浅析房地产价格影响因素——以衢州市为例(一)

目       录

一、房地产价格的构成 1

（一）土地费用 1

（二）建筑成本 1

（三）营销费用及税金 1

（四）利润 1

二、衢州市房地产发展状况 1

（一）衢州市房地产发展历程 1

（二）衢州市区房价变化趋势 1

三、房地产价格影响因素分析 1

（一）供给因素 1

（二）需求因素 1

（三）宏观调控因素 1

（四）经济发展因素 1

四、结论及政策建议 1

参考文献 1

一、房地产价格的构成

要弄清楚影响房地产价格的因素，那么我们首先要了解房地产的价格是如何确定的。房地产价格主要由四部分组成：土地费用、建筑成本、营销费用及相关税金、利润等。

（一）土地费用

土地费用主要指初次获得土地所付出的经济代价，包括土地征迁过程中原有建筑的拆迁和居民的安置费用。在土地方面付出的费用根据土地所处的地理位置、使用面积、规划用途、使用时间、工程造价等因素的不同，对应的土地价格也不同。目前，根据衢州市实际数据显示，购买土地的金额约占房地产总成本金额的40%，占房屋总售价的30%，由此得出，在购置土地方面花费的成本是房地产成本的关键因素。

（二）建筑成本

建筑成本主要是建设过程中所产生的费用，主要有4个方面费用：一是建造前期工程费，如前期规划、项目可研、勘察设计等费用；二是基础设施建设费，如道路管网、通讯设施、卫生绿化等费用；三是建筑安装工程费，主要指在开发建造过程中发生的建筑工程费、设备购置费和安装费等；四是公共配套设施建设费，主要是指小区内部的非营业性公共配套设施的建设费用。

（三）营销费用及税金

营销费用主要是房地产开发商自行组织或委托专业营销公司从事房屋买卖的人工费、宣传费、办公费等。从当前情形看，随着市场竞争愈发激烈，房地产开发商在营销费用方面的开支也会越来越大。房地产交易中产生的税费包含内容比较多，如营业税、印花税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、契税、城建税等，都是构成房地产价格的重要税金因素。

（四）利润

房地产开发周期长而且需要大量资金，风险高的同时投资回报也高。获取利润是每一个从事商业活动主体的主要目标，所以房地产开发商或相关投资者作为经济利益主体，其目的同样是追求企业的利润最大化或个人的利益最大化。所以，房地产开发商或投资人对房地产的期望利润也是构成房地产价格的重要部分。

二、衢州市房地产发展状况

接下来以衢州市为例，通过梳理该市房地产的发展历程和价格波动的几个时间节点，来进一步明确影响房地产价格的因素。

（一）衢州市房地产发展历程

衢州市房地产市场的发展历程可大致分为三个阶段：一是为了满足基本的居住用房需求；二是改善性住房的需求；三是对居住质量和价值投资的需求。 

第一阶段主要是1998年以前。当时房子的主要属性就是居住，因为受到当时的经济社会发展水平的制约，居民的关注点在于实用性，安居乐业即可，对房屋的其他属性关注不多。是衢州市房地产开发的萌芽期。 

第二阶段主要是1998年至2004年之间。1998年国家正式宣布不再进行福利分房，衢州市也进入了商品房时代。这个阶段，衢州市在经济上获得了较快发展，人民的生活水平也逐渐提高，带动了人们对更好的居住环境的需求。期间，本地房地产企业如雨后春笋般冒了出来

第三阶段主要是2004年至今。随着人民的水平不断的提高，商业地产开始紧跟步伐，追求更优越的品质来吸引消费者。人们的居住理念发生了根本性转变，开始更加关注品质，享受有品质的生活。消费者买房不再是为了满足简单的生存需求，更大程度上市为了享受生活，提高自己的生活质量。这个阶段，衢州市先后引进了杭州滨江集团、碧桂园、中梁、新城控股、恒大、祥生等全国知名房地产企业，开发了一系列品质住宅，衢州的房价也逐步水涨船高。 

（二）衢州市区房价变化趋势

图1：衢州市2004-2018年房地产销售价格（单位：元/平方米）

衢州市房地产开发行业经历从1993年以来二十多年的大发展，为衢州市的经济建设和社会进步作出了贡献。2018年全市房地产开发投资253.43亿元，比上年增长59.9%，为1993年140.79倍。衢州房地产市场经历了从无到有、从小到大，从“一枝独秀”到“百舸争流”的成熟的市场化阶段。从1998年到2018年的20年间，衢州房价极具戏剧性的曲线波动，对于购房者来说则是一个不买房到买不起房的悲喜交加的悬疑剧。近年来衢州市房价走势如图1所示：

1993年衢州市区房改动员大会召开，产权和资产的概念从此深入人心。1998年房改始行，衢州入轨，告别福利分房，地产开发开始盛行，本土开发商是主要力量，衢州房价开始稳步上涨，但是整体房价变化幅度不大。

2000年开始衢州房地产进入了商品化时代， 2002年衢州市启动西区开发建设，众多市民开始买房，房地产开发投资快速增长，成为国民经济发展新的增长点。

2008年受金融危机的影响，房地产业收到了很大冲击，烂尾楼频频闪现在媒体头条。但衢州的房价还是比较合理的，高品质楼盘房价稳中有升。

2010年房地产调控正式打响。西区成为衢州房地产市场新的增长点。

2013年“国五条”、“钱荒”、“个税”、“以房养老”等关键词成为一年来楼市的缩影，这一年衢州二手房成交创造新高。

2017年衢州房价开始迅速拉升，一方面是由于碧桂园、恒大、祥生等大型房企频繁刷新拿地价格，另一方面衢州西区入驻优质教育资源，衢州衢江区基础配套逐渐完善，“学区房”概念、商业综合体概念等进一步推高了整体房价，衢州市房价整体进入万元时代。

2018年虽然国家明确“房住不炒”，但是衢州市房价保持稳定，没有出现明显波动，西区品质楼盘成交价格普遍在2万一平左右。

三、房地产价格影响因素分析