浅析房地产价格影响因素(二)

其次，消费因素。以下是从三个方面分析居住消费。首先，随着城市化速度的加快，大城市日益吸引各方面人才的进入，而像上海这样的经济龙头城市更是吸引了众多的跨国公司和大型民营企业抢滩上海，于是源源不断的资本和管理型、技术型人才从全国乃至全球蜂拥而来，成为上海房地产市场中居住消费的重要成分；其次是城市人口的存量部分，这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及动拆迁需求。而这其中很大比重是属于保障性消费，是广大中低收入家庭的自住需要；最后是由于城市发展所必需的动拆迁引发的强制性需求，为调整城市土地利用结构，加强基础设施建设，改善市容市貌及居民的生活环境，全国旧城改造步伐呈现加快趋势，造成被动住房消费需求在短期内急剧释放，从而易于透支未来的住房消费，增加当期的住房需求。

再次，购买力因素。随着生活水平的提高，人们的购买力提升，对房地产的需求增加，导致房价升高。购买力从两个方面影响房价:一是人购买力的提高是整个经济发展的结果，而经济发展表明着投资、生产、经营活动活跃,对厂房、办公室、商场、各种文娱设施等的需求增加，引起整个房地产价格上涨；二是购买力提高以后，人们对居住数量、居住条件有更多更高的要求或者说人们的边际消费需求增加，进而带动对房地产的有效需求增加，导致房价升局。

最后，投机因素。相对投资来说,投机是指炒作房地产市场，通过囤房、广告欺骗手段等迅速抬高房地产价格，引起房地产价格泡沫。被抬高的房地产价格导致普通人更是没钱买房，而这种倒买倒卖的行为又极易引起房地产市场上价格的动荡，破坏房地产市场秩序。因此，为了稳定房地产市场乃至整个宏观经济，并且保证普通人的买房福利，政府应采取各种手段限制房地产市场上的投机行为。

（二）供给因素对房地产市场的影响

城市化的快速发展，使得对土地的需求急剧增加，而这一般是通过土地农转非，即农地非农化，改变使用用途性质来进行的。因此，城市化过程也是大量土地农转非的过程，这部分转为非农业用地的土地直接形成了城市郊区的土地供给。然而，2010年长达半年之久的农转非暂停，直接导致了土地供给的不足，这为日后房价上扬埋下了伏笔。社会保障的欠缺以及非熟地出让的现行模式导致供给不足。按新税制进行财政收入分配后，在绝对额略有增长，相对额急剧下降的财政收入分配格局面前，地方政府无力将城市土地完成动拆迁后将熟地出让给开发商，其实际情况往往是将土地出让金与动拆迁费用分开处理，从而造成资金链十分紧张。开发商在缴纳了土地出让金之后必须想方设法地完成相关地块上的动拆迁才能实行项目开发。这就造成一个误解，开发商囤积土地等待升值后再开发。而现实生活中的情况则是大多数情况下开发商是处于动拆迁制约下的被动开发，即地块名义上是属于开发商的，然而又缺乏地方政府的强力支持，动拆迁未能及时完成，从而造成城区内的商品房供给存在着相当的不确定性。如果开发商对未来的预期看好，则在制定投资开发计划时会增加开发量。从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给。

三、利率与对房地产价格的影响

（一）利率变动通过房地产开发商行为来影响房价

贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。

（二）利率变动通过抑制房地产投资来影响房价

一方面，利率变动会导致房地产投资的机会成本加大。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。另一方面，利率变动会抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。

四、通货膨胀对房地产价格的影响