浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)

（一）1998年-2003年房地产调控政策及其效果

1、政策

为了应对亚洲金融危机，培育新的消费热点和经济增长点， 1998年国务院启动住房制度改革，印发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），该文件提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点，由此我国房地产市场全面开启住宅商品化的时代。

为了配合全国性的住房制度改革，1998年5月中国人民银行即出台了《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号），提出个人购房首付款不低于房价的30%，贷款期限不得超过20年，该文件成为第一批为住宅商品化提供支持的文件，随后中国人民银行陆续发布了《关于开展个人消费信贷指导意见》、《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》（银传〔1999〕44号）等文件，进一步降低贷款首付比例、延长住房贷款期限。1999年财政部、国家税务总局、建设部陆续出台了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）、《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号），对房地产二级市场涉及的营业税、契税、土地增值税、个人所得税实行优惠，减轻个人买卖普通住宅的税收负担。

2、调控效果

总体来看，在1998年到2003年，我国政府着重培育和规范房地产行业，货币供给偏中性，房贷和房产交易税费政策宽松，土地市场供给制度逐渐规范，行业政策处于正向周期。这一阶段我国房地产行业市场价格和销售量平稳增长，房地产行业整体处于稳健上升的通道。

（二）2003年-2008年调控政策及其效果

1、调控政策

贷款政策方面，2004年9月原银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指南》，从房地产开发商自有资金最低占比、购房者月供房贷占收入比例等方面提出要求；2005年3月中国人民银行发布通知，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%；2007年9月中国人民银行、原银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），进一步提高了个人住房贷款的首付比例。

增加供给方面，2005年5月国务院提出适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，并在2006年5月提出凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到总面积的70%以上，中低价位、中小套型普通商住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。此外，国务院还提出对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；国土资源部提出每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。

2、调控效果

2003年6月-2008年9月随着房价的不断升高，房地产行业政策以负向调控为主，调控手段包括提高房贷首付比例、增加房产交易税、增加房屋供给等，并且随着政策调控力度的加大，房产成交面积增速也出现一定程度下滑。但是和以后年度的调控政策相比，这一阶段的调控力度依然较弱，未出现购房资格方面的限制，房贷首付比例限制也设置较低，对打击投机性购房力度不大。同时随着我国城市化进程的加快，居民的住房需求不断增加，加之货币投放增加等因素的影响，这一阶段的房价整体仍呈上升态势。

（三）2009年-2014年调控政策及其效果

1、调控政策

在松政策、宽货币的刺激下，2009年我国楼市出现大幅反弹，当年全国商品房销售面积和销售均价分别同比上涨43.60%、26.24%。房价普遍的快速上涨成为困扰民生的一大难题，为此，当年12月温家宝总理主持召开国务院常务会议提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，国家对房价调控的表述也由以前年度的“稳定房价”转变为“遏制房价快速上涨”，一系列的调控政策随之颁布。

贷款政策方面，2010年1月国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号），将二套房首付比例提高至40%；随后在4月又要求二套房首付比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；当年5月将二套房确认标准确认为“认房又认贷”；当年9月中国人民银行联合原银监会发出通知暂停发放第三套及以上住房贷款，首套房贷款首付比例调整到30%及以上；2011年1月国务院再次发出通知提高二套房首付比例。

房产交易税方面，2009年12月国家税务总局发布《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号），将普通住房的免征营业税期限由2年变为5年，不满5年的差额征收营业税；2010年9月将契税减免条件进行了进一步限制，同时对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；2011年又发出通知规定个人购买不足5年的住房对外销售的全额征收营业税。

针对房地产开发商，2009年12月国土资源部发出通知要求开发商首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，全部土地出让价款期限原则上不得超过一年；2010年4月建设部发文要求取得预售许可的商品住房项目应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，当年9月国土资源部、建设部联合发文严格查处囤地、炒地、闲置土地行为，对企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，将禁止土地竞买资格。

2、调控效果

由于2009年房价涨幅过大，2009年12月-2014年8月这次调控整体以负向调控为主，且力度较强，并且在短时间内遏制了房价快速上涨的态势。整个调控周期中随着房价上涨速度的放缓以及房地产销售面积增速的下滑，2012年出现了一段时间的政策平稳期，而地方政府国有土地出让收入的减少使得部分地方政府试探放松调控，加之货币政策转向稳健略宽松，房地产市场有所回暖。但随着2013年房价的再次上涨，调控政策再度严厉，并带来房价和成交面积增速的回落。

（四）2014年-2016年调控政策及其效果

1、调控政策

2014年9月央行联合原银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作通知》，降低了首套房贷款利率下限，同时对于第二套改善性住房的首付要求也有所降低。2015年3月政府工作报告提出“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，房地产调控的关键词由以前年度的“加强调控”、“抑制”等转变为“因地施策”、“支持”等。2015年3月和9月，财政部、央行等部门又陆续出台政策降低二套住房的首付比例以及部分房产交易税税率；2016年4月财政部、住建部发文提出推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房。

2、调控效果

在2014年房地产行业景气度下滑的情况下，中央政府对房地产调控政策由负向转变为正向，在抑制投机性房地产需求的同时，通过降低首付、增加房产交易税优惠等措施支持和促进改善性住房需求，并通过推进棚改货币化安置等手段进行去库存，同时开始注重分类指导，因地施策。2015年央行也6次降息4次降准，货币政策较为宽松，并由此带来了一二线城市房价的快速上行以及三四线城市地产行情的回暖。

（五）2017年-2018年调控政策及其效果

1、调控政策

在房住不炒、因城施策的政策导向下，各地政府积极部署，且此次调控涉及城市更多、政策力度更强。2017年以来从单个城市调控向城市群协同、片区联动收紧转变，长三角、珠三角、京津翼三大城市群以及山东半岛城市群等开始调控，2018年上半年热点城市调控政策全面升级，调控城市数量进一步增加。

从调控的手段来看，自2016年开始限贷、限购之后，2017年部分热点城市政策强度进一步提升。在原有的限贷、限购政策后，2017年部分城市开始限售，当年3月厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易，此后多地效仿，限售城市逐渐从一、二线热点城市向周边三、四线城市深入。

在限购、限售的同时，各地政府还积极推进租赁住房、政策性住房建设，力图建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

除了各地政府因城施策的调控，国务院下属各部委及相关事业单位还从增加供给、信贷管控等方面进行调控。供给方面，住建部、国土部等提出各地要根据商品住房库存消化周期实施不同的供地节奏，对库存消化周期在6个月以下的，要加快供地节奏，同时增加公租房供给等。信贷管控方面，2017年原银监会部署银行开展“十乱象”大自查，对银行通过同业、理财等渠道向房地产企业输血行为进行查处；住建部、央行、原银监会要求严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等。

2、调控效果

在中央政府提出的房住不炒、因城施策的主基调下，本次房地产市场负向调控周期相较以往涉及城市更多、政策力度更强。2018年7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，进一步表明了中央政府调控房价的决心。和以往负向调控相比，此次调控在通过限贷、限购、限售等方式加强短期调控同时，还注重建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，力图构建房地产市场平稳健康发展的长效机制。从调控效果来看，此次负向调控中一、二线楼市调控力度较强，效果也较为突出，2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格指数一线城市和二线城市同比变动逐步下降至低位；三、四线城市调控力度较弱，商品房价格多数呈现温和上升态势；全国商品房销售面积累计同比增速由2016年4月高点的36.50%下降至2018年的5%以下，房地产市场的火爆行情逐步得到抑制。

四、对我国房地产调控的建议