（一）供给因素
1.房屋竣工面积
房屋竣工面积与房地产需求之间联系密切。在行业竞争近乎饱和的情况下，房屋竣工面积会给需求供给产生很大的影响，一般来说，房屋竣工面积越多，市场供应量充足，那么房价会自然降低；反之，竣工面积越少，房屋供应不足，房价会自然上升。衢州市近年来的房屋竣工面积如下表所示：
表1：衢州市2004-2018年房屋竣工面积（单位：万平方米）
年份 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
竣工面积 164 183 180 147.58 210.66 169.21 130.36
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
141.27 132.03 138.55 143.01 172.44 251.56 243.37 242.60
由表中可以看出，衢州市房屋竣工面积保持相对稳定。受2008年的金融危机影响，2009 年房屋竣工面积出现大幅下降。2010-2014年，受中央调控政策的影响，衢州市房屋竣工面积又出现下滑，导致那几年衢州房价的一直上涨。 2015-2018年，衢州市房屋竣工面积大幅提升，其中很大部分是西区优质“学区房”楼盘，导致衢州的房价并没有下降，反而大幅提升。
2.土地价格因素
土地成本是房地产开展最主要的构成部分，占据房地产开发总成本的一半左右。由于我国土地国有性质、供给的稀缺性和出让拍卖制度，导致了土地价格不断上升。衢州作为浙西城市，经济发展水平在浙江省比较靠后，土地拍卖所得是政府财政的主要来源，所以近年来土地价格不断攀升。
近年来，随着衢州市的快速发展，涌入了全国性的大型房地产企业竞拍土地，竞争十分激烈。2016年衢州西区E-25地块经过88次激烈举牌之后，被杭州德信地产集团有限公司拍得，楼面价4781元/平米，更新了“地王”的记录。随后在2017年，衢州市的土地市场进入白热化阶段，老电视台地块的竞争主要围绕在祥生地产和中梁地产之间，两家房企经过126轮的叫价，最终以6.38亿元被浙江祥生房地产开发有限公司夺得，楼面价9322.6元/平米。在随后的竞拍中，浙江祥生以14.85亿元夺得西区K3-1地块，楼面价11342.5元/平米，刷新衢州商住用地成交楼面价。衢州土地市场经历了2016年以及2017年一季度的热销，库存较少，市场需求的空间很大，始终处于一个持续走高的状态，土地的成交量以及土地的价格较往年来说都有着极大幅度的上涨，市区内的各个区域都在不断的涌现出新兴的“地王”。2017年起衢州西区新开楼盘单价逼近2万一平。
总体看来，土地价格的变化会对房地产价格的变化产生直接影响，通常我们认为土地价格的上涨会导致房地产价格的上涨，这两者是一个正向的相互关系。
3.建筑材料和人工费
房地产产业链比较长，原材料的价格对房地产价格影响比较大。建筑材料上涨了，会直接提高房地产的成本，房地产开发商就会相应提高售价。据不完全统计，建筑成本占房地产价格的35%左右，也就是原材料价格的变化会对房地产价格的变化产生很大的关联左右，建筑材料上涨必然会引起房价上涨。
房地产从生产、销售、管理等都需要大量的人工费。项目前期需要投入大量人力物力去实地考察、投标拿地；项目开工后，需要大量的建筑工人和管理人员；项目结束后需要大量销售人员、保洁人员、安保人员等。房地产项目的每一步都需要大量人力成本。所以近年来我国平均工资水平的不断上升，也意味着房地产商的成本也在不断上升。
（二）需求因素
1.城镇人口数量
房屋的需求者是居民，一个城市的人口数量与房屋需求量有极大的关联。另一方面，人口的增加还会影响当地行业水平的发展，如工业和服务业等，又为城市的发展带来新的需求。根据衢州市统计局数据，近年来衢州市的城镇人口数量及增长率如图2所示：
图2：衢州市2004-2018年城镇人口数量及增长率
虽然衢州的人口增长速度比较慢，但是总体而言属于人口净流入城市，为房地产买方市场提供了良好的潜在消费对象，衢州的房价才能稳步提升。
2.居民可支配收入
居民可支配收入是一切消费需求的根本，收入的高低决定消费水平的高低。此外，人类最根本的衣、食、住、行四大需求有着明显的层次性。先满足温饱才能考虑居住水平，所以收入对房地产价格有明显影响。
图3：衢州市居民可支配收入情况（数据来源：衢州市统计公报）
如图3所示，根据衢州市统计局数据，2010年城市居民人均可支配收入是 21811 元，这之后收入逐年稳步增加，到 2015 年时，人均可支配收入已达34460元，是2010年的1.5倍。而2010年房价均价为5472元/平方米，2015年均价为7836元/平方米，几乎是 1995年的1.5倍，与同期人均居民可支配收入增长保持较高一致。
3.区位和产业分配
区位对房地产价格的影响比较明显。衢州市地处浙江西部地区，区位优势不算明显，与浙江省各地级市相比，衢州的房地产价格比同期的其他地级市的价格要低，处于浙江省的靠后水平。但是与中西部地区相比，衢州市的房地产价格又属于高位，近年来房屋均价更是冲到了全国排名前50的阵营。另外，不同地理位置所带来的经济效益不同，衢州市西区优质的教育资源，造成西区的房价处于整个衢州的高位，而衢州市南区便利的生活条件，造成南区的房价也普遍高于其他地区。另一方面，衢州市委市政府把衢州西区和环信安湖一带作为衢州城市的核心圈层，规划建设的“北斗七星”小镇群落。除儒学文化小镇外，高铁小镇、教育小镇、医养小镇、快乐运动小镇、科创金融小镇、文创文旅小镇就坐落于此。把衢州西区规划定位电子商务之城，南区规划定位氟硅产业之都，东区规划定位装备轻工业之城等，一系列产业分配的调整，也成为推高房价的重要因素。
（三）宏观调控因素
1.房价调控政策
2000年以后，随着我国城市化进程的加快，房地产市场也进入了高速发展期，房价持续飙升。对此，国家先后制定了调控政策，防止房地产市场过热。如2005年的“国八条”，2011年的“新国八条”等。2008年国家又出台了房贷的新政策，对第二套房产的首付金额以及利率作出了相应调整，这一年开始，我国的房地产行业进入了调整发展的时期。2015 年国内经济下行压力继续加大，房地产库存压力明显加大，为了提振经济，中央政府出台了降息、降低首付比等措施消化房地产库存，衢州市紧跟中央政策步伐，各大银行房贷利率普遍打9折，公积金贷款额度从50万元提高到80万元，带来的直接后果是2016年衢州房价的迅速提升。由于衢州市未采取有效措施抑制房价快速上涨，导致主要领导被省里约谈，衢州的房地产政策随即开始调整。2018年在国家“房住不炒”的总基调下，衢州的房价逐渐趋于稳定。根据我国相关的宏观调控政策以及地方政府的相关政策来看，政策的变化对房地产的价格也会产生非常重要的影响作用。
2.利率水平
利率水平不仅影响购房者的融资成本，也影响房地产开发商的融资成本。大部分居民购买房屋这类固定资产一般通过银行贷款，利率的提升会增加购房利息，会使居民买房的欲望被压制，导致需求减少，价格下降。我国房地产开发商的资金大都来自银行贷款，贷款利率的上升会让开发商的成本增加，对房地产企业的投资总额造成相应的影响，最终导致市场的供给量受到影响，促使房地产开发商提高房屋售价。根据相关的统计数据来看，人民币的利率从1995年开始就不断地进行下调，衢州市的通货膨胀指数也比较低。在2003年，随着利率的逐步下降，衢州市的房价在不断地增加。利率水平能够明显地影响房地产价格， 所以利率也是政府调控房地产的重要工具。
3.税收
税收对于房地产价格而言是一个比较复杂的影响因素。税收本身品类繁多，可以从多个方面对房地产价格造成影响，所以税收也是政府常用的作为调控房地产价格的工具。从房地产商方面的调控有以下税种：营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等，如果加大这些税收的征收税率，会提高房地产商的成本，进而提高了房地产的价格。另一方面我国目前针对房地产的营业税征收实际上属于流转税，是为了限制人们对于房地产的炒作，现在实行的是买房买两年免征营业税，这提高了人们投资交易的成本。还可以从个人收入方面限制，征收个人所得税，若税率提高会降低人们的可支配收入，降低人们的实际购买力，从而抑制需求，长此以往，供大于求，就会使房地产价格下降。2016年，衢州市财政调减了房地产的契税和营业税，宽松的政策鼓励了居民买房，导致购房者数量上升，供小于求导致房地产价格的上升。目前，衢州市严格执行购房未满两年进行房产交易的，需要多缴5%的增值税，导致房屋流动性减弱，房价保持稳定。
（四）经济发展因素
1.城市生产总值
房地产市场的兴衰与经济发展水平有着必然联系。城市生产总值是衡量区域发展的最为重要的因素，它对于房地产市场的供求双方有着极为重要的影响。通常情况下，如果城市经济的发展水平比较高，那么房地产行业的发展也会比较好，人们对于房子的需求会越大，为此房地产的价格也会随之上涨。反之，倘若城市经济发展水平较低，那么人们对于房子的需求也会较少，房地产行业的发展也会较为萧条，价格会不断下降。通常我们认为房地产价格与城市经济发展水平呈现出正相关的特征。一般来说，当国内生产总值的增幅在5%-8%的范围内时，房地产的发展是较为稳固的。当国内生产总值增幅在 10%-15%时，房地产行业的发展是较为迅速的。近年来，衢州市的经济发展水平快速发展。根据衢州市统计局数据，衢州近年来的GDP如下图所示：
图4：衢州市2004-2018年GDP及增长情况（单位：亿元）
根据以上的数据我们可知，衢州市的经济发展有着飞速的进步，GDP 的增速较快，这也从侧面说明了衢州市房地产价格不断上涨的原因。
2.人均GDP水平
人均GDP是反映一个国家或地区经济发展水平高低的重要指标。2008 年衢州市人均GDP为3360美元，2018年衢州市人均GDP为10115美元，十年增长了三倍，代表衢州市的经济水平迈入新的台阶。
