浅析房地产价格影响因素(三)

（一）工资的上涨幅度与通货膨胀基本保持一致

通货膨胀背景下工资收入的上涨带来名义购买力的提升，对当前的名义房价必将构成一定支撑。无论日本还是国内的数据都显示，工资收入的上涨与通货膨胀基本保持同步。其中的逻辑不言自明，从均衡水平来看，不考虑劳动生产率的提升，理论上名义工资收入的上涨应该与通货膨胀保持一致。

（二）负利率凸显住房保值功能

通胀本身会带来实际利率的下跌，从而加重市场的负利率状况，但同时通胀又可能引致信贷紧缩，譬如加息、提高准备金率等。这里需要强调的是，通胀是因信贷紧缩是果，在这种情况下，加息幅度赶不上通胀上升幅度，那么政策调控并不能改善市场的负利率状况，此时房地产在通胀中更显保值功能。就目前来看，尽管通胀压力大，生产^^文档价格会进一步上涨，而且为缓解通胀压力，人民币也有可能加速升值，这些都会促使房价上涨。但是，在通胀压力的阴影下，导致消费者的消费信心下降，信心下降使得人们不敢消费。另外，通胀大有可能引起国家更严厉的紧缩信贷，这些都会对需求尤其是投机性需求产生沉重打击；再有大量的经济适用房、限价房和 90 平方米以下的房屋上市，商品房市场的有效供给将逐步增多，房地产市场极可能改变走势，掉头急转进入下行通道。

（三）租金平滑房价波动，体现住房刚性需求

CPI与房价之间最直接的联系体现在房屋租金上，我国的房租价格增速与 CPI 基本维持一致。而从房价与房租的波动关系来看，房租价格往往与房价呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了刚性需求对房价的支撑。从日本第一次石油危机期间的数据来看，当日本的城市地价增速由 1974 年的大幅上涨变成 1975 年的小幅下跌后，同期日本的房租价格反而是上涨的。这一现象最近在珠三角地区也有所显现。我们认为，这可能是住房刚性需求的一种体现。当房价下跌、人们购买意愿下降时，租房意愿上升，这也会带动租金收入比的理性回升。所以说，房租与房价的反向波动一定程度上平抑了房价向下波动，体现刚性需求对房价的支撑。

五、土地价格的走势影响着房地产价格

房地产市场是一个特殊的市场，其特殊性源于土地资源的稀缺性，我国的土地资源相对匮乏。随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使得土地的价格一路走高是经济增长背景下的一个必然趋势。土地储备和招标、拍卖、挂牌制度虽然在一定程度上解决了土地批租的弊病，为开发商提供了平等竞争的机会，但是，由于优质的地块供应有限，开发商对土地的敏感程度较高，竞标中往往是出价高者得地，然后将地价计入房价，结果是抬高了建设成本和房产的市价。一般情况下，地价在房价中占有五至六成的比重。而随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大，我国加入 WTO，某些大中城市走国际化的发展路线，城市功能及市政规划等政策性因素，引发区域性地价明显上升。

六．结论

近年来，我国房地产市场经历了由持续升温到价格走势不明朗的过渡阶段，这一现象受到全社会的广泛关注，直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。我国政府先后出台了一系列政策调节房价，调控力度之大可谓史无前例。然而，调控政策的绩效收效甚微，未能取得预期的效果。房价的涨跌是多种因素共同作用的结果，如供求关系、通货膨胀、利率、土地价格等因素。在中国的房地产市场上，影响房地产价格的因素有很多，全面而深刻地认识这些因素及其作用特点，不仅有利于搞好房地产开发和经营，而且对未来房价的分析有指导意义。

参考文献：

1、刘晓玲.2008年后中国房价趋势分析[fl.华商，2008(3) ：29-30

2、李永权.我国房地产价格机制研宄[J].价格月刊，2008(5) ：35-36, 39

3、贺胜兵.我国房地产价格若干影响因素的实证研宂[D]:华中师范大学，2006

4、田益祥，谭地军.中国房地产价格影响因素分析[M].成都，2005

5、徐哲.商品房价格的影响因素的计量分析[J].中国经贸，20]1(14)：161-162