房地产市场现状及发展趋势研究(二)

5.不同城市土地价格的差异 房地产的发展与经济具有紧密的关 系，其市场需求的增长依赖于城市对外 来人口的吸引力和本地人口的凝聚力， 而这由与城市经济的发展密不可分。

大城市的经济发展速度较快，能吸引大量 外来人口，带动当地经济的发展与增长。 但是也会导致房地产供不应求，不能有 效满足人口的居住需求，因此在土地价 格方面明显高于二三线城市。 二三线城市受公共服务资源和产业发展 等方面的局限，常住人口无法实现飞跃 式的增长。因此自住需求量不会出现爆 发性增长，房地产投资商的热情不高， 再加上社会资本被就业创业需求所分流， 继而房地产市场发展相对缓慢，商品房 的销售量不高。城市经济也会对所在地 土地的价格造成影响，不同城市的同一 用途土地的价格存爱较大差异。

二．针对中国房地产面临问题的调控措施

1. 中国房地产市场供给和需求结构性严重失衡

从需求方面来看，我国拥有13亿人口的虚假外在需求面，其中90%以上人口的需求为普通商品房和经济适用房。从供给方面来看，房地产商为追逐更高利益而大量开发高档住房。国家应加大宏观调控力度，严厉打击房地产商为追求利益而产生的房地产开发畸形现象。国家同时应该提供相应开发信息，建立信息共享平台，引导开发方向，改变开发结构，并通过税收与补贴、信贷与利率管制、土地使用规划等方面对开发商加以限制。 

2. 经济学认为，信息不对称降低了市场的资源配置效率 

国家应该通过宏观调控来完善交易过程。要想提高资源配置效率必须消除房地产企业的垄断性，提供一个公平竞争的平台。增加开发企业与消费者之间的接触，让消费者能够得到真实准确的商品房信息，了解有关商品房的质量、成本、权属关系等。完善房地产开发企业资质的管理政策和法规体系，增加对开发业绩差、违法违规经营企业的清理力度，促进开发企业由数量型向质量型的转变，从而提高产业的核心竞争力。 

3.对房地产税收体制进行更深层次的改革

税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支出。税制也要简单，对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否，加以归类和合并。另外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能随意增加，以体现税收的严肃性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动的前提下，税率应随着社会经济的发展作动态调整。

三．房地产市场的发展趋势

1.保障性住房政策更为完善 保障性住房政策具有深远而重要的 影响，因此完善保障性住房政策显得尤 为重要。

在城市建设发展过程中，许多 劳动者的收入不高，难以支付高昂的房 价，不能保证家庭生活的质量，而保障 性住房的供应可以保障低收入群体的基 本生活需要，提高群众的生活质量。现 阶段，我国城市房地产市场缺乏有序性， 如保障性住房价格相对较高且供不应求， 供给结构模式相对混乱，住房面积不够 合理，法律法规监管制度不完善，房价 参差不齐，影响城市的良好持续发展。 在未来的房地产发展过程中，会逐渐向 保障性住房倾斜，使其成为多层次住房 供给体系中的重要内容。并通过调整税 收政策、土地政策和信贷政策等来逐步 实现结构性调整。这样的发展趋势从短 期而言，受市场供应量的局限，对房地 产市场的影响相对有限。但是从中长期 来说，结构调整是发展的必然趋势，房 地产行业的利润率会趋于合理，开发商 也更加倾向于开放保障性的住房，进而 实现社会的稳定发展，满足低收入群体 的居住需求。

2.房地产市场回暖趋势

 随着全球经济的复苏，我国的经济发展必然会恢复。经济的恢复就会刺激消费的增长，在人们投资房产的热情依旧很高的情况下，房地产回暖是必然的趋势。尤其是我国很多城市化规模增加，更多的城市务工人员、大学毕业生在城市中定居，对房屋的需求仍很旺盛，在这种状况下，房地产市场在城市的经济发展中依旧发挥着重要的作用。而且我国政府不断调控房地产市场，使房地产市场更加规范化，使人们购买房产更有保障。

3.出台调控政策

在市场经济发展背景下，国家宏观 调控是保证市场正常运行的基础，对房 地产行业的监控中具有重要的作用。此 外，由于高库存的影响，房地产开发商 为 了 获 得 最 大 化 利 润，积极开拓二三线 城市的房地产市场， 没有对城市市场需求 加以考量，继而影响 城市经济的增长。这 就需要制定相关优惠 政策来吸引外来投资 商，用其他行业来带 动地区经济的增长， 以此缓解库存压力，实现房地产市场的有序发展。

4.成为二孩政策的收益者

随着二孩政策的全面开放，不仅有 利于人口的有序增长，还能优化人口结 构，有效对冲因人口规模增速降低而影 响经济社会的发展。当然二孩政策的实 施也会影响住房需求，如幼儿和老年养 护以及家庭人口增加等方面的关注，可 以延缓房地产需求拐点期的来临，推动 大户型产品结构的发展。长期角度而言， 二孩政策的实施在今后的发展中会释放 更大的人口需求，幼儿与养老的需求也 会要求地产相关医院和学校等在配套服 务与产品方面同步跟进。这样未来商品 房的配套会成为购房者的选择重点，学 区房的需求进一步增大，从而有效去除 楼市库存，提升楼市需求，适当延缓楼 市增量房增速的下滑。

                    总结

房地产作为国民经济中的支柱型产业，其直接关系到社会经济 的稳定以及金融市场的安全。在市场经 济快速发展的背景下，我国房地产在实际发展中逐渐显露出一些问题，如房价 上涨的幅度大、市场秩序不合理、缺乏 完善的发展模式、金融信贷问题、不同 城市土地价格的差异等，严重阻碍了房 地产的发展，影响了人们的正常生活以 及社会的稳定。基于这种情况，国家必 须要制定切实可行的调控政策，完善保 障性住房政策和房地产市场，大力发展 多个产业经济，及时发现和解决发展中出现的问题。从而使房地产沿着正确的 方向发展，有效提高群众的生活质量，满足人们的居住需求，实现房地产行业 的持续健康发展。