浅析农村信用社个人住房按揭中的风险防范(二)

浅析农村信用社个人住房按揭中的风险防范(二)

（二）、根据前述的内涵，个人住房按揭最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人。其一，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提，没有购房合同则必然没有按揭贷款合同；按揭贷款合同则是购房合同的补充，没有按揭贷款合同，购房合同就成为履行不了的合同。因此二个合同密不可分，相互作用，相互依存，任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或不必要的，这是个人住房按揭区别于其他民事法律关系的一个突出特征。其二，三方当事人是指开发商、购房人和农信社。具体分析如下：

1、开发商和购房人之间是房屋买卖关系，双方的权利义务关系具体体现在购房合同中；

2、农信社与购房人的关系则包含两层含义：第一层是借贷关系，购房人是债务人，农信社（银行）是债权人；第二层是抵押关系，购房人是抵押人，农信社是抵押权人；

3、开发商与农信社的关系，理论界与实务界存在两种相异的观点：第一种观点认为是连带保证法律关系，开发商保证人，农信社是被保证人，开发商对购房人所借信贷本息向农信社承担连带保证责任，一旦购房人未按规定归还农信社贷款，农信社可向开发商进行追偿。第二种观点认为是回购权利义务关系，是购房人与农信社之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是农信社依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时，农信社依法处分抵押房产，开发商向农信社允诺无条件回购该房产，并将回购房款优先偿还农信社贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人或处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系。

二、农信社在个人住房按揭中的主要风险：农信社在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节，一旦发生违约情况，就很有可能发生银行风险，危及农信社信贷资产安全，损害农信社合法权益。因此，在个人住房按揭中农信社风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来农信社在个人住房按揭中主要存在如下风险：

（一）来源于开发商的风险

1、开发商的欺诈行为。开发商在取得农信社给予购房人的贷款后，用于其他用途或者携款而逃，此种情况在期房按揭中产生的概率较大。2、开发商由于经营部不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行。3、由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，按揭贷款协议无法正常履行。

(二)来源于购房人的风险

1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以其偿债能力的变故，无力继续履行按揭贷款协议。2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。3、购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明营业执照等。4、借款人信用风险。借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出；这种行为给农信社带来巨大风险。5、支付风险。借款人借款时可能过高估计还款实力，过低地估计了购房的支出。在实际还款时，其家庭收入不足支付从而造成风险；在贷款审查的运作中，对购房人的考察只是近期的几个月的经济状况，而对于购房人过去的信用状况无从把握，对于将来的收入也难以有准确的预测。因而存在风险。6、意外伤害风险。借款人因意外事故造成伤残，失去还款能力；7、失业风险。尤其在市场经济条件下，借款人由于学历、年龄、知识结构等制约，随时存在失业。一旦失业，难以归还借款。8、处理抵押物难的风险。在借款人实在无力归还借款的情况下，按照法律程序处理抵押物时，银行往往面临处理难、变现难等问题，难以得到法律的有效支持。

因此“虚假按揭贷款已成为个人住房按揭最主要的源头”。在实践中也存在着农信社与购房人内外勾结现象，一些购房人凭本身资无法申请按揭贷款，于是利用他人名义申请贷款，造成购房与抵押人不一致，如有些父母为子女购房，在购房合同中签子女名字，由父母偿还按揭贷款。

（三）来源于农信社自身的风险。

1、农信社在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放款。2、农信社在订立合同时因盖章不规范导致合同未成立或者合同无效，从而发生因操作不规范、审查不严格而形成的贷款风险。危及农信社权益。开发商进行“假按揭”，一些开发商为解决眼前开发公司资金困难，以内部职工名义及关系人的名义批量集中办理虚假按揭，如北京中盛鑫房地产开发公司办理假按揭骗贷5400多万元，北京森豪公寓6.45亿元虚假按揭,使银行遭受巨大资金损失。

（四）来源于其他方因素的风险。

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