浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)

1、调控政策

2008年受美国次贷危机影响，我国外贸出口大幅度下降，通货膨胀率居高不下，使得政府采取了严厉的紧缩货币政策，固定资产投资増速放缓，房地产市场也出现量价齐跌的局面。2008年12月，为应对国际金融危机和国内房地产市场销量大幅下降的不利局面，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发［2008］131号），131号文的主要措施包括：一是加大保障性住房建设力度；二是进一步加大对住房消费的信贷支持力度；对住房转让环节营业税实行减免；取消房地产税等一些列减轻房地产开发企业负担，測激住房消费的措施。以131号文为标志，房地产市场调控政策开始发生转变：从抑制房地产投资过热，房地产价格过快上涨到采取税收、金融手段全方面刺激当地产市场需求。打造国民经济的支柱行业，带动国民经复苏发展

2、调控效果

为刺激经济增长，政府出台了一系列经济刺激措施，实行积极的財税政策扩张性的货币政策。这在很大程度上提升了消费者的信心，随后房地产市场触底复苏，2009年房地产销售面积94755万平米，同比增加43.63％。同时，在低利率政策和宽松的信贷环境下，住房消费者的购买能力大大提高，催动了房地产价格的上升。2009年全国新建商品房住宅销售巧价4459元/平米，较2008年上涨25％，大幅超过城镇居民人均可支配收入的増长幅度。

(三)以遏制房价过快上涨的调控政策及效果

1、调控政策

2009年我国经济率先从金融危机中复苏出来，受国家经济刺激措施以及房地产市场政策支持影响，房地产市场强势复苏：2009年全国商品房平均销售价格増长23％，大幅超过居民可支配收入増长率；房地产销售面积同比大幅增长43％。2009年12月14日国务院常务会议出台“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段，遏制部分城市房价过快上涨。以此为标志，我国房地产市场调控政策方向又发生重大转变。从支持房地产行业复苏发展改变为抑制房地产价格过快上涨和非理性需求过度增加。2010年4月，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称“新国十条”，要求各地地方政府根据地区情况，采取临时性措施，限制居民购房套数。此后，各地区纷纷实施“限购令”，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

从2018年两会政府工作报告进一步强调“房住不炒”定位，继续实行差别化调控，到7月中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，再到12月中央经济工作会议再次强调“房住不炒”定位，坚持因城施策、分类指导，中央不断明确和强化调控基调，彰显调控决心，从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势。住建部、银保监会、发改委等多部门为把“房住不炒”落到实处，从加强市场监管、深化制度改革、强化金融监管、加快租赁市场建设等方面出台政策部署楼市调控和长效机制建设。各地方政府因城施策，从需求端和供给端共同发力，落实房地产调控政策，限购、限贷、限价、限售等措施不仅在热点城市全面升级，并且扩围至三四线城市，与此同时，数十个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，大力整顿规范房地产市场秩序，坚决遏制投机炒房，多个热点城市开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点，加大有效供给，不断落实“稳地价、稳房价、稳预期”的主体责任。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国出台各种调控政策多达450次，成为历史上房地产调控政策最密集的年份。

2、调控效果

随着中央及各地方一系列房地产调控政策的实施，2010年以来，全国总体上房价过快上涨的势头得到了初步抑制，2010-2013年房地产价格涨幅小于城镇居民的涨幅，而且相对比较平稳。但是个别城市如北京等热点城市房价波动幅度显著高于全国平均水平，2010年北京新建商品住宅销售巧价同比涨幅高达29.7％。在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。正是在这一从严调控的背景下，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，市场预期出现了积极变化，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温，调控取得了阶段性成果。

三、房地产调控政策中的问题分析

（一）房地产市场税收政策未形成体系，价格调控效果甚微

通过上文对房地产市场调控政策的回顾，可以发现房地产市场税收调控政策多是针对单个税种进行调控，且政策零散，无法形成一个完整体系，无法对房地产市场进行有系统调控，房地产价格调拉效果不甚理想。比如2005-2008年房地产价格过快上涨阶段，为了抑制投机性购房需求，打击哄抬房地产价格，稳定房价，国税总局絕后下发国税发［2005］89号文件，［2006］108号文件，［2006］144号文件，先后出台二手房交易营业税、个人所得税来提高二手房交易成本，抑制炒房投资，稳定房价。但是政策出台后，调控效果并不显著。因为在市场上投机者占据主导地位，而且营业税和所得税等比较容易转嫁，因此在实际交易中往往是购房者承担相关税收，变相提高了房地产的交易价格。

（二）货币调控证词缺乏针对性，忽视地区差异

一般来说，货币政策的调整是针对宏观经济的运行情况做出的调整，不专门针对房地产市场。但是由于房地产行业的高度资金密集特征，货币政策的调整对房地产市场影响至关重要。而在我国货币政策工具中，专门针对房地产市场的工具相当有限。在调控实践中由于没有专门的针对性政策工具，只能采用一般性政策工具，导致调控波动面过大。另外，我国房地产市场地区间发展情况不同，而且不同地区间房地产市场出现的问题也不尽相同。由于货币政策调巧的一般性政策工具运用，使得各地区间同时落实相同的调控政策，但是这些调控政策对本地区房地产市场运行情巧并不一定合理，因此忽视了地区间房地产市场的差异性。

（三）地方政府调控措施不积极

由于我国目前的税收制度为分税制，主地出让收入成为地方财政资金的重要来源。一方面看房地产业能够给地方政府带来开发、交易、保有等各环节的较大税收收入，以及生地使用权出让收入，巨大收益的诱惑使得地方政府有足够动力给予支持，并希望维持房价的稳定上涨。因此，地方政府对房地产调控特别是房地产限购政策的实施并不积极。

四、对房地产调控政策的建议

（一）加强土地价格改革

房地产价格是由房地产市场供需双方力量自发形成的。促进房地产巧场的稳定发展，首先要维持房地产价格稳定，不会出现大幅波动，扰乱市场秩序。在市场经济条件下，房地产价格受多种因素影响，不可能停留在一定水平上固定不动。而且房地产价格变化规律存在与其他商品不同的特点，比如房地产商品的完全差异性和王地有限性对房地产价格的影响。房地产价格的稳定与否也不仅仅是环比和同比变化不大得化的。但是房地产价格无论怎么变动，都不应该脱离社会经济发展水平合理区间。因此房地产价格稳定应当与国民经济发展水平或者是地区经济发展水平相适应，短期内不会出现大幅波动。

（二）实行差异化的货币政策

由于我国目前的货币政策主要是针对经济总量进行调整，对地区差异和结构差异重视不足。在调整货币政策时往往只考虑北上广深等大城市的房地产市场情况，从而忽视了其他地区房地产市场运行状况。由于房地产市场发展阶段不同，全国很多地区的房地产市场还处于起步阶段，资金需求以及政策扶持需求较为强烈，如果统一实施紧缩的货币政策提高房地产开发和购置费用，显然不利于房地产市场整体发展。因此，中央银行可以考虑将房地产市场货币调控政策的决策权下放给地区分行或支行，有分行或支行根据本地区房地产实际运行情况进行货币政策的调整，因地制宜，稳定房地产价格。

（三）加强保障性住房的供应

在信息不对称、竞争不充分的市场经济条件下，由于机会的不平等而导致不同人群收入分配的不平等，从而产生社会的中低收入阶层。随着城镇化的加速发展，土地价格和住房价格的上涨超出了了中低收入家庭的支付能力，但是由于房地产的社会属性和政治属性，政府出于经济和社会责任，必须采取一定的措施保证中低收入家庭住有所居。

（四）遏制炒房投机行为

房地产投机是一种以获取较高利润、承担较高风险、不确定性较大投资时间较短的房地产投资行为。在房地产投资、建设和交易的过程中都会形成和出现不同类型的房地产投机行为，投机需求会严重扩大市场需求、导致供求失衡，刺激房地产价格的非正常上涨，冲击房地产市场的正常运行，容易诱发房地产市场泡沫，甚至危及整个国民经济的健康发展。因此，为了避免房地产价格大幅波动以及不合理上涨，政府有必要采取调控措施抑制不合理的房地产市场投机现象

五、总结

我国应该进一步加快住房制度建设，最终确定保障房和商品房并存、相互补充的制度，最终形成低收入者居住廉租房和经济适用房，中高收入者购买商品房的基本格局。通过相关的法律建设确保居民的住房权利，将经济适用房、廉租房等保障性住房的比例写入法律；将保障性住房建设作为中央和地方政府的主要任务，并硬化保障房建设的预算安排；探索多种有效渠道来拓宽保障房建设资金来源，通过财政资金和政策为保障房建设提供担保，明确保障房担保的部门，通过信用担保、利息补贴等方式为保障房建设和消费贷款提供信用支持；完善住房公积金使用制度，规范公积金使用管理，提高住房公积金使用效率等措施保障我国房地产健康稳定的发展。 

参考文献

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[4] 齐华.房地产市场调控政策分析及长效机制建设展望[J].价值工程.2018(34)

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