浅析农村信用社个人住房按揭中的风险防范(一)

一、农信社个人住房按揭的内涵及法律特征……………………………………3

二、农信社在个人住房按揭中的主要风险……………………………………5

三、建立防范机制，化解个人住房按揭中的风险………………………………7

（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制……7

（二）保险业全面介入住房按揭，建立住房按揭风险转移机制…………8

（三）开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点…………………………8

（四）针对按揭贷款中的价格风险，农信社应对抵押房屋进行价格评估………………………………………………………………………………………………9

（五）、实行制度创新，加强制度建设，提高信贷管理水平和防范风险能力………………………………………………………………………………………………10

（六）创新管理手段，推行客户经理等级制度………………………………10

（七）提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制……………………………………………………………………………… 11

参考文献……………………………………………………………………………………… 12

内 容 摘 要

面对日益激烈的金融市场竞争，金融产品的日渐增多，伴随着住房分配制度货币化改革步伐的加快，农村信用社（以下简称农信社）个人住房按揭业务也迅速发展起来，并向基层信用社扩展。随着个人住房贷款业务规模的不断扩张，个人住房贷款业务得到了快速发展，个人房屋贷款风险也呈上升趋势。然而，农信社个人住房按揭作为一个新生的事物在我社发展进程中因缺乏规范和法制的指导而存在诸多问题。笔者首先解释个人住房按揭的内涵及法律特征；其次提出农信社个人住房按揭中的主要风险。最后，重点提出了建立防范机制，化解农信社在个人住房按揭中的风险。 

关键词：商业银行；农村信用社；、个人住房按揭；风险防范

浅析农村信用社个人住房按揭中的风险防范

面对日益激烈的金融市场竞争，金融产品的日渐增多，伴随着住房分配制度货币化改革步伐的加快，农村信用社（以下简称农信社）个人住房按揭业务也迅速发展起来，并向基层信用社扩展。农信社个人住房按揭贷款业务规模的不断扩张和快速发展，个人住房按揭贷款风险也呈上升趋势。因而农信社个人住房按揭市场急待规范化、法制化。与此同时为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展，笔者认为有必要对个人住房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种法律问题进行探讨。本文即在此背景下对农信社个人住房按揭业务中的风险及防范等问题略陈管见，以期对农信社个人住房按揭市场的健康发展有所助益。

 一、农信社个人住房按揭的内涵及法律特征

（一）、个人住房按揭的内涵

个人住房按揭是由农信社、房地产开发公司（以下称开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式即为贷款买房子，它是在购房人交付农信社规定的一定比例的购房款后差额部分由农信社提供贷款。个人住房按揭涉及农信社、开发商、购房者三方，它在这三者利益上找到一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是实力不是很强的中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用等困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房按揭之日起，就受到三方欢迎并不断发展完善。具体做法如下：

开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的农信社申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给农信社作抵押，购房人定期向农信社还本利息，农信社提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。农信社个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，农信社个人住房按揭贷款与商业银行个人住房按揭贷款本质是一样的，是农信社贷款业务的重要组成部分。

有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住房按揭贷款的迅速发展，这种观点显得愈来愈片面。事实上，农信社在按揭业务中同样存在风险，实践中也出现了大量的按揭纠纷，农信社信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中农信社的风险的防范机制显得十分迫切和必要。那么，在按揭业务中农信社的风险来源于那些因素？有哪些表现形式？要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房按揭的法律特征，这是分析农信社风险、建立防范机制的前提。