民预期的合理的房地产价格，由于各地区具体情况不同，给予地区以自主权进行差异化调控策略。

五、结论

2003年以来中国房地产价格连年高涨，在相当程度上超出了民众承受能力，已经引发了一系列社会问题。房地产价格波动幅度过大、房地产行业已经积累的一些突出问题和矛盾，凸显了房地产宏观调控的必要性与紧迫性。作为国家宏观调控的重要组成部分，现阶段的房地产调控并没有达到预期效果，这引发我们去思考房地产市场调控效果不理想的系列深层次原因。本文认为一方面应该重点研究房地产市场波动的经济规律，另一方面从政府层面如何完善对策思路，通过房地产市场调控促进我国房地产业健康、有序的发展。

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