目 录
项目名称：温州名城集团基金南塘街改建风貌区划龙桥以南地块工程
一：项目概述
二：可行性研究报告
2.1主要技术经济指标
2.2 主要结论和建议
三：名城集团主体资格
3.1、经营范围
3.2、历史沿革
3.3、组织架构
3.4、治理结构
四、借款人的财务分析
4.1、财务报表
4.2、主要财务状况
4.3、公司负债
五、结论性意见
一：项目概述
项目名称：温州市名城集团基金南塘街改建风貌区划龙桥以南地块工程
建设单位：温州市安居工程建设指挥部
项目选址：本项目属于南塘街改造项目之一。本期风貌区位于位于划龙桥以南地块，北起划龙桥路，南至桥下河，东临南塘后街，西依南塘河。南北约0.7公里，东西宽度在0-40米不等。
功能定位：商业、文化、娱乐、旅游
拟建规模：总征地面积19363.6平方米；建筑面积21447.1平方米（另娱乐休闲活动空间764.1平方米，地下室面积10053.6平方米）。
项目总投资：22445万元
二：温州市区南塘街改建风貌区划龙桥以南地块工程可行性研究报告
内 容 摘 要
2.1主要技术经济指标
表1-1 风貌区划龙桥以南地块主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
m2
19363.6
2
总建筑面积
m2
21447.1
含地下商业面积1827.4 m2
2.1
商业建筑面积
m2
19761
含地下商业面积1827.4 m2
2.2
变配电
m2
225.5
2.3
公共厕所建筑面积
m2
92.3
2.4
管委会
m2
184.1
2.5
教堂
m2
630
2.6
一层坡道
m2
185.5
2.7
保留建筑
m2
301.2
2.8
茶院寺埠头
m2
67.5
2.9
另：娱乐休闲活动空间
m2
764.1
3
地下室面积
m2
10053.6
4
建筑占地面积
m2
7629.8
5
绿地面积
m2
1936.4
6
地下汽车停车数
辆
160
7
地下非机动车停车泊位
m2
1471.1
8
容积率
1.098
9
建筑密度
％
39.4
10
绿地率
％
10
11
总投资
万元
22445
2.2 主要结论和建议
(1) 此次南塘风貌街的改建是城市功能系统的提升，是城市文化系统的拓展，是城市商业形态的优化，更是温州城市“内塑品质，外塑形象”的重要举措。其效益主要体现为社会效益，其建设意义重大。
(2)项目作为南塘街改造的重要项目之一，它的实施对于加快南塘街建设步伐、尽快形成规模具有非常重要的意义。
(3) 项目选址于温州市城市南塘街，项目西面隔河为正在建设中的白鹿洲公园，本项目建成后将保持南塘风貌，与白鹿洲公园相互辉映，与温州大道、南塘大道等城市景观风景线共同组成我市旧城中一道亮丽的城市景观线，为我市文明城市的创建写下浓重的一笔。项目周边交通方便，环境优美，是比较适合商业、娱乐、旅游的场所。
(4)工程方案设计根据温州人民政府专题会议纪要[2005]150号精神，为提高南塘河沿岸建设和档次和整体效果，呈现温瑞塘河景观带样板，南塘河两岩的建筑空间、建筑规模、建筑符号及生活内容，按照露文脉、显特色、聚人气、浓商机的要求，统一规划设计。其整套方案合理，配套完善，设计方案已经市规划局审批通过（〔2008〕4号）。
(5)项目在建设过程中以及投入运营后对周边环境影响不大，同时由于地块处于塘河河畔，其环境保护显得尤其重要。本项目采取一定环保措施后可以达到环境合格的标准。
(6)本地块建设资金由温州市安居工程建设指挥部在南塘街改造整体项目中统一平衡。
综上所述，本报告认为该项目作为南塘街改造项目的一部分，其建设对于温州城市形象的提升等具有非常重要的意义，上马建设是必要的，项目是可行的。
三：借款人的主体资格
3.1、经营范围
经营范围：城市基础设施项目及配套项目的投资、综合开发建设；历史文化街区保护项目的修缮、保护和建设等工作；保障性住房投资、建设和经营；政府投资性项目的代建和运营管理；城建国有资产运营和管理；城市建设项目的规划设计、咨询服务、物业管理；城市户外和地下空间资源的开发、经营；交通基础设施、商业投资和运营；物业租赁经营；建筑材料销售。
3.2、历史沿革
据借款人提供的^^文档显示，借款人经温州市政府审批，由原温州市各建设指挥合并改组而成，原于1996年成立，前身名为温州市名城建设投资有限公司，是由原温州市旧城房地产开发有限公司、温州房地产联合开发有限公司等企业重组合并设立。
2010年10月，温州市政府为了整合资源，加快推进温州大都市区建设，决定全面启动城建体制改革，建立“一级规划、两级建设、三级管理、四级网络”的城市建设管理体制和“条块结合，以块为主”的城市建设管理模式。因此，取消市属各指挥部等城建单位，合并成立温州城投（即担保人）和温州市工务局，所以，借款人成为温州城投的主要全资子公司之一。
2012年2月，温州市政府为进一步深化完善城市建设管理体制，按“资产规模相当、开发边界清晰”要求，将温州城投一份为二，把原温州城投下属的温州市名城建设投资有限公司、安居房开发有限公司等公司合并，并整合了原温州市工务局，重新组建成立了温州市名城建设投资集团有限公司，即借款人。根据温州市政府的规划，组建后的借款人，其开发经营范围重点是：五马街-墨池坊、城西街、庆年坊、朔门街、江心屿等历史街区（地段）。
3.3、组织架构
（1）根据借款人官方网站显示，借款人的主要职责：①负责国家有关历史文化名城保护的法律、法规和政策的宣传贯彻及《温州市历史文化名城保护规划》的实施；②组织实施历史文化名城区域内文保项目及其他历史人文景观的修缮、保护、建设、开发和利用等有关工作；③承担政府保障性安居工程等公益性代建项目的实施；④管理和营运历史文化名城有关项目公共资产，负责历史文化名城保护项目建设的融资和投资，确保国有资产的保值和增值；⑤负责并指导所属企业开展党建、群团、计划生育、综合治理、节能减排和企业改制工作；⑥承办市委、市政府和市国资委交办的其他工作。
（2）借款人的内设机构：办公室、监察监事审计室、人力资源部、财务部（投融资部）、前期工作部、工程监管部、资产监管部。
（3）借款人子公司（6家）：温州市名城建设开发有限公司、温州市安居房开发有限公司、温州市城市物业管理服务有限公司、温州市安居房屋征收事务所、温州市城市资源开发工程有限公司、温州市名城资产营运有限公司。
3.4、治理结构
（1）股东会：借款人公司不设立股东会，温州市国资委履行出资人职责，行使股东职权。
（2）董事会：借款人公司设董事会，温州市国资委可以授权董事会行使部分出资人职权。董事会成员由9名董事组成，其中职工董事一名（暂缺）待公司成立后由职工代表大会（或职工大会）选举产生。董事会设董事长一名，副董事长一名，由温州市政府任命；其他董事会成员除职工董事外，均由温州市国资委按有关程序任命。董事会在法律、法规规定和温州市政府、市国资委授权范围内行使包括决定公司投资、担保事项，并报温州市国资委核准或备案等职权。
（3）经营管理机构：借款人公司设总经理一名，副总经理若干名，由温州市委组织部会同市国资委党委提名并考察，经市委决定后市政府任命。公司设财务总监，财务总监由市财政局委派，财务负责人由温州市国资委管理。
（4）监事会：借款人公司设监事会，由五名监事组成，其中二名成员由温州市国资委按有关程序任命，二名职工监事（暂缺）待公司成立后由职工代表大会（或职工大会）选举产生。监事会设主席一名，由市政府任命。公司董事和总经理、副总经理、财务负责人等高级管理人员不得兼任监事。监事任期每届三年。
四、借款人的财务分析
4.1、根据借款人提供的财务报表，公司近三年财务指标如下：
单位：万元
项 目
2009年
2010年
2011年
2012年9月
总资产
89320
101916
111255
907904
流动资产
87252
99607
107924
628868
货币资金
6202
3152
812
59504
应收帐款
3621
其他应收款
240
470
704
151794
预付帐款
11732
12598
4365
40019
存货
69078
83388
102023
373540
长期股权投资
1339
1393
2348
5734
投资性房地产
202
197
13158
固定资产
730
714
714
259677
在建工程
115
235
235
234190
负债
86533
99067
107691
615799
流动负债
9180
10367
71667
464442
短期借款
-
-
-
7000
应付票据
1241
15497
应付账款
1278
299
6286
应交税费
18
4
24
-4192
预收帐款
7458
7310
7297
333964
其他应付款
1347
1774
3352
105333
非流动负债
74198
77353
95477
151357
长期借款
-
-
-
20000
应付债券
119431
长期应付款
95477
11449
所有者权益
2788
2849
3563
292105
实收资本
2000
2000
2000
29099
资本公积
315
315
552
552
盈余公积
-
-
-
-
未分配利润
472
534
1012
564
主营业务收入
20683
3037
1110
60235
主营业务成本
19388
2934
1084
47497
主营业务税金及附加
经营费用
-
-
-
1533
管理费用
336
129
1.4
4199
财务费用
-17
-22
-5.9
309
投资收益
27
68
88
269
营业利润
-88
-3
153
4057
利润总额
-57
75
145
4024
所得税
33
0
21
0
净利润
-90
75
124
4024
根据借款人提供的报表说明，2009年、2010年的财务报表是反映温州市旧城房地产开发有限公司的经营状况，2011年的财务报表是反映温州市名城建设投资有限公司的经营状况，2012年9月的合并财务报表才是真正反映温借款人的整体经营状况。考虑到借款人并未对近三年的经营状况出具模拟会计报表统计，故借款人近三年财务报表可比性较差。
4.2、主要财务状况
根据借款人提供的截止2012年9月财务报表显示，借款人总资产为907904万元，流动资产为628868万元，营业收入为60235万元，净利润为4024万元，营业成本为47497万元。销售费用为1533万元，管理费用为4199万元，财务费用为309万元。负债总额为615799万元，所有者权益为292105万元。
截止2012年9月末，借款人营业利润率为6.74%，资产报酬率为0.95%，净资产收益率为2.76%，资产负债率为67.8%，剔除333964万元预收款，实际负债率为31%。 其中，借款人预收款达到333964万元，预售状况良好。据借款人介绍，这主要是因为借款人所负责开发的地段为温州市的核心地区，地理位置突出及户型较好，预计2013年、2014年可以结转为公司收入，产生较大利润。
截止2012年9月，借款人的2012年9月资产总额为907904万元，资产负债率为67.8%，在基础设施建设的行业中属于正常偏下的水平。在资产结构中，流动资产为628868万元，主要分布在存货、其他应收款、货币资金等环节，分别占公司流动资产合计的59.40%、24.14%和9.46%，其中存货主要为物业，业态主要是保障房以及商铺，变现能力较强。非流动资产为279036万元，主要分布在固定资产和在建工程，分别占公司非流动资产的93.06%和6.94%。总体而言，资产中可形成销售的部分较大，且变现速度较快。
4.3、公司负债
（1）银行融资： （万元）
国开行总行
30000
债券融资
120000
国开行浙江省分行
242103
华夏银行
17000
建设银行
26331
交通银行
19600
民生银行
3100
宁波银行
20000
农业银行
47000
平安银行
2000
浦发银行
10000
温州银行
10900
中信银行
6976
中国银行
10000
合计
617810
根据借款人提供的负债情况说明，债券融资是指借款人下属子公司温州市安居房开发有限公司于2012年4月公开发行7年期12亿元公司债，主承销商为国开证券股份有限公司。经鹏元资信评估有限公司综合评定，该期债券的信用等级为AA级，发行人的长期主体信用等级为AA级。该信用等级反映了该企业安全性很高，违约风险很低。
国开行浙江省分行的242103万元贷款中，由于借款人原为温州城投下属子公司，故该笔贷款是以借款人名义借款。但实际资金占用中，借款人仅占用110675万元，另外温州城投占用131428万元，因此在实际还款时，双方将按照占用比例归还贷款。
五、结论性意见
5.1、借款人系依法存续的有效主体，具备一定的还款能力
借款人系依法有效存续的有限责任公司（国有独资），不存在根据法律、法规及借款人公司章程需要终止的情形出现，具备借款人的主体资格；
借款人现有资产中变现能力较强，依靠温州市政府在财政政策上的支持，偿债能力较强；
鉴于借款人系当地少数几家大型国企之一，与政策性银行、五大国有银行保持长期关系，后续融资能力较强。
借款人的组织结构完善、权责明确，治理结构较为稳定，经营范围符合国家有关规定。
公司治理结构趋于完善，有完整的董事会、监事会及相关的监督机构，有较强的抵御风险之能力。
基于上述^^文档反应，公司目前不存在较大的诉讼及其他或有负债，公司运营基本符合相关法律法规的规定。
5.2、本项目政策性风险相对较小
（1）本基金所募集资金投资项目是集商业、文化、娱乐、旅游为一体的商业街区，不属于国家禁止投资或限制投资的项目，且由于该项目属于政府性工程，其政策风险相对较小。
（2）温州市财政局书面同意南塘街改建风貌区划龙桥以南段工程剩余房源（转为商品房）的销售收入优先用于支付上述到期的债务，进一步排除相应的政策性风险。
参 考 文 献
温州人民政府专题会议纪要[2005]150号
