在按揭贷款协议履行期期限内，由于国家政策、不可抗力、或自然因素等因素也会使农信社存在风险。如国家因公共利益或公共基础建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定的补偿金但数额不足以清偿农信社贷款，使农信社未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地：又如，因地震、火灾等难以预料的灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使农信社权益受损。
三、建立防范机制，化解农信社在个人住房按揭中的风险：个人住房按揭贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的农信社风险进行有效地法律防范可谓明智之举，这也是维护农信社信贷款债权的根本所在。笔者认为农信社风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，借鉴国外及香港的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的农信社个人住房按揭风险的法律防范机制。笔者认为从以下几点防范：
（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制。在香港住房按揭中，农信社与开发商不在任何法律关系，住房按揭仅限于购房人与农信社之间，与开发商无关。但是我国从经济发展水平、资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程。作为住房按揭中重要一方的农信社当充分利用这一有效模式防范和化解风险。正如前文所述，农信社与开发商的关系存在两种不同的观点，笔者认为最好将二者紧密结合起来达到真正的“双保险”的目标，从而有效化解农信社风险，对任何一方的偏废都将导致农信社风险。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，首先开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行农信社贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样农信社（银行）就可以真正实现“双保险”。
（二）保险业必须全面介入住房按揭，建立住房按揭农信社风险转移机制。保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与农信社风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入面得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。农信社风险转移机制可通过以下三个方面得以建立：1、购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的是，在实际操作中，笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如果发生意外事故导致房屋损毁后，农信社为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于农信社对抵押房产并不拥有所有权，这种作法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“如发生意外事故导致房屋损毁后，农信社可以从保险赔偿金中优先受偿”。2、购房人的人寿保险，是指将购房抵押贷款与人寿想结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人在需要支付全部房价20%至30%的首期购房款即可购买。在这种机制下。一方面购房人每月仅支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金。负担大为减轻：另一方面又可确保农信社债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。这样既为购买人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。3、开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给农信社带来的还贷风险。
（三）开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点：确立农信社个人住房按揭风险预防机制，个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动，其突出特点是信用行为，而对于信用程度的认定往往需要有专业技能，因此律师业介入个人住房按揭成为必要和可能。实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，而我国在仍缺乏足够的结合面。笔者认为，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全。2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否合法律规定的主题资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让：该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得售证、可否保证依时取得合法有效证明等。4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同两方面依法维护开发商、农信社、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。5、律师对按揭资金的流向可以起监管职能。律师通过对开发商银行账户的监管，使按揭资金确能用于项目开发建设，并保证按工程进度有计划用款，防止开发商抽逃资金。律师介入住房按揭业务，从防范（农信社）风险的角度讲具有如下重大意义：（1）从程序和实体上保证整个按揭行为的合法性，防止因农信社审查不慎而带来的隐忧；（2）律师对自己的法律行为负责，如因律师过错而导致合同无效或者其他损失，律师应承担相应的法律责任，包括民事赔偿责任、行政责任甚至是刑事责任。
（四）、针对按揭贷款中的价格风险，农信社应指定权威的房价评估公司，并且应对评估公司的资质有所要求，农信社应当与评估机构建立责任约束机制，对于其评估的房价明显虚高造成银行资产风险的应由其承担相应责任，必要时还可要求其开立保证金帐。使抵押价格能不为交易价格所“诱骗”。 住房定价不可能由农信社从中干预，但农信社可对申请按揭贷款的抵押房屋进行价格评估，如果评估值低于交易价格，则只能按实际评估的价格提供规定比例的贷款。在按揭贷款发放前，对抵押房屋进行价格评估，既可防止遭遇价格风险，也为今后放宽贷款条件创造了条件。
（五）、实行制度创新，加强制度建设，提高农信社信贷管理水平和防范风险能力。法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的改革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立的新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前农信社仍处于改发展中，实践证明农信社在原有体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起农信社新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使农信社获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障农信社信贷资产安全。
（六）、创新管理手段，推行客户经理等级制度，是现代金融企业信贷管理体制上的一大特点，就是对其各营业机构的客户经理实行“等级管理”和“双线负责制”。为此，农信社可实行客户经理等级考试制度，对初步考试合格进行培训然后再考试，考试合格后依等级颁发等级证书。并全面推行和改进适应个人住房贷款要求的客户经理制，提高经办人员的业务素质和思想品德，建立合理的个人住房贷款监管考核机制和科学的激励约束机制，加强与个贷相关的制度建设等方面的工作，进行综合治理。应逐个分清内部责任，积极制定回收措施。对那些道德素质差的与开发商联手的责任人，必须严厉追究他们的责任。
（ 七）、提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制以防范住房按揭中农信社风险。在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，要严格对下属营业机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违规违纪，经营效益低的高风险机构，上级农信社应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险（包括住房按揭风险）的目的。
总之，当前在我国农信社面临个人住房按揭多种风险的情况下，通过建立农信社信贷风险防范的外部法律机制和内部管理机制，从法律和制度的层面，从外部和内部两个方面来防范、化解农信社风险，健全农信社机构治理结构，形成合理的内部制约机制，防止经办人员违规行为的发生，不断进行农信社金融业务新知识的培训和考核，防止因为业务不熟悉导致风险产生，建立科学的人员配置。并且要加强业务人员的思想素质教育，严防发生“道德”风险，同时应加强业务和会计、监督部门的相互联系性，做到全行一盘棋，资源共享性，才能使农信社在今后的经济浪潮中立于不败之地。
结束语住房按揭业务顺应了时代潮流，必能振兴房地产业，使其成为我国经济发展中的一个新的增长点。住房按揭利国利民，既能促进经济繁荣，又能提高人民生活质量，国家应大力扶持，并通过法律、政策、经济等手段引导其健康发展。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，笔者相信，住房按揭堪当此任。
参 考 文 献
1、四川省农村信用社联合社，《信贷管理制度汇编》，2007年8月。
2、孙勇，《现代商业银行》月刊，2006年6月。
3、劳丽君，《对个人住房按揭风险防范的思考》。
4、佚名，《论期房按揭贷款欺诈及预防》。
5、洪海敏，《我国住房按揭的法律性质分析》。
6、黄中华，《中国农村信用合作》，2008年第8期
7、中国人民银行，《个人住房贷款管理办法》，1999年9月21日。
