浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)

（一）近年来我国房地产调控政策盘点

2016年，我国的房地产政策环境经历了从上半年的宽松到下半年的收紧的变化。随着两会提出供给侧改革，号召三、四线城市积极推动去库存战略开始，一线城市房价飞速上涨，政府不得不出台相应的调控政策抑制房价攀升。而各个城市的政策分化严重。一线城市和热点二线城市纷纷出台史上最严的调控政策，加强监管力度，打压投资投机需求。而三、四线城市仍然有去库存的需求，在一段时间内依然坚持供给侧改革。而国家统计局和各城市统计局的数据显示，这些城市实施的去库存政策效果显著，库存压力得到了极大释放。但是，从房地产政策环境的变化我们可以看出，房地产市场的敏感性、特殊性和复杂性远远超出人们预期。不管是单纯的引导去库存还是房价调控都很难让已经偏离正常秩序的市场回归理性。一是因为影响房价上涨的因素多种多样，单一的改革供给或者遏制需求都很难达到预期的效果，二是因为消费者和潜在消费者的心理无法被预期。情绪因子也是影响消费者预期最终影响房价和成交量的重要因素。防范和化解房地产市场风险，以及推进市场健康有序发展任重而道远。

2017年，我国房地产政策坚持“住房不炒”的主旋律。一方面，以供求理论作为政策依据，政府对房地产市场的调控不仅从抑制需求入手，更加入了供给端的改革，优化了供应结构。政策叠加以及供求两端的同时调控逐渐收获成效。另一方面，根据中央经济工作会议的精神传达，坚持短期调控的目标和力度，同时建立健全长效机制，并将二者紧密衔接在一起。坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在抑制房价上涨的同时，防范化解市场风险。

2018年，我国房地产继续加强调控，从北上广深，到南京、杭州、厦门、武汉、成都等热点城市，分析这些城市的房地产调控政策，有共同的特点：一是政策力度大。热点城市普遍采取综合运用差别化住房信贷、税收政策等经济手段，辅之以住房限购等必要的行政手段的办法，针对各类需求精准施策。事实上，严厉且具有浓郁行政手段意味的限购、限售、限价、限贷、限签政策，几乎成为各个城市共同的选择。二是即立足当前、又着眼长远，堵疏并举。一方面不惜误伤“刚需”，也要通过“五限”严格抑制投资投机性需求；另一方面，加快供给侧结构性改革，通过改善住宅用地供应制度、健全住房供应结构、稳定群众住房预期、增加住房有效供应等，缓解住房供需矛盾，引导住房消费回归合理。

（二）近年来房地产调控政策效果分析

1、调控的不足。

第一，行政手段为主，经济手段不够。限购、限价、限贷仍是主要的调控措施，部分城市近一年来新出台了限转售措施。行政管制见效快，但也存在损害市场机制、误伤自住需求、干扰企业自主经营的问题。未来应更多考虑使用经济手段。

第二，需求端调控过多，供应端调控不足。房地产市场天生存在房价变化过快与生产周期较长的矛盾，当房价大涨时，新增供应跟不上；而房价明显降温时，新增供应减不下来。过去的房地产调控重点发力需求端，而对供给端的管理手段不足。

第三，短期措施太多，长效机制缺失。当楼市剧烈变化时，管理部门往往是临时抱佛脚，或者打压、或者救市，心态着急、药量过大，于是在治好一场病的同时，也埋下了新的病根。当前税收政策系统性不足，没能起到较好保障市场平稳运行的作用，房地产税迟迟没有通过立法，热点城市存在较旺的投资投机需求，亟待推进房地产市场长效机制建设。上海的房产税试点也未达到预期效果，未来仍需根据国家的立法进程予以完善。

第四，租售不平衡。1998年房改之后，住房商品化、市场化快速推进，房产交易市场迅猛发展，但租赁市场发展滞后，形成了“售强租弱”的格局。租赁市场的发展能起到稳定交易市场、平稳房价的效应，应加快推进“租购并举”。

2、调控的有效效果

2018年以来效果明显。总体上，今年以来房地产总体呈现平稳态势。分城市来看，热点城市都采取了积极措施。比如，北京市明确了2018—2022年住房发展规划，各类住房用地供给、各类住房供应量清清楚楚，而且所有住宅用地都采取“限房价、竞地价”“综合招标”等出让方式，避免以往的“价高者得”方式，可能带来的助推房价上涨的问题；上海市也采取了一系列措施，包括强化购地资金监管，明确竞买人在申请阶段需提交会计师事务所签证的土地交易资金来源申报表；将商品住房用地出让方式由挂牌出让调整为招标挂牌复合式出让，当地块竞买申请人较多时，先通过招标方式大幅减少参与后续竞价的竞买人数，抑制非理性竞价；严格执行差别化信贷政策，实行认房又认贷，抑制投机炒房。

三、对我国房地产健康发展的建议