一、大理市近年来房屋租赁及税收征管的基本情况……………………… 1
二、大理市私房出租业税收征管中存在的问题…………………………… 2
（一）个人私房出租户主动申报纳税少………………………………………3
（二）个人私房出租业务的税收负担重，征管难度大………………………4
（三）税务机关对个人私房出租租金收入实施监控的手段缺乏，税收漏洞较大 ………………………………………………………………………………5
三、加强私房出租业税收征管的几点建议 …………………………………6
（一）规范和完善个人私房出租业务，为个人私房出租税收征管工作营造一个良好的法制环境。……………………………………………………………7
（二）大力加强税法宣传………………………………………………………8
（三）充实征管力量，加强税收征管…………………………………………9
（四）建立健全以现代化技术手段支持的房屋出租税源的普查和监控机制。 ……………………………………………………………………………10
内 容 摘 要
随着我国社会主义市场经济的快速发展和城市规模的不断扩大，社会流动人口大量增加，大批农村富余劳动力涌入城市经商就业，我国城市个人经营性房屋租赁业飞速发展，但同时也给个人经营性房屋租赁业税收征管工作提出了新的课题。本文以大理市为例，试分析近年来我国个人经营性房屋租赁业税收征管工作中存在的问题，并在此基础上拟提出进一步提高地税部门对个人经营性房屋租赁业税收征管工作质量的看法和建议。
关键词：私房出租 税收管理
浅谈加强对个人经营性房屋租赁的税收管理
——以大理市为例
一、大理市个人经营性房屋租赁及其税收征管的现状
近年来，随着大理市扩大城市化进程和旧城改造步伐进一步加快以及住房商品化的不断推进，大批的个人量地建房和购买商品房正形成目前消费和投资的主流。随着城市逐步扩大，街道增加，人口快速增长，个人私房租赁业也随之发展。但是，从近几年来大理市房屋租赁业税收征管工作的情况来看，实际效果并不理想，特别是个人经营性房屋出租税收的漏征漏管情况更为突出。
据对大理市个人私房出租最多的下关镇、经济开发区、大理古城房屋出租情况的抽样调查显示，经营性房屋（包括营业用房和办公用房）的出租人中，约有70%以上是个人出租自有私房，行政事业单位、社会团体、军队和各类公有制企业（以下统称各类法人单位）出租公房所占的比重不足30%；住宅用房出租人中，基本上是个人。然而根据大理市房产税和房屋租赁营业税税收征收统计报表的数字反映，2006年至2008年三年中，房产税累计收入4947万元，其中个人私房经营缴纳的房产税累计收入434万元，占总收入的10.7%；房屋租赁营业税累计收入1044万元，其中个人私房出租缴纳的租赁营业税累计收入103万元，占总收入的6.67%。从上述统计数据 分析和比较，房屋租赁业税收征管工作中存在问题的关键是个人私房出租。
为了便于进一步分析，根据房屋租赁用途的不同，现将个人私房出租业务划分为营业用房出租、办公用房出租和住宅用房出租三种类型。其中，因为营业用房的承租人大多是从事经营活动的纳税人，税务机关在对其办理有关税务登记和实施税收征管时，比较容易发现其房屋租赁行为，从而可以及时有效地采取有针对性的税收征管措施，其税收的征收管理工作相对比较到位；办公用房的出租行为隐蔽性相对较大，特别是当承租人对外事务较少时，税务机关一般很难及时发现，其税收的征收管理难度相对要大一些；住宅用房的出租行为隐蔽性最大，特别是在一些人口比较密集的居民区内，人们即使相邻而居也很少交往或交往的范围很小，除非税务机关挨家挨户上门核对，一般很难发现。就现阶段而言，依靠税务机关自身的力量对个人住宅用房出租户实施税务管理的难度很大。
根据房屋租赁方式的不同，将个人私房出租划分为直接出租和变相出租二种类型。直接出租是指房屋所有人直接将房屋出租给承租人，个人出租房屋大多采用这种方式。由于直接出租的租赁双方一般都签订有房屋租赁合同，所以一经检查，比较容易确定其租赁行为。变相出租是指名义上将房屋免费供他人使用，私下里却收取租金或其他经济利益的方式。如以亲戚免费使用为名私下出租；以提供场地合作经营为名，实际并不承担相应的经营风险却按期收取固定的租金；以合作建房为名，承租房的基建款冲抵若干年的租金后，房产归还给产权所有人使用等等。由于变相出租方式下的租金支付方式具有较大的隐蔽性，因此税收征管难度较大。目前有相当一部分个人企图通过变相出租的方式来达到既获得稳定的收益，又逃避国家税收的目的。
由此可见，私房出租已成为目前税收征管工作中的一个薄弱环节，应及时研究措施，加强和改进工作方式，避免税款流失。
二、目前个人经营性房屋出租税收征管中存在的问题
以大理市为例，大理市私房租赁业是近十年来才逐步形成一定规模的，由于它经过了一个由小到大，由少到多的过程，所以前期一直没有引起税务部门的足够重视，在税收征管手段上，仍沿用过去老的模式，因此，在税收征管工作中主要存在以下几个方面的问题：
（一）个人经营性房屋出租户主动申报纳税少
改革开放后，随着我国经济的飞速发展，人民的物质文化生活都有了很大的提高，加之近年来房改的逐步推行及配套政策的进一步完善，到目前为止，城镇、市区居民，绝大部分都有了自己的私房。但由于多年居住公房所致，对出租房屋纳税申报的意识淡薄。因此，在私房出租中，能够主动到税务机关申报纳税的还不足20%，且其中绝大多数是营业用房的出租户。
（二）个人经营性房屋出租业务的税收负担重，征管难度大
按照房屋出租涉及的税收政策的基本规定，在开征房产税的地区（城市、县城、建制镇、工矿区）个人经营性房屋出租收入的税收负担最高可达37.65%以上（其中：房产税12%、租赁营业税、城建税及教育费附加5.55%，印花税0.1%，个人所得税20%），并且个人的同一项房屋出租收入既要征收房产税、又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题，何况房产税和个人所得税的税率分别高达12%和20%，虽然在2008年调整了住房租赁的税收政策,但税收负担仍然较高,达15.765%。过高的税收负担率不但增加了该项税收征收管理工作的难度，同时也助长了一部分个人私房出租人偷逃税收的动机，甚至少数私房出租人对于税务人员上门征收房租税收尚且有很大的抵触情绪，更阻碍了其主动上门申报纳税的积极性。
（三）税务机关对个人经营性房屋出租租金收入缺乏实施监控的手段，税收漏洞较大
由于个人私房出租的承租对象绝大数是个人，租金一般都以现金方式结付，租赁双方除签订有租房合同外，一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等）。而现有的法律法规也没有明确规定订合同人必须持所签合同到有关部门强制公证或送税务机关验证贴花的义务。因此，包括税务机关在内的经济监督管理部门，对于个人私房租赁业务目前尚没有约束力的监控手段。当然，就税务机关自身，对量大面广、税源分散，征收成本高、难度大的私房出租税收也缺乏足够的重视。私房出租户少报、瞒报租金收入，甚至隐瞒不报的情况较为普遍。
三、加强个人经营性房屋出租税收征管的几点建议
针对上述个人经营性房屋出租业税收征管工作中存在的情况及问题，为了完善我国个人经营性房屋出租的税收征管，本文试提出以下几点建议：
（一）规范和完善个人经营性房屋出租市场，为个人经营性房屋出租税收征管工作营造一个良好的法制环境。
为培植和促进房屋出租市场的建立，规范私房出租业务的管理，建议由政府制定专门的个人经营性房屋出租业务管理办法，并有针对性的制定加强个人经营性房屋出租业务管理的相关措施和办法。
1、建立健全以《房屋租赁合同》为依托的私房出租户管理登记制度。个人出租私房必须签订统一格式的《房屋租赁合同》，外来承租人凭《房屋租赁合同》及有关证件申请办理《暂住证》，出租方凭《房屋租赁合同》及有关证件申请办理《房屋租赁许可证》及纳税申报和填开《房屋出租专用发票》手续。
2、建立健全以《房屋出租专用发票》为主体的纳税监督制约机制。个人出租私房必须统一使用由税务机关监制的《房屋出租专用发票》。《房屋出租专用发票》由税务机关统一填开。私房出租人应当在《房屋租赁合同》签订后一个月内凭《房屋租赁合同》向税务机关申报纳税的同时申请开具《房屋出租专用发票》，并据以向承租人收取租金。出租方不得以任何理由拒绝或者以其他凭证代替《房屋出租专用发票》使用，否则，按照《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定予以处罚。在当前税务机关力量不足，征管手段落后的条件下，集中力量推行凭《房屋出租专用发票》支付房租的办法，不失为一种省时、省力、高效的税源监控办法。
3、探索和建立由付租方代扣代缴私房出租税款的税收征收管理新机制。私房出租人在《房屋租赁合同》签订后一个月内未按规定提供《房屋出租专用发票》。或者以其他凭证代替《房屋出租专用发票》使用的，承租人有权拒收，并有权扣留相当于应付租金25%的房屋出租税款，并于《房屋租赁合同》签订后45天内向主管地方税务机关报告，或者向税务机关解缴所扣留的税款并申请开具《房屋出租专用发票》。对未扣留房屋租金税款，导致房屋出租人未缴、少缴税款的，税务机关可对承租方处以未缴、少缴税款一倍以下的罚款 。
4、适当降低个人私房出租业务的税收负担，请公安、城建、居委会及街道办事处等部门协作配合，建立一个护税协税体系。个人私房出租税收负担过重的问题，根据最近财政部，国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的文件精神，已经得到解决。房屋租赁营业税的税率由原来的5%调减为3%，房产税的税率由原来的12%调减为4%计算征收，各个地方政府也纷纷出台了相关优惠政策，以云南省为例，云南省财政厅、云南省地方税务局出台了房屋出租收入个人所得税税率减按3%计算征收的政策。这几项政策的调整，不但可以减少该项税收的征收阻力，对于鼓励个人出租空置私房，搞活房地产租赁市场也将起到积极的促进作用。建立护税协税体系是目前解决和缓解税务机关力量不足最有效的办法。公安、房管等部门只要严格把握对不持有《房屋租赁合同》和《房屋出租专用发票》的纳税人不给予办理《暂住证》或《房屋租赁许可证》的政策规定，就能较有效地做好源泉控管；其次，委托居委会或街道办事处代为管理、检查和登记，个人私房出租税收征管工作质量将会大大提高，漏征漏管及税款流失的情况也将得到有效的控制。
5、建立健全以房屋产权界定为核心，以计税级差地租为依托的房屋出租税源保障体系。凡房屋产权所有人与实际使用人不一至的，均应认定为出租（其中个人借住私房，并能提供三代以内亲缘关系证明的除外）。对于各类出租房屋，税务机关要在广泛调研的基础上，根据房屋的地段、楼层、面积、用途等划分等级，据以制定相对合理，又与市场租金比较接近的计税租金标准，并在一定范围内公布实施。对于房屋租金明显低于计税租金标准，又无正当理由的，则按计税租金标准征税。
6、建立健全私房出租税收的定期公布和举报奖励制度。税务局要在私房出租现象相对集中的地段或小区内的显著位置定期发布私房出租税收的征管信息。对于知情者检举揭发私房出租人的偷逃税违法行为，经税务机关查实后，除对出租人处以补税罚款外，对检举人则按有关规定给予奖励，以发动社会力量加强对私房出租税收的监督和管理工作。
（二）大力加强税法宣传
通过各种形式，如通信、电视、广告、报刊等开展税法宣传，在广大私房出租户中，积极培养和倡导自觉申报，依法纳税的社会风尚，同时也实现税收的舆论监督。
（三）充实征管力量，加强税收征管。
税务机关必须要有专人负责私房出租税收的征收管理工作。如果有条件，还应建立房屋出租税收的定期巡查制度或者不定期地组织开展房屋出租税收的专项整顿，以进一步加强对零星、临时税源和漏征漏管户的税收征管。
（四）建立健全以现代化技术手段支持的房屋出租税源的普查和监控机制。
税务机关要充分运用计算机网络等等科技手段实现对辖区内私房出租户的高效监控。对于个人住宅私房出租户，税务机关可以在充分利用公安、房管、房租中介机构等单位的有关管理^^文档和管理信息的基础上，建立和健全私房出租户管理^^文档库；对于个人营业用房出租户，可结合每年的税务登记验证或换证工作，通过对纳税人的经营场地（房屋）产权证、营业执照、个人身份证等进行核对，凡房屋产权所有人与实际使用人不一致的，责令其提供《房屋租赁合同》、《房屋出租专用发票》等，否则一律视同房屋出租户先行登记和管理。
可见，要解决好目前我国个人经营性房屋出租业税收征管工作中存在的情况和问题，就要求税务机关做好以下两方面的工作：首先，税务机关应及时向政府做出汇报，引起政府重视并组织协调有关部门研究一个规范统一、有效的管理办法；其次，税务机关自身应对此项工作认真负责，高度重视，严格坚持依法冶税的原则，加大宣传，加大税收执法力度，逐步理顺纳税秩序，不断改进和完善征管办法，从而进一步提高对个人经营性房屋出租税收征管工作质量。
参 考 文 献
[1]大理市地方税务局 《税收计划会计、统计年报表》，2006年、2007年、2008年
[2]云南省地方税务局 《政策摘编》，云南地税编辑部出版，2004年。
[3] 国家税务总局编，《中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则培训教程》，人民出版社出版，2003年3月。
[4]云南省地方税务局 《云南地税公报》 2004年第12期，云南地税编辑部出版。
云南省地方税务局 《个人所得税政策汇编》，云南地方税务局编，2004年12月。
