1、内容摘要………………………………………………………………2
2、^文档标题………………………………………………………………3
3、问题1…………………………………………………………………5
4、问题2…………………………………………………………………6
5、问题3…………………………………………………………………9
6、问题4…………………………………………………………………12
7、解难1…………………………………………………………………14
8、解难2…………………………………………………………………15
9、解难3…………………………………………………………………24
10、解难4…………………………………………………………………25
内 容 摘 要
一、结合实际，举例综合说明当前农村信用社抵押贷款中存在的一部份问题。
二、用所学知识分析问题，并逐一破解。如贷款中的抵押物评估；评估体系的建立；抵押物的管理及操作流程和办法；抵押物的处置程序和规则等等。
三、提出解决问题的探讨，并举一定的实际有效的例子加以证明。
四、总结性回答前面的问题并得出结论。
农村信用社抵押贷款问题的思考
抵押贷款是按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式,以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款,是担保贷款的一种方式，借款方到期不能归还贷款本息的，银行有权处理其抵押物作为补偿。因此,多数贷款人在发放贷款时,基本上是以发放担保贷款为原则的，而担保贷款中绝大部分是抵押贷款。特别是我国农村信用社（包括农村合作银行、农村商业银行、农村信用社联社，下同），近几年来抵押贷款的业务得到了快速发展，几乎所有的农村信用社都以抵押贷款方式作为压缩不良贷款，提高资产质量，防范金融风险的有效手段。提高信贷资产质量，大力推行抵押贷款已成为我国广大农村信用社的共识。这是因为该种方式具有以下独特的优势:一是抵押贷款是物的担保，风险相对较小，其担保效力较高。二是抵押贷款的风险具有相对可预见性和稳定性。三是抵押贷款具有优先受偿的权利。依据《民事诉讼法》第203条规定：“已作为银行等债权的抵押物或者其他担保物的财产，银行和其他债权人享有该项抵押物或者其他担保物优先受偿的权利。”因此，全国各地的农村信用社都在大力发展抵押贷款业务，2001年底全国农村信用社贷款余额11971亿元，其中个人住房抵押贷款余额5598亿元，2005年底的余额分别是22000亿元和18400亿元，2005年比2001年，个人住房抵押贷款与全部贷款的占比增加了37个百分点。某县全县农村信用社1996年底抵押贷款64万元，总贷款17472万，抵押贷款的占比只有0.37%，而2005年底的抵押40824万元，总贷款67472万元，抵押贷款的占比已高达60.51%,该县农村信用社抵押贷款10年的平均发展速度为 。
虽然抵押贷款是减少贷款风险,确保贷款及时回笼的有效手段，也尽管现行担保法对抵押做出了相关规定,但在实践中仍存在一些亟待解决的问题。 特别是我国的农村信用社在抵押贷款业务方面才刚刚起步，对相关的法律法规了解不深，自身在抵押贷款业务方面的管理办法、操作规程、内控制度等还不健全上存在许多问题，大多数信用社是参照国有银行或其他商业银行的制度办法执行；另外，我国广大农村信用社员工普遍文化水平较低，业务素质不高，有关业务的专业人才较少，至于注册会计师、资产评估师、律师等更是凤毛麟角，有的在全县农村信用社员工中都难找一位。因此，我国农村信用社在抵押贷款上出现了不少问题，如“无效抵押”、“诈骗抵押”、“空头抵押”、“高值抵押”、“重复抵押”等，使许多信用社的信贷资产遭受了巨大损失，如上述某县农村信用社2005年底的抵押贷款中已有7000万元的不良贷款，其中损失类贷款已达2000万元。
农村信用社抵押贷款存在的问题不容忽视， 究其原因，除借款人金融意识、法律意识淡薄、政府干预、金融决策失误等客观因素的影响外，主要是商业银行操作失误，内部管理制度不健全所致。归纳起来，农村信用社抵押贷款存在的问题主要有以下几点：
一一产权为抵押物的贷款来说，银行*****************************************************************************************************************、农村信用社内部没有一套严密的抵押贷款操作程序和管理办法。
全国农村信用社有几万个法人单位，至今自身没有全国统一体系，全国没有专门的农村信用社法，更不用说全国统一的信用社内部的规章制度，就是许多县市单独法人的信用社也没有专门的农村信用社抵押贷款管理办法，多数信用社是参照其他国有商业银行上世纪七、八十年代制定的管理办法。如1987年9月24日中国工商银行制定的《中国工商银行抵押贷款管理暂行办法》，现在有此信用社还在参用此办法，但自身在办理抵押贷款时，没有合法依据，许多合同条款定得不祥或不准确，如抵押物的名称、规格、数量、现值、有效使用期及质量完好情况，抵押率，抵押物的保管方式及保管责任等都没明确地写入合同中。
农村信用社的信贷人员大部分业务素质差，知识面窄，在办理抵押贷款业务时，又由于没有相应的基本操作程序和管理办法，工作不免带有盲目性、随意性和主观性，从而影响抵押贷款的质量。如：在设置抵押贷款的抵押值时，由于没有规范的指标作引导，在确定抵押贷款的抵押率时，往往仅凭信贷人员的经验和借款人申报的资产价值作参考，甚至有的县信用联社的贷款审查人员都认为房地产评估事务所的评估价值是法定值，因此造成了对抵押物价值认定的失误。 以信用社办理最多的土地使用权、房屋产权为抵押物的贷款来说，一般将其抵押率考虑为70%，而没有分析抵押物所处的地理位置和用途，如有无配套的公共设施和"三通"(通电、通水、通气)条件，考虑交通、通信的便利程度、周围环境保护以及经济发展状况、社会治安、人口密度、可使用年限等等因素的作用，来设定不同档次的抵押率。除此之外，还要明确抵押物的取得方式，如果以划拨的国有土地使用权设置抵押，因为在拍卖土地使用权以后所得的价款，不能直接全部用于清偿债务，而要向土地管理部门交纳相当于土地使用权出让金的款额，其余价款才可以用来清偿债务，因此采用这种方式抵押的，抵押率的设定应谨慎。这些问题都是自身没有详细明确的抵押贷款操作规程和管理办法所至。 二、信贷员责任心不强，对抵押物的状态变化缺乏监督。 一是信贷员在执行贷款“三查”制度时流于形式。多数信用社信贷员对借款人、保证人的资信状况、担保能力缺乏可行性的调查评估，对借款人特别是企业无贷前调查报告或调查内容简单；贷时审查不严格，重形式轻内容；信贷人员贷后检查不及时，有的虽然进行了贷后检查但无书面检查报告。由于贷款“三查”制度流于形式，将会导致贷款出现信用风险。二是抵押贷款手续不健全，有的信用社信贷员对抵押贷款没有办理有效的抵押品登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、第四十三条的规定，对于以地上附着物的土地使用权，以城市房地产或乡（镇）村企业厂房建筑物，以林木、航空器、船舶、车辆，以企业的设备和其它不动产抵押的，均须到有关部门登记，抵押合同自登记之日起方可生效，而不是抵押合同自签订之日起生效。对于当事人以其它财产抵押的，应到抵押人所在地的公证部门登记。因此，不作登记的抵押是无效的抵押，当事人不得以此对抗第三人，从而势必会造成信用社对抵押物丧失优先受偿权。有的信贷人员在办理抵押手续过程中，仅只要求借款人将“房屋所有权证”或“国有土地使用权证”留在信用社就可以了；有的农村基层信用社更简单，凭“集体土地建设用地使用证”放贷，根本不强调担保必须到房地产管理部门、或土地管理部门办理抵押《他项权利证书》，使得一些贷款主张抵押权不能抵抗第三人，打起官司来是无效担保；甚至有的贷款户钻空子，用一处房屋“土地使用权证”和“房屋产权证”分开在甲乙两个信用社骗取贷款。三是有的信用社信贷员对不能办理抵押的财产办理了协议抵押贷款，《担保法》第三十七条明确规定：土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的所有权，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，所有权、使用权不明或有争议的财产等，这些财产都不准抵押。四是信用社资产保全不及时。个别信贷员对逾期贷款催收力度不够，上门次数少，怕麻烦，不要求欠款人签收催收通知书回执；有的几年才结一次息，开收据几元钱，打起官司来贷款户不承认偿还利息，使一些贷款人由于借款时间长，有的搬迁、死亡、外出打工等，无法找到借款人而失去法律时效。 而随着商业银行和农村信用社抵押贷款的大力推广，政府有关部门也出台了一系列便于企业融资的新举措，包括以划拨方式取得的国有土地使用权在建工程和预购商品房均可设置抵押。同时为保全银行和信用社的债权，房地产管理局也出台了关于企业售房必须取得银行或信用社同意，及时到房管局办理预登记等措施，但在实际工作中，仍是险象环生。比如:甲企业在设定在建工程抵押前，就已经通过各种手段办理了预售房许可证，且将房屋售给乙方，随着工程的完工，乙方人员已人住，而信贷人员还不了解，因此办理了在建工程抵押登记，拥有了合法有效的手续，但在要求实现债权时则困难重重，即使法院判决允许银行或信用社处置抵押物，银行或信用社所耗费的时间、金钱、人力难以预见，损失在所难免。又如甲方预购乙方的房产，并按规定首付了30%房款给乙方，甲方以预购房产在银行或信用社办理抵押贷款，并到房管部门办理了预抵押登记，但甲方获取贷款后将其挪用，乙方便以甲方违约扣除违约款后将首付房款退给了甲方，甲方贷款到期不能履约，而房屋的一切合法产权仍属乙，使银行或信用社的债权因此而落空。因此，信贷员必须有高度的责任心，加强对抵押贷款的监督管理，将贷款的风险管理贯穿于贷前、贷中、贷后始终，建立抵押物状态变化跟踪手册，及时发现风险，采取措施，化解风险。 三、有权登记抵押物部门的问题。 (一)有关规定对抵押的登记部门确认不统一,致使银行或信用社无所适从。如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定,当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定,工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。另外,由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度,导致了债务人重复抵押登记,损害债权人利益现象的发生,带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲信用社作抵押,并在土地管理部门办理登记，此后此债务人在同一片土地上建筑房产,待办理合法的产权证后,又用房产向贷款人乙信用社作抵押,在房产部门办理抵押登记,这就发生了债务人重复抵押,债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关,缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。又如某企业与某县政府和当地房管部门勾通以只有五层楼的楼房空设六、七楼向某省会城市的合作银行抵押贷款，贷款到期，合作银行的信贷员到实地追索抵债资产时才发现受骗。
(二)法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务。《担保法》规定,以林木抵押的,登记部门为县级以上林业主管部门;以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的管理部门登记。在实际工作中,当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系,但有些部门一直不同意开展该项登记业务,使得银行部门抵押物无法登记。
(三)有些抵押物办理抵押登记难度较大。一是有些企业资产由于历史上的种种原因,没有办理产权登记手续,无产权证书,无法办理登记;二是有的抵押物估价难度较大,若找专门评估机构,费用较高,抵押人负担过重,登记积极性不高。另外，抵押人将其财产作为抵押向银行或或信用社要求贷款时，按照规定国有企业、有限责任公司、股份制公司、集体所有制企业的资产，在向银行或信用社设定抵押贷款时，必须出示取得国有资产管理部门或主管部门、股东大会或董事会、职工代表大会同意的批文，否则抵押无效。但有的企业设定抵押就未经有权机关批准，因而造成合同无效。
(四)抵押权的实现难度较大。《担保法》规定,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿,协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中,一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准,有关部门对抵押物估价偏高,致使借款以物抵债后信用社蒙受重大损失；另一方面,由于目前市场机制不健全,缺少规范的拍卖、变卖市场,即使有拍卖市场,也因基层市场不健全,拍卖抵押物难度大,信用社难以及时实现处置权。
（五）有关部门的现行办法有部分不完善的条款。最近对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产方面的规定》出台后所引发的"生存权"和"债权"之争,中国人民银行副行长吴晓灵表示,高法的司法解释给商业银行的16000多亿的住房抵押贷款带来了很大道德风险,也引起了最高人民法院的重视。从房地产开发企业来看，其资金的20～30%直接来自银行（含信用社）贷款。从房地产施工企业来看，建筑公司大多采用垫付资金的方式进行施工，这部分资金大约占房地产项目总投入的30～40%，而建筑施工企业也向银行借款。从房地产消费者来看，一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。如果将这几项加总起来，至少60%以上的房地产投资资金直接或间接来源于商业银行（含信用社），因而这其中隐藏着较大的道德风险乃至金融风险。吴晓灵透露说,目前相关方面针对按揭贷款抵押物正在重新进行司法解释,商量如何解释更好一些,以避免出现道德风险。她认为,不同的法律应该规范不同的行为,法律应该严格保护债权,而"生存权"则应通过劳动法、社会保障法、工会法等所规定的社会保障制度来配套保护。
四、抵押物存在的的问题
（一）抵押物价值评估存在的问题。抵押物价值是随着市场行情和其他因素的变化而变化，但有的企业因还款困难，便将抵押物一年又一年重复抵押给信用社，同时在评估时有的中介机构由于无序竞争或工作不负责任，人为造成资产评估水分大，信用社在决策贷款时又很少对抵押物的价值进行认定，造成了抵押风险。
（二）抵押物没有参加保险，信用社债权得不到保障。目前，信用社为了确保债权的落实，实行抵押贷款比重逐渐上升，但对抵押物的保险，由于多数信用社历年来没有这方面的内控制度和办法，加之信用社决策人员和信贷管理人员保险意识淡薄，工作中图省事或要求不严，没有将抵押物是否投保作为放款参考依据，因此，一旦意外发生，信用社的债权将失去有效的保障。 （三）将负债形成的全部财产设定为抵押物，导致抵押无效。对高负债企业的资产设定抵押，要对其资产来源及其资产构成细分，避免抵押人隐瞒其尚欠其他债权人债务的事实，将全部财产抵押给一家信用社。根据有关司法解释的规定，债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部财产抵押给其中一个债权人，因而使该债务人丧失了履行其他债务的能力，侵犯了其他债权人的合法权益。因此，这种抵押行为是无效的。还有的信用社将借款人仅够全家住的生活用房全部作为代款抵押物，如一家六个人，有两个人有工作，每个月的收入只能维持生活，某次家里人为了去做一笔生意，将全家70多平方米的住房全部向某信用社抵押贷款六万元，结果生意做亏，借款到期无法还本付息，于是信用社向法院申请强制执行，而法院告知不能执行。 （四）抵押期间抵押物难监控。由于信用社办理的贷款抵押物多数是抵押人在抵押期间不转移对抵押物的占有，抵押人设定抵押后仍占有抵押物，导致银行对抵押物的监控弱化。一是作为抵押物的动产或不动产，在抵押期间都有一个"有形损耗"和"无形损耗"的问题，在监控弱化的情况下，一旦抵押物所有权发生变化、灭失或价值减少，贷款抵押担保就容易落空。二是存在抵押人自身导致抵押物价值减少、所有权权属发生变化的行为，特别是在当前企业进行兼并、破产、股份制改造等资产重组过程中，这种行为尤为突出。
（五）贷款到期后抵押物难处置。一方面，由于信用社对抵押物没有具体的管理监控办法，又缺少拍卖变现市场，信用社很难找到一种处置抵押物的方法。另一方面，信用社即使想处置抵押物，但考虑到影响企业生产和人际关系以及有关部门的出面干涉，信用社往往很难依法行使处置权。另外，由于一些抵押人的法制观念淡薄，加上社会信用环境不良的影响，信用社运用法律手段来处置抵押物也是一件难事。如有一家信用社申请法院强制执行某一改制事业单位借款抵押物后，当地法院查封了该企业的机器设备等贷款抵押物，而借款单位与当地政府勾通，不久就将查封的机器设备背地里卖完了，结果当地法院也无法，只好叫借贷双方慢慢协商解决。
抵押贷款方式虽然是各商业银行压缩不良贷款，提高资产质量的有效手段，特别是农村信用社近年来防范信用风险的主要方法，但是农村信用社在抵押贷款业务上还存在上述诸多问题可,如何解决上述问题,我想是否可以从以下方面入手： 一、建立抵押贷款操作程序，建立健全相关管理办法，规范决策人和信贷人员行为。 首先要树立以人为本，人与制度并重的信贷经营管理思想，从人与信贷管理制度上，防范信贷风险的发生。信贷管理是一种软管理，强调的是通过行为主体——信贷员，借助于管理载体或管理手段——管理制度、操作规章、实施细则等内控机制，对客体——借款人的资信等情况进行动态管理，以保证资金安全。其中，人的因素是第一位的，是保全信贷资产的关键。其次要制定统一的抵押贷款实施细则。目前，在基层行的信贷管理工作中，急需这样的指导原则，其内容可概括为:制定出各类抵押物的常用目录;选择信誉高的优秀评估事务所对抵押物进行评估;据抵押物所处地理位置及相关信息确定抵押率档次;将贷款合同、抵押合同进行公证;领取他项权证;对抵押资产视具体情况确定保险事宜;最后纳入信贷日常管理。 第一,尽快制定配套的法律法规。《担保法》尽管为担保行为提供了法律依据,但本身并非包罗万象,它的贯彻实施,需要相应的配套法规,以便在实践中操作。应尽快制定《信贷法》,中国人民银行亦应根据《担保法》的总体原则和有关精神制定具体的抵押担保贷款的规章。第二,应建立健全必要的抵押登记机构,消除抵押部门不统一的状况,或至少应在各登记部门之间建立相应的沟通制度,制定相应的办法、制度,逐步规范抵押登记,使办理登记有章可循、畅通无阻,只有这样,才能全面、及时地掌握抵押物登记的情况,堵住漏洞,防止债务人重复抵押,维护债权人的合法权益。第三,信用社内部应制定完善相关的制度办法，如《抵押贷款管理与发放办法》、《信贷人员行为准则》、《抵押管理考核办法》以及《抵押贷款违规违章处罚办法》。第四，建立规范的市场体系,健全抵押物拍卖市场,以使抵押权及时变现,使贷款人的债权得以实现,从而保护抵押贷款的安全性。
二、强化房地产抵押贷款的日常监督工作，防范其法律风险。
（一）、 以国有土地使用权作抵押的开发贷款。以国有土地使用权作抵押的房地产开发贷款从形式上讲应具备“四证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），并要求具有项目总投资30%的自有资金。在发放这种抵押贷款的实际操作中，要注意以下方面的风险： 1、国有土地使用权有出让、划拨之分，以出让方式获得的土地使用权是否缴清土地出让金。首先是以划拨的国有土地使用权作抵押物的，在确认土地评估值时应扣减相应土地出让金，因贷款出现风险，信用社在处理其抵押物时，应先向土地管理部门补交出让金，即受偿顺序居第二位。其次是以出让方式获得国有土地使用权，普遍未缴清土地使用权出让金。各级政府尤其是区、县地方政府，均有追求政绩的现实需求，为了追求政绩，促进房地产业的发展，出台了许多优惠政策。这种现状的存在加大了交易成本，增大了抵押贷款风险，使抵押物严重不足值。因此，农村信用社在办理国有土地使用权抵押担保贷款时，应当要求抵押人出示国有土地出让合同、土地出让金缴纳原始发票，查清未缴纳的土地出让金数额，并应当在抵押人已缴纳土地出让金的前提下设定抵押，有效防范贷款风险。 2、地面建筑物形成后应及时将国有土地使用权抵押置换为足值在建工程抵押并依法登记，这是因为国有土地使用权抵押的效力不及于地面建筑物。农村信用社在办理土地使用权抵押担保贷款时，即使抵押物足值、合法、易变理，但随着地面建筑物的形成，土地使用权的价值已转移到地面建筑物之中，由此可能形成两种情形：一是房地产开发商在办理预售房证后，将房屋销售，造成抵押悬空，形成事实上的风险；二是现行法律法规相矛盾的规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押”，而《房地产管理法》第三十一条规定为“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”《担保法》第二十五条也作了完全相同的规定。司法实践中基本上是按《房地产管理法》、《担保法》规定执行，即如有第三人对地面建筑物享有优先权，或者采取了保全措施，抵押权人的抵押权则难以实现，形成抵押物悬空或灭失。因此，以国有土地使用权作抵押的开发贷款，当地面建筑物形成后，农村信用社应及时用足值合法易变现的在建工程抵押置换土地抵押，并办理在建工程抵押登记，为使此项工作得到借款人的配合，应在抵押合同中约定：“抵押权人在国有土地使用权之上的地面建筑物形成后，有权选择任何地面建筑物作抵押，抵押人有义务按抵押权人的要求配合抵押人重新设定抵押担保，否则，抵押人（贷款人）有权停止发放新贷款，提前收回已发放未到期贷款。” 3、商品房预购人对抵押权人的对抗权、建设工程价款优先受偿权。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”从上述规定可以看出，即使办理了在建工程抵押登记，商品房预购者和建筑承包商，仍依法享有法定优先受偿权。 4、房屋竣工验收后，如开发商尚未还清贷款，应及时将在建工程抵押置换为“两证”（房屋所有权证和国有土地使用权证）齐全的房产抵押。以正在建造中的房屋和其他建筑物作为独立的交易客体，当然可以设定抵押权，但抵押权是存在于特定物上的权利，尚未取得所有权的建筑物因缺乏权利凭证或法律文件，加之工程未完工也增加了其不确定性，影响其变现能力，因此当房屋竣工验收后，对未还清贷款，信用社应及时将其抵押物由工程置换为“两证”齐全的房产抵押。 （二）、以在建工程作抵押物的抵押贷款应注意点： 1、以在建工程作抵押只能为开发商本人借款作抵押物，不得为第三人提供抵押。建设部发布的《城市房地产抵押登记管理办法》第三条规定：“本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程投入的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”一些地方法规也对此作了限制性规定。 2、以在建工程抵押需查明其占有范围的国有土地使用权是否抵押。如国有土地使用权已抵押，则在建工程抵押是无效的。 3、建筑承包商优于抵押权人受偿。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程优先受偿司法解释》第一条进一步明确规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿优先于抵押权和其他债权。” 农村信用社可以通过三种方式防范在建工程抵押贷款的法律风险。首先是在发放贷款时，根据意思自治的原则，要求建筑工程承包人作出放弃建设工程优先受偿权的书面承诺；其次可以通过借款人（开发商）要求建筑承包商对借款本息承担连带保证责任；其三是为开发商提供金融套餐服务——按揭贷款。信用社向开发商提供前期工程资金后，不再向开发商提供贷款直接支持，而是在预售商品房时，通过直接向消费者提供按揭贷款的方式来间接支持房地产开发项目。其按揭贷款可以约定部分用于开发商流动发展，部分用于扣收原开发贷款本息。按揭贷款不仅可以分散风险，扩大基本客户群，还可增加信用社低成本资金，防范开发贷款风险。根据最高人民法院司法解释，消费者已交纳全部和部分购房款，并办理了商品房预售合同登记手续的，不仅可对抗抵押权人的意定抵押权，而且可以对抗建设工程承包人的法定优先受偿权，消费者的法定优先受偿权地位的确定，是农村信用社意定抵押权对抗建设工程法定抵押权的前提，此时的抵押人不再是房地产开发商，而是商品房购买者。
在建工程和预购房不同于其他抵押物，二者的可变因素多，是易发生意外的高风险抵押物。信用社应对其重点监控。其一，要求信贷员定时到在建工程现场了解工程进度，落实贷款资金的用途。按照《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得土地使用权连同在建工程的投人资产，以不转移占有的方式抵押给贷款社作为偿还贷款履行担保的行为。一旦发生期房销售行为，其收人应归还信用社贷款，或取得信用社同意继续占用资金，银企双方要能实现有效合作。其二，同样依照上述管理办法规定，预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款行代其支付其余购房款，将所购商品房抵押给贷款行作为偿还贷款履行担保的方式。因此，预购房抵押的贷款只能用于支付该商品房首期付款后的其余购房款，不得用于从事其他经济活动。信贷员要特别做好预购房的登记备案和剩余购房款的支付工作，只有这样，预购商品房贷款才能在抵押合同、商品房购销合同、登记备案制度的约束"F。使信用社的债权得到保护。在房地产抵押贷款中主要注意以下网点：
1、以公司（股份有限公司和有限责任公司，下同）的房地产为公司的股东或其他个人债务提供抵押担保的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四条规定：“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资金为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保无效”，因此公司为股东或个人提供抵押担保无论抵押物如何，其抵押合同均无效，抵押合同无效其抵押担保人应视其过错承担相应责任，“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”（《担保法》司法解释第七条）此规定赋予了法官较大的自由裁量权。
2、租赁房地产抵押的效力问题。有两种情况值得注意：一是抵押在先，租赁在后的，不能用租赁权对抗抵押权，即：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”（《担保法》司法解释第六十六条）另一种是租赁在先抵押在后，租赁权可以对抗信用社的抵押权。即：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让继续有效。”（《担保法》司法解释第六十五条）防范此类风险，对未出租的抵押人应出具未出租书面证明，对已出租的则要求承租人书面放弃优先权。 3、房地产抵押优于抵押权人受偿的几种优先受偿权。一是属旧城改造的被拆迁户，法律与司法实践从保护弱者角度赋予其优先受偿权，处于第一顺序；二是开发商欠税则税务部门有优先受偿权。税收征管条例明确规定对于抵押前形成的欠税，税务部门优于抵押权人受偿，处于第二顺序，因此办理房地产抵押时，应查清是否欠税；三是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者优于抵押权人和建筑工程承包人受偿，处于第三顺序；四是建筑承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，处于第四顺序。按意思自治的原则，可以通过建筑承包商书面放弃优先受偿权来防此类风险。
4、公司（开发商）的主要股东及家属对房地产贷款签定连带保证合同是降低房地产抵押贷款风险的重要法律措施。这样做一是有利于防范出现公司洗钱，亏了公司，富了个人等道德风险出现；二是有利于促进开发商讲城信，有效防止开发商挪用
(三)、在房地产抵押登记上还要做好以下工作：一是要切实了解所在地县级以上人民政府对当地房地产抵押登记管理部门的具体规定。人们的习惯认识中通常认为各县市的房地产管理部门理所当然的就是抵押登记部门，但事实上并非如此。各地在此问题上的规定并不一致，各地县级以上人民政府多在1995年10月1日《中华人民共和国担保法》施行以后对本地房地产抵押登记机关做了具体规定。二是要严格抵押登记程序，确保抵押手续合法合规。首先要求金融机构要熟悉我国房地产方面的法律法规和担保方面的法律法规。其次，要严格按照我国法律确立的“房随地走”、“地随房走”的原则，深入理解相关法律、法规司法解释的具体规定。三是要在办理房地产抵押手续时认真查看房屋所有权证书或国有土地使用权证书上有无财产共有人的记载，是按份共有还是共同共有。
比如，2003年4月，某电力股份有限公司向某县农村信用联社营业部申请贷款1000万元，以公司机器设备作抵押。经联社信贷风险审贷小组风险审查，发现电力股份有限公司实为合伙制企业。其向信用社所提供的贷款申请材料基本齐全，抵押手续完备，惟独缺少该企业股东会同意贷款申请的会议纪要。根据《合伙企业法》第三十一条第三款规定：转让或者处分合伙企业的知识产权和其他财产权利的必须经全体合伙人同意。及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条规定：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。因而这家企业的贷款申请是否已取得其合伙人的同意是一疑点。联社信贷风险审贷小组重新对该企业的股东会审批情况进行调查后发现，该笔贷款存在以下风险隐患：一是某电力股份有限公司主要股东之一电业局在未征得占该公司股东30%的三位股东同意的情况下，擅自以公司所属电站的机器设备作抵押，向信用社申请贷款1000万元。存在恶意隐瞒重要信贷信息的行为，显然违反了有关法律法规的规定与要求，致使信贷信息失真。二是涉及金额较大。该笔贷款占营业部资本总额的181.82%，已超过银行业监督管理部门对于农村信用社贷款应控制在其资本总额30%以内信贷风险指标比例要求。如若贷款风险形成，将对放款社的经营造成巨大影响。 针对有的信用社发放抵押贷款时,在抵押合同中约定义务人抵押其全部资产的问题。对此,最高人民法院在1999年3月26日的法复[1994]第2号司法解释中规定:“债务人有多个债权人时,而将其全部财产抵押给其中一个债权人,因此丧失了履行其他债务的能力,损害了其他债权人的合法利益,根据《中华人民共和国民法通则》第4条、第5条的规定,应当认定该抵押协议无效。”因此,当企业有多个债权人时,不能将其全部的资产设定抵押给银行,信贷部门应注意这一点,以避免抵押合同无效给银行带来的不利。因为一旦抵押合同被认定为无效,银行就不享有抵押权,债务人到期不归还贷款本息时,银行也无法将其财产折价、拍卖或变卖,以实现自己的债权。
三、建立信用社与金融机构、信用社与企业合作机制，强化全社会的金融法律、法规和信用意识。 金融竞争日趋激烈，在金融机构之间对贷款企业资信情况信息沟通与共享方面严重不足，阻碍了金融资源效用的充分发挥。因此，在市场经济条件下，扣尽快完善公平竞争机制，各金融机构在规范、有序的竞争中共同防范风险，共同谋求发展，建立逃废金融债务企业的“黑名单”，联手制裁。信用是社会安定的基本要素之一，要通过金融法律法规的宣传，使其更加深人人心，进一步增强社会信用观念以达到控制和防范金融风险的目的。在各金融机构特别是各农村信用社内部，应设立专门部门，对每一笔信贷业务的合法性进行认定，为信贷资产的安全提供有效的法律保护。
四、加强人的管理，防范抵押贷款的道德风险。
要选拔思想品德好、业务素质高，既能有效地开发市场和客户，又懂得采取一系列恰当措施规避各种风险因素的人员来管理抵押贷款。要有明确而具体的抵押贷款管理程序和操作组织，建立和完善分层次、分行业、分种类的信贷管理规章制度和办法，明确各层面的信贷管理职责和权限，确保每一笔贷款从发放、使用到收回各个环节都有据可依，人人都按规定程序操作，最大限度地避免贷款发放、管理、使用中可能出现的随意性。严格抵押贷款审批管理，要充分发挥贷款审查委员会的作用，切实解决当前农村信用社“一把手”说了算，“一手清”的问题，尤其是要切实加强对大额抵押贷款的审批管理。建立贷款责任追究机制，加大对违规违纪案件的责任追究力度，切实解决贷款责任追究处理失之于偏、失之于宽、失之于软的问题，真正做到“包放、包收、包效益”。同时将信贷管理质量纳入对信贷人员的考核，与效益工资挂钩，充分调动了信贷管理人员的积极性。确保信贷人员能够严格地按照抵押管理程序和信贷管理要求去发放和管理抵押贷款。要有完善的监督机制，能及时准确地认识和反映每一笔抵押贷款在发放、使用、管理的每一个环节可能出现的问题和潜在风险，采取措施予以纠正。简而言之，就是完善用人机制、健全操作机制，规范审批机制，深化责任追究机制，完善监督反馈机制。
参 考 文 献
一、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国民法通则》、《商业银行法》、二、《行长经理报》、《上海证券报》。
三、《民事诉讼法》、《合同法》、《房地产管理法》。
四、《贷款通则》、中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》。
五、《中国工商银行抵押贷款管理暂行办法》。
六、江燕妮:《抵押贷款若干法律问题探究》,法律日报,1995.7.20
七、卞昌久:《关于审理担保纠纷案件如何适用法律问题的调查报告》,《中国法学》,1997年第4期
八、邹宏元：《金融风险管理》。成都：西南财经大学出版社，2005。
九、《全国年度统计公报》2001、2005期
