浅析房地产价格影响因素(一)

 

目  录

一、影响房地产价格的因素 3

（一）自身原因 3

（二）经济因素 3

1.国内生产总值GDP 3

2.居民收入水平 3

3.物价水平 3

4.利率 4

（三）政策因素 4

1.货币政策 4

2.城市规划、土地规划政策 4

（四）人口因素 4

(五）心理因素 5

二、我国房地产市场现状 5

（一）区域供给不平衡现象 5

（二）整体房价涨速过快 5

（三）闲置率高 5

三、个人意见与建议 5

（一）完善土地供应 6

（二）构建完善的房地产市场税制 6

（三）正确处理好房地产市场的稳定发展与金融之间的关系 6

参考文献 6

  

浅析房地产价格影响因素

  随着房地产业在国民经济中的地位的攀升，房地产话题也变成了人们茶余饭后的谈资热点。朋友小聚、小伙相亲、亲戚串门，话题也总是离不开房产，有房么？面积多大啊？在什么位置啊？装修花了多少钱啊等等。嫣然，房产已经成为了财富的象征，成为了地位的象征。本文就结合国内外学者，谈谈个人对房地产价格影响因素的分析。

一、影响房地产价格的因素

（一）自身原因

同一般商品一样，房地产价格的高低受自身状况的影响。房地产所处位置的优劣，直接关系着所有者的经济收益和生活满意度及其社会影响。房地产的位置主要指自然地理位置和社会经济位置，前者得益于先天的自然条件，后者主要收益与城市规划的制定。因房地产的用途不同，位置优劣的判定标准有所差异，但周边附带学校、商场、医院、活动中心、交通要道等配套设施齐全的，价格要远远高于位置较偏的房地产。另外，成本因素在影响因素中也有不可替代的重要性。成本主要包括土地费用、前期工程费用、建安成本、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息及税率等等。我国的土地是政府垄断资源，且土地资源具有有限性和稀缺性，加上快速发展的城镇化建设，对土地的需求有增无减，也造成土地的价格不断上涨，从而导致房地产价格的不断上涨。

（二）经济因素

    国民经济发展的好坏，也关系着房地产地产市场的发展，对提高国民的收入水平也有一定的帮助，增强了国民的购房能力，也直接的影响了房地产价格。

1.国内生产总值GDP

国内生产总值GDP，是指一个国家或者地区在一定时期内所有生产经济活动的综合，国内生产总值的增长，提高了人民的生活水平，改善住房需求增强，增加房产的有效需求，导致房地产价格的上升。相对的，增强了投资者和开发商的信心，投资开发力度增强，因此，GDP对平衡房地产市场的供需水平和房地产价格都起到重要作用。

2.居民收入水平

居民收入是影响消费行为最重要的因素。随着收入的增加，可支配收入的增加，消费者也会提高自己的生活标准。提高自己的居住标准、提高对房地产质量和环境的要求，增加的房地产需求的同时也提高了开发商的开发成本，推高了房地产的价格。另外随着收入水平的提高，现在对家庭子女的教学质量也会随之提高。从幼儿园开始到小学到初中，都尽量往好的学校去争取。但是想进相对教学技术好、教育质量高、升学率高的学校，部分或者大部分都有硬性条件，就是有该辖区内的学区房，这也间接的推动了该地区房地产价格的上涨。

3.物价水平

物价水平是一个国家经济稳定的温度计，也是衡量国家经济发展水平和居民消费水平的重要指标。物价水平可以通过多种途径来影响房地产价格：①物价水平上涨，会使市场上大多数的商品价格也相应上涨，这样就使得建筑材料、人工成本也会上涨，造成房地产整体成本的上升，从而造成房地产价格的上涨；②房地产具有消费和投资双重属性，因而它具有保值和增值的功能，作为较好的保值、增值的实物资产，当通货膨胀比较高时，人们更倾向于将手中的货币转化为实物资产。而相比较其它理财投资产品，房地产还是相对比较靠得住，所以人们会增加对房地产的投资，从而造成房地产价格的上涨。

4.利率

利率是国家经济发展的重要因素，由中央人民银行决定的，国家可以运用利率手段进行宏观调控。由于我国房地产开发商的资金多数来自银行贷款，购房者也大多数通过房贷进行房地产的购买，利率既会影响开发商的投资成本，也会增加购房者的资金成本，因此利率的变动对我国房地产市场有着较大的影响。当利率提高时，开发商的融资成本上升，开发资金比较紧张，使得开发商投资减少，降低房地产的供应量，房地产价格上涨；而对于购房者来说，利率的提高会增加购房成本，增加还贷压力，降低购房者的积极性，减少房产的需求，使得房地产价格下降。

（三）政策因素

    在我国房地产价格不仅由市场决定，而且也受国家宏观调控的影响。国家为维护整个国民经济的健康稳定发展，在政策方面既不允许房地产价格增长过快，也不希望房地产价格波动太大。影响房地产价格的政策因素主要有一下几个方面：

1.货币政策

    货币政策主要是通过调整货币供应量来对宏观经济进行调控。它的发行量一般要与实体经济相一致。由于货币供应量对银行信贷资金有很大的影响，因而货币供应量能间接通过银行信贷来影响房地产的供给和需求。货币供应量的快速增长，增强了信贷市场的流动性，居民对住房的潜在需求通过银行信贷转变为了有效需求，推动了房地产价格的上涨，二是货币供应量增多，能为市场提供充足的流动性，使得房地产商从银行获得贷款可能性增加，这对新建筑的投资决策有相当大的影响，促使房地产开发商加大开发力度，增加房地产的供给，从而影响房地产价格。

2.城市规划、土地规划政策

城市规划和土地规划政策都会对房地产价格产生很大的影响，具体表现为：第一、当某个地区被规划为新区时，该地区的经济会有所发展，土地的价值会上升，价格就会上涨，尤其是被规划为商业用途的土地价格会更高。第二、原本属于郊区农村用地的地区被政府征收，改为城市建设用地，那这片土地价格就会急剧上升。

（四）人口因素

  宅楼作为房地产一个重要组成部分，已与人们的生活密不可分。人口数量越多，房屋的需求就越多，然后房地产的供给是相对来说是一定的，所以房地产价格会上升，反之亦然。另外一方面也或多或少的在影响着房地产的价格，那就是国民素质及文化程度等各方面的提高，随着各方面的提升，对生活质量也有了新的标准及要求，周边配套设施要完善，交通要方便，环境要整洁美观等等。房地产商为了迎合人们的期望，当然是加大投资提升品位，这样一来房地产价格肯定会上升。

(五）心理因素

  心理预期房地产交易和房价的影响不容忽视，由于对未来风险的不确定，未来规避风险，人们不得不利用已掌握的信息，对不确定性作出预测，房地产由于开发周期长，价值大，不确定因素多，因此供求双方都会受到逾期即止的影响。当市场预期较好时，房地产开发商未来高额利润而增加投资，增加住房供给，普通居住型购房存在“晚买不如早买”心理，而住房投资或者投机者大多存在“买涨不买跌”的心理。无论出于自住还是投资的目的，大量购房者都进入房地产市场，增加住房需求，造成“量价齐高”的现象。另外，一些投资者没有足够的信息来源，或者缺乏正确分析信息的能力，他们对未来的预期依赖其他人的预期，认为别人买房就是会涨，别人卖房就是会跌，从而随波逐流，跟着别人买进卖出，这种心理就是“羊群效应”。市场上任何投资的判断会成为其他投资者决策的重要影响因素，因而一个微笑的事件所造成的心理冲击会放大为影响市场参与者的投资决策，进而影响房地产开发商和购房者的投资需求，造成房地产价格的上涨或下跌。

二、我国房地产市场现状