房地产市场的参与和支持，同时房地产市场的繁荣也促进金融市场的发展。但是，由于中国的市场机制本身就处于转轨期，还需要完善和成熟，房地产市场和金融市场也是如此，因此它们两者之间的互动便不可避免存在着种种问题。
二、我国房地产业呈现的主要金融风险
（一）我国房地产业的发展状况
1．国民经济和日益增长的房地产商品需求相比
目前，我国房地产金融组织体系和金融工具体系发展存在明显的滞后或不均衡现象，不能适应深化住房制度改革与房地产业发展的要求。主要表现在：房地产信托功能单一，资本市场和债券市场等融资渠道发展缓慢，房地产产业基金还未形成，住房抵押贷款证券化刚刚起步，商业银行信贷仍是房地产业资金需求的主要供给者。
2.金融风暴的影响
2009年虽然金融危机有所缓和，但包括美国在内的主要经济体2009年将面临衰退风险。2009年全球主要地区的国内生产总值增长远低于全球产能，通货膨胀转为通货紧缩，银行、退休基金及主权财富基金的资本基础萎缩。商业地产并不是导致全球金融危机的主要原因，但却与其他资产一样被卷入急剧的价格下跌周期。
在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。房地产可以拉动对钢材、水泥等多种建筑材料的消费。此外，房地产对解决就业有重要作用。
（二）房地产金融风险及存在的问题
1．房地产投资过大对国民经济健康发展非常不利
2001～2007年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投资和GDP的比重分别维持在15%、20%和10%左右，远超国际公认水平。房地产对GDP增长的贡献率由1998年的15%上升为2007年的27.5%。可见，房地产业拉动经济增长的能力不可谓不强，但我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的，最近房地产投资的大幅回落就充分说明了这一点。
2.解决部分城市财政收入与房地产业发展关联度偏大的问题
在一个健康的经济结构下，财政收入一般主要来自第二、三产业，特别是工业企业。城市由于服务业发展较为集中，来自第三产业的税收多一些。但如果来自房地产业相关的收入，特别是土地出让金收入占财政收入的比重过大，这种情况显然是不可持续的。
从与房地产业相关收入占财政收入比重看，2004～2006年，国内土地出让金分别为5894亿、5505亿和7677亿元，占全国财政收入的比重约为20%，与土地相关的收入已经成为地方财政收入的重要来源。2007年和2008年，全国土地出让收入分别为1.2万亿和0.96万亿元，约占全国地方财政收入的四分之一强。从房地产开发企业的总支出角度看，开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付，流向政府的比例高达49.4%，其中土地成本占总支出的30.4%。从地方财政收入与房价上涨关系看，各级政府与房地产商从房价上涨中所获得的边际收益是相等的，即房价上涨中的增量收益由各级政府和房地产商各占一半，而地方政府的收入又在各级政府收入中占据大头。这样的“土地财政”从根本上影响了部分地方(特别是城市)政府调控房地产市场的愿望和能力。
三、降低我国房地产业金融政策风险的主要措施
（一）确立让绝大多数居民实现“居者有其屋”的保障目标
美国、英国等国住房类法律明确规定政府有“使每一个家庭都有一个体面的家和一个合适的居住环境”的责任。一个文明社会的政府都会生产绝大多数民众有支付能力的住房，社会公平应成为房地产市场调控的首要目标，我国房地产调控目标的总体思路应是：按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先、兼顾效率”原则，以保障居民基本住房需求为政府调控楼市的基本出发点，同时兼顾经济增长。笔者认为，鉴于我国人多地少的国情，应重房地产的自住性需求，轻投资性或投机性需求，虽然“居者有其屋”并非让每户家庭都拥有住宅的产权，但应该朝这个方向努力。
（二） 运用多种调控手段，调整房价，降低房地产金融风险
首先，要以城市60%～80%中低收入阶层的实际购买力为基础，来确定一般住房销售价格，确保大多数居民买得起房。其次，继续增加廉租房、限价房和经济适用房等保障性住房的供给，并适当放宽购买保障性住房的限制条件。目前，房地产市场上95%都是价格居高不下的商品房，只有5%是保障性住房，数量远不足以调节房地产市场，其中廉租房比例则不足1%。再次，尽快推出物业税或不动产税，利用税收政策来平衡房地产市场利益关系，让每一个民众真正分享发展成果。目前，土地出让金是我国地方财政收入的主要来源，实际上很多发达国家也依靠“土地财政”，但主要通过征收物业税、房地产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平，也保证了政府有相对稳定的财政收入，主观上也会促使政府平抑地价，还增加了房地产投机成本，有利于房价稳定。最后，要严格房地产开发企业资质，提高项目开发自有资金比例，杜绝高负债经营，切实降低房地产金融风险。
（三）适当降低与房地产业相关的收费标准或限定利润
目前，我国房地产开发业有13种法定税，约占建设成本的9%；而各地的“费”更多达数十种，约占建设成本的41%。房地产开发商需要缴纳50多项税费，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15%～20%，税费领域改革至少可使房价下降10%。笔者认为，各地政府对房地产业的收费项目虽有一定差异，但基本处于30～50项之间。在政府对房价实行审批但实际仍具有市场指导性而不是强制性(违反者处以一定数额的罚款)的情况下，可以减少收费项目(一般情况，税种与税率不能更改)和降低收费标准。建议除保障性住房外，对一般性住房的开发也进行利润率限定，这可能对抑制房价上涨更有效。
（四）金融行业内部各机构加强合作和沟通，有效开展工作
在对金融机构进行监管的同时，金融业自治组织还应该发挥其优势，充分的在企业和银行金融机构之间进行协调，不但可以有效地避免金融风险，也可以避免房地产企业的错误决策所带来的损失。目前，我国正处于经济转型期，房地产业高速发展，这给中国的金融安全带来了很大的压力。为了尽量减少风险带来的损失，就要求企业在房地产的投资决策阶段做好风险管理，加强金融直至组织的建立和完善，有效地预防和控制风险的发生，通过政府部门在立法，政策引导和机构的支持下，充分发挥金融业自治组织在金融风险方面的防范功能，为业界提供信息支持，协作支持和风险抵御方面的服务，降低社会成本，提高金融业融资质量和能力。
（五）建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系
国家应该完善房地产金融的法规和制度，规范其行为，完善现行的法律法规，确定房地产金融的法律地位，如在《商业银行法》､《合同法》､《建筑法》､《公司法》､《民法》､《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》､《个人购房贷款管理法》､《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规，规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进国民经济的健康发展。对于提供假^^文档、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追回已贷款项。同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
（六）妥善利用商业保险和社会保障机构的力量
与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间，它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险。我们认为，在申请住房抵押贷款时，通常只须要求借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了，贷款银行的利益已可获得基本保障。其他保险如信用保证保险、失业保险、死亡（意外伤害以外）保险等，可由借款人自愿选择是否投保，以免保险费负担过重；也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度（即首付款率过低）时才必须投保这些保险。全国性住房抵押债券体系建立起来以后，可以接受前面引述的建议，向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分，但不宜过多，以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营。
总之，政府在不断调整房地产政策，借助房地产业来带动中国经济的发展，这必将给房地产企业带来一系列深远的影响，同时也推动了法制建设和政府决策体制产生的飞跃。它体现了当代房产业先进生产力的发展要求，加快了中国社会主义现代化建设的进程，提高了我国综合国力；房产业和金融业的不断合作和共同发展代表了中国先进文化前进的方向，推动着中国社会政治文明的建设和社会主义文化的发展繁荣；它代表了中国最广大人民的根本利益，它体现着人民的愿望和要求。它为中华民族的崛起提供了难得的历史机遇。房地产企业应该在大好形式下，抓住难得的机遇，同时正式其中的风险因素，认真对待，以其获得更大的发展，为我国经济社会的又好又快发展做出应有的贡献。
参 考 文 献
1、赵文清，我国房地产金融风险分析及防范研究，技术经济，2005（6）
2、汪洪涛，影响我国发达城市房地产价格走势的因素分析，城市，2006（1）
3、潘石屹，房地产市场中存在的风险[J].金融 研究 ,2008（4）
4、2008-2009年世界房地产市场分析,2009(2)
5、2009年中国房地产市场对全球经济复苏的影响，2009（3）
