我国房价上涨的原因及对策建议(三)

此外，据报道，1999年到2015年这十七年，可谓中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。面对如此之高的土地价格，房价太低，开发商就赚不到什么钱了。

    6）商品住房存在投机炒作行为

    房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价气氛、投机炒作现象，某些房地产开发商甚至联手恶意炒地、囤房虚售、哄抬房价进行投机的行为

3.2 商品房开发成本不断提高

   1）征用土地费与日俱增。

    由于土地的稀缺性和竞争的激烈，使得近年来土地征用费不断上涨，地价越来越高。开发商把这些成本转嫁到消费者身上，房价自然上升了几倍。 

   2)折迁安置费强劲上涨。

   拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高，使得该项成本总体呈上升趋势。 

   

    3)前期工程费上升较快。

    经调查，10年来开发项目前期工程费上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。据统计，开发项目在实施之前必须交纳各项费用达30余项，最终都消化在房价中，致使房价上升。

4未来变化预测

　从人口总数变化角度，人口结构是影响房价根源因素。从2015年的《政府工作报告》中，我们嗅到了新的气息——中国经济未来依靠的是创新创业与加大对公共产品的投入的双引擎，再也看不到像过去那样把房地产作为一个支柱产业的提法，同时也没有任何相关文件提到重启房地产来刺激中国经济。

事实上，对于任何一个行业而言，出台的任何政策归根结底都是通过改变供需结构来影响价格的。而所有行业的供需本质上又都受到人口结构的影响。由于中国的购房主力一直都是买房结婚的年轻人，所以通过分析这群人的需求便能略知一二。

公开数据显示，80后、90后、00后的人口总数依次为2.28亿、1.74亿、1.26亿。其中，90后及00后的父母多属70后，是赶上中国经济最繁荣时期和房地产黄金十年的一个群体，专家表示，过了2020年，人口总数开始下跌，而近几年买房已严重透支了年轻人对未来的需求，所以此时及时强力救市也是无济于事的。

所以他们的孩子一部分会面临不缺房子或房子过剩的局面。这在某种程度上进一步压缩了本已减少的需求，故得出这样一个明确结论——未来中国楼市整体供过于求的局面已不可逆。

5 针对未来变化对策及建议

　5.1从对商品房需求方面探讨调控对策 

　　1）通过行政手段压制人们不合理的住房需求 

　　建立全国联网的房产登记系统，明确居民手里拥有的住房，一对夫妇只能拥有一套商品住宅房，在购置二套住房时要加大对首次付款的比例额度。还可以通过完善购房的税收政策，加强对购房税的征收，尤其是居民的第二套住房，要征收高额的税款；对于短期内转手变卖新购置房产的居民，要加大征税力度。

    在2013年11月份召开的十一届三中全会中提出的针对在我国探索实行“官邸制”的决定，公务员不再需要自购房屋，将会减少一批不小的需要购置商品房的人群，对于减少对商品房需求也会起到一定的缓解作用。 

　　2）控制投资性购房，减少对住房的投资性需求 

　　当前，我国房地产需求中投资性需求占很重要的一部分，投资性需求对于房价的拉动力度远远大于居民真正的消费性需求。

    因此，笔者认为应该严格控制投资性需求在房产总需求中的比例，减少对住房的投资性需求。具体措施就是严厉打击短期投机性炒作购房，规范房地产投资致富宣传，鼓励劳动致富。作为人口众多、人均消费水平不高的中国，我们要宣传勤劳致富、鼓励通过实业生产经营，才是安民立国、创造财富的最好方式。 

　　3) 转变传统观念减少对住房的心理需求 

　　转变中国人传统的以房子来衡量一切的心理，可以学习西方国家，通过租房或者购买小户型的公寓式房屋来满足住房需求，而不是投其毕生积蓄购买超过自身需求的面积过大、装修豪华的高档房屋，避免年轻人在刚步入社会之时便因为住房问题背负沉重的债务，增加其生活工作压力，降低生活质量、减少幸福感而几十年“房奴”。转变现代年轻人以房定婚姻的不良心理，房子不是婚姻和家庭幸福的决定因素，要鼓励年轻人多奋斗，要根据自己的实力和经济水平决定以怎样的方式解决自身的住宿问题。