浅析我国的房地产市场调控政策和效果(三)

（一）中央政策以“稳”为主，注意货币政策的调控

在经济下行压力下，中央以六稳为目标，加强宏观经济的调控。同样，对于房地产市场调控也要注意三稳：稳市场、稳价格、稳预期，稳市场就是稳定市场的供给和需求，供给方面除了注意加大租赁性住房供给外，对于商品房供给不可大幅减少；需求的稳定仍然是以刚需为主，严控投机性需求，对于限价带来的一二手房房价倒挂的现象也应引起重视。稳房价既要坚决遏制房价的上涨，也要关注房价的大幅波动。稳定市场预期需要中央在调控敏感时期注意政策上的把握，不随便增加或者消减，因为市场往往会对于中央的举动有过度解读。如10月31日政治局会议没有再提房地产，就被市场认为中央对房地产政策放松了。同时，货币政策在保持流动性合理充裕、维持宽松格局的情况下，一定要注意定向宽松，防止货币政策对房地产的溢出效应，杜绝宽松的资金流入房地产市场带来房价的攀升。

（二）地方应加强调控的精准性，逐步摆脱对房地产的依赖

房地产3.0时代的一个重要特征就是调控更加注重发挥地方政府的责任，因为3.0时代的房地产市场已经严重分化，调控必须因地制宜。地方政府在中央“房住不炒”的理念下，必须密切关注本地房地产市场的供需关系及库存水平，做好相应的土地供给或者约束；贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的决定，做好房地产市场的预期引导，坚决遏制投机性的需求。同时，经过两年的严厉调控，地方政府应对前期调控的精准性进行评估，为下一阶段的房地产政策制定提供借鉴，尤其是注意防止误伤刚需，并准备好适应房地产3.0时代租售并举特征的政策供给，防止房地产市场出现“量”“价”的大幅波动。此外，地方政府要逐渐摒弃土地财政的思维，趁当前高质量发展之际遏制房价的攀升，为实体经济发展创造良好环境，大力加强新兴产业的发展，逐步摆脱对房地产的依赖。

（三）房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级

针对高杠杆可能带来的企业债券违约风险，房地产企业自身一方面要加快土地开发节奏，加快销售进度、加快资金回笼；另一方面要积极主动地加快去杠杆工作。政府应积极引导房地产企业展开并购重组，允许合规企业发行ABS等债务融资工具。房地产开发企业应该加强对房地产进入3.0时代特征的认识，深刻意识到房地产市场调控的长期性，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。大企业需加快开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链的尤其是后端服务的附加值：强化企业服务，由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，提升住宅品质和小区品位。

（四）房地产需求者对房价要有理性认识，加强风险意识

当前房地产市场处于较为敏感的时期，尤其是房价的走势让房地产需求者无论是刚需还是改善性需求者都犹疑不决。因此，房地产需求者必须对未来房价波动有理性认识，有足够的心理预期。房价并不是只涨不跌的，市场经济环境下要有足够的契约精神，而不是出现降价后就出来闹事。在中央“房住不炒”的理念下，广大地方政府为积极落实主体责任出台了很多遏制投机的政策，但很多城市在调控后出现新房价格与二手房价格倒挂的现象还是极大刺激了投资者的欲望，对此，要引导投资者对房地产调控的长期性保有清醒的认识，当前政策的退出只会在房地产税收等长效机制建立后才有可能，当前的限售政策和房价的波动对于房地产投资者具有极大风险，投资者一定要树立投资的风险意识。

参考文献：

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