图5：衢州市2004-2018年人均GDP及增长情况（单位：美元）
由图5所示，衢州市的人均GDP保持着快速增长，衢州市房价也在水涨船高，可以表明，衢州市房价和人均 GDP 的关系紧密相关。
3.第三产业发展水平
第三产业的发展能够反映出城市的经济水平，它是真正能够代表城市经济发展新兴生产力以及产业结构的。对于房地产的价格来说，第三产业的发展对房地产价格的影响主要包含以下几个方面：首先，第三产业的不断发展将会不断吸引人才以及劳动力，这将会使得住房及购房需求得以提升，进而影响了房地产价格。另一方面，第三产业发达的城市因为其生活的便利，各种需求较为容易得到满足，往往会吸引大量的外来人口，并且人口集中度较高，所以对房价也会带来影响。此外，第三产业自身就对住房存在着巨大的需求，当一个城市第三产业较为发达时，往往大型商业区、服务区、配套生活设施等较多，其对周边区域的带动效应更为明显，明显也对城市的房价的变动有着影响。
图3：衢州市第三产业增加值
随着国民经济的持续发展，衢州市的第三产业发展水平也有了长足的进步，在整个城市 GDP 中所占的比重越来越高。近年来，衢州市新建了国金中心、吾悦广场、万达等大中型城市综合体，成为老百姓休闲、购物的首选。另一方面，衢州市在浙江省范围内推行周一至周五的旅游景点免门票活动，此活动已经连续推行了三年，为衢州旅游服务业的发展带来新的动力。随着商业的大发展，人们的生活配套将得到进一步的完善，生活将更为便捷。杭衢高铁项目的开工，未来衢州到杭州只需要40分钟左右，为衢州加入杭州都市圈迈出了坚实的一步，这些都对衢州市房价的变化起着一定的作用。
四、结论及政策建议
本文从房地产供给、房地产需求、宏观调控、经济发展四个方面，对影响衢州市房地产价格的因素进行全面研究，其中影响房地产供给的主要是房屋竣工面积、土地供给、材料与人工费等，其中最重要的是土地供给和价格；影响房地产需求的因素主要是人口数量、居民收入、区位和产业配置，其中对衢州而言影响最大的是区位和产业配置因素；宏观调控包括政策、利率和税收，三者对房价的影响都比较大；经济发展因素包括全国GDP、人均GDP和第三产业发展。
衢州作为一个三四线城市，具有如下几个城市商业地产的特点
1：市场容量小，项目过大，地产开发商一味地追求规模，成本高，投资大，资金上的供应不足极易造成项目的瘫痪以及影响企业的运转
2：消费能力低，衢州工业尚未形成规模，不论是轻工业还是重工业数量都不多，城乡个体工业依旧以传统行业为主，人民的收入水平还是远远赶不上房价的上涨速度
3：风俗习惯强，消费者往往不是诱导型消费，而是抵抗性消费，住宅消费过高，对于地产商不断的广告包装以及消费诱导，居民往往是望洋兴叹，对于超前消费和贷款消费不能接受
4：住房紧迫性，消费者对期房持观望态度，相信眼见为实。对于未来房价走势不能明朗，购置房产持观望态度，房价的短时间内的稳定归因于政府政策的干扰力度不够，房价的居高不下，消费者不敢轻易作出决定
5：政策变化大，城市领导的换届往往会带来一些政策的改变，国家政策的不断调整，地方政府也跟着不断调整，房地产行业作为GDP来源的重要产业，地方政府为了保证财政收入，变相的发展产地行业，拿地成本增加，住宅的拆迁，城市的规划扩建，廉租房建设，市政工程不断变法来发展房地产业
衢州与一线城市相比，城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。国家出台了一系列政策刺激房地产市场繁荣，目的应该是消除泡沫经济，要促进房地产市场回归合理价位，让更多的人买得起房，以促进房地产健康持续发展。
1.政策引导，合理调整住房价格。政府部门要根据本地实际情况，通过政策刺激，把地区房价引导到一个合理的价位，一是规范和改进经济适用房制度，扩大经济适用房、廉租房覆盖面，以达到调控社会房价的目的；二是进一步加大对二手房市场的管理，规范租赁房市场，适当时候联合有关部门检查，坚决防止恶意炒作和人为哄抬房价的行为。
2.房地产市场信贷管理，防范信贷风险。信贷风险尚未显现并不意味着不存在，因此，一是加强监测，严密防范信贷风险。各银行要对楼盘的销售进行跟踪，及时回收贷款；二是在当前市场环境下，严格控制发放新的贷款；三是鼓励多元融资，有效分散信贷风险。鼓励房产企业通过上市、信托项目、企业债券等改变过度依赖银行融资现状。
3.把住土地‘闸门’，实行计划供地。加对土地资源的调控力度，一是科学合理供应土地，根据房地产市场供需状况，调节土地市场投放,有序出让开发建设用地，避免土地出让规模大起大落，影响房地产市场稳定；二是调整放宽土地出让条件，如降低土地出让金比例，实施分期缴款或延期缴款时间等；三是加快已经出让土地的交付，采取有效方式尽快已出让土地但未交付土地的遗留问题。
4.加强规划管理，合理布局建设。房地产开发必须严格按照城市规划的要求进行建设。在城市总体规划中，要合理确定各类房屋用地的布局和比例，包括老城区、政府新区、新城区、开发区，普通商品房、经济适用房和廉租房、危旧房改造拆迁安置用房建设用地比例。
5.制止违规建房，正确引导消费。国家出台实行住房分配货币化政策，就是要使职工主要依靠个人工资、住房公积金、住房补贴和个人住房贷款等直接向市场购买商品房，促进个人住房消费。贯彻执行国家限制购买房产文件精神。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购土地搞集资合作建房，单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。对合伙建房、私人建房，必须紧急刹车，停止审批，规划、土地、建设、房管等部门层层把关设卡。
6.实行扶强汰劣，提升开发企业。一是做强做大骨干企业，把我市一批有影响的房地产开发企业打造成全省领先、江南有名的企业。二是继续引进一批有名气的外商、外资开发企业，带动和影响我市房地产开发企业的壮大和发展。三是帮助提升一批有潜力的开发企业，他们占据我市开发企业的主体，是我市房地产开发的主力军。四是淘汰一批规模小的开发企业。通过年检年审、清理整顿、专项治理等手段，吊销那些名存实亡、不符合企业的资质证。适当提高准入标准。
7.调整住房结构，适当放宽比例。多开发些实用的楼盘，降低成本；增加中小型住房的规模，减少购房的费用；对于刚性需求的首套房的购买，政府应当政策放宽，提供相应的补贴措施。
房地产价格的影响因素比较多，不能单一从某一个纬度进行分析，综合以上因素，提出以下几个调控房地产价格的对策建议：
一是要加强土地管理。要改变土地市场的供求关系。土地供不应求，经济又比较强的时候，应该增加土地供应量；土地供应过量，经济比较疲软的时候，应该减少土地供应量。近两年来，衢州市西区的土地供应严重不足，造成衢州西区的房价高企，应提高西区土地拍卖量，为局部房地产价格降温。另一方面，严格控制土地的价格和交易数量，充分利用每一块空闲的土地，创造最大的价值，同时也对房地产的价格进行适当的调控，并且对房地产商囤积土地不开发的行为进行惩罚，平衡房地产的供求关系，使土地的价格更加合理化，让房地产价格更加健康稳定的发展。
二是要加强宏观调控和政府监管。重点要做好购房政策的适时调整，在房地产过热的情况下，要通过降低公积金贷款额度、提高二套房首付比例等举措，防止房价过快上涨。要加强对房地产开发商的监管，杜绝捂盘惜售行为，规定在取得预售许可证10日内，必须开盘售房。
三是要优化产业布局。经济发展水平对于房地产价格的支撑作用明显。衢州市目前比较缺乏支柱产业，需要进一步优化产业结构，在大数据、电商领域持续发力，改变以往主要依靠农业和轻工业的发展格局，吸引更多的人才聚集，提升城市活力，保持经济平稳增长，引导房地产业健康有序的发展。
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