图2
为了获得更多的房屋贷款数量，贷款条件也有所放松。只不过，中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例，但不良贷款率也不断上升。2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1%左右，到2004年底，个人住房抵押贷款不良率达到1.5%左右，其中农业银行高于2%。在上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86%。两年多时间上升7倍多。
3、资产证券化程度低导致货款风险集中于银行
目前我国商业银行住房按揭贷款主要靠吸收来的存款支持，除极少数被证券化外(2004年末建设银行曾发行过一期按揭贷款证券，仅仅几十亿的规模)，几乎全部都被放款银行持有。一旦国内爆发类似于美国的次贷危机，将对各大银行造成巨大打击。对我国房地产金融风险主要集中在银行业而言，应大力推行各种资产证券化建立风险转移、转嫁、分担、分散机制。它不仅可以效地化解房地产金融风险，也有利于我国金融业不断创新，除此之外，资产证券化可以让国民分享房地产行业高成长性带来的收益。
三、美国次级债危机对中国商业银行房贷的影响与警示
根据上述分析可以发现，中国房地产市场与美国发生次级危机之前有很多相似之处，我们应借鉴美国的经验，采取有效的措施，从根本上消除风险，防范类似的危机发生。
(一)从意识上强调个人住房抵押贷款也是一种风险资产。
在我国，居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”。这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了，而且即使到现在，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍然是无动于衷，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见。但实际上，当美国打破这种神话时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。这种资产的优质性就会受到严重质疑。在这意义上来说，对中国是有很大启示的。
(二)警惕住房抵押贷款的潜在信用风险，严格贷前审查。
自2003年中国资产开始大幅度上涨以来，商业银行纷纷调整了信贷资产结构，特别垂青于房价上涨时期具有低风险特征的住房抵押贷款。甚至有人认为，大量的住房抵押贷款是近年来房价快速上涨的重要原因之一。
中国房贷的发展趋势令人担忧，在目前次级房贷危机泛滥的美国，至少还有一套检查借贷人信用的体系，而我国似乎很难有一套完整的个人借款人信用审查体系。在国外普遍流行用借款人完税证明作为个人收入证明的时候，我国银行仍普遍用个人收入证明来审核其偿债能力。结果，在房价一路上升的这几年，用假的收人证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进行按揭贷款，似乎任何人都可以从银行借钱买房子。在上海，2004年就曾经有人贷款7800万元，购买住房128套，甚至于有人贷款一亿多元，购买住房一百多套。就是通过假信用的方式进入的。虽然，2007年我国内资商业银行个人住房抵押贷款已基本实现了^^文档共享，从一定程度上消除了个人贷款购买多套住房的情况，但是，个人住房抵押贷款贷前审查与贷中跟踪仍然存在许多漏洞。
因此，在房地产信贷调控政策上，我国央行当局正在酝酿进一步提高住房贷款首付款比例，希望以此来抑制房地产价格的过快增长。对此我有不同的见解。因为，我们要打击的是房地产市场上的投机成分，而对于投机者而言，他们并不缺乏资金，通过提高首付款比例并不能真正将房地产市场的不和谐因素挤掉。当务之急，中国应该尽快建立和完善一整套个人信用评估体系，做到工商、税务、信用卡、银行等所有个人账户往来^^文档的共享。这样，可以在最大限度上克服银行在发放个人住房抵押贷款前由于信息不对称所导致的逆向选择问题和贷款发放后的道德风险问题。也可以继续对一些信用好，但手中资金有限的合格消费者提供住房金融服务业务。
(三)尽快总结建行抵押贷款证券化的经验并进一步推广
应尽快总结建行抵押贷款证券化的经验并进一步推广，不能因为美国出现了次级债危机，就因此而中断中国资产证券化改革的步伐。有人认为，中国住房抵押贷款证券化是一个被催生的早产儿。事实上是，2005年中国建设银行发行的建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券在银行间市场发行相当成功，而且，这次证券化的运作借鉴了美国资产证券化的成功经验，在法律上，有人民银行和银监会公布的《信贷资产证券化试点管理办法》作为指南，从筛选贷款、建立贷款库、设立信托，到证券设计、发行、现金流归集与支付等均完成了较为成型的方案与设计流程，证券的评级是在穆迪的全面技术支持下采用穆迪的评级方法，经穆迪和中诚信国际信用评级公司共同研究分析、分别进行信用质量评估、由中诚信出具评级报告的形式完成。中信信托投资有限责任公司作为受托机构和发行人，中国工商银行作为资产保管机构。
因此，我国已在很大程度上具备了住房抵押贷款证券化的条件。在我国金融市场健康发展的大背景下，我国应该尽快总结建行的试点经验，并将之推广。因为，建行的实践证明，建行开展住房抵押贷款证券化业务不仅实现了银行资产负债结构的匹配与优化，提高资本充足率，防范、分散、转移风险，而且在推进信贷资产业务标准化、规范化，提高银行综合经营管理水平等方面发挥着不可或缺的积极作用。同时资产证券化业务的开展还有助于强化银行的服务中介职能，为银行提供介入资本市场的广阔平台，为拓展中间业务开辟新的空间和盈利增长点。此外，在我国商业银行中开展个人住房抵押贷款证券化业务，对于提高金融系统的稳定性，推动我国金融市场发展、改善金融市场效率，满足人民群众日益增长的住房需求都具有积极的意义。
(四)采取多种手段调控房地产市场
调控房地产的手段有很多，比如：税收手段、司法手段、经济手段、利率手段等。这几个手段都有其优势与不足，我国主要产用的是利率手段。
鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是可调整利率贷款，因此，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风暴。应该尽快寻找有效手段调控房地产市场。
利率杠杆的使用要慎之又慎。我国自2004年以来，截至2007年9月已第七次提高了房地产贷款利率，结果房价不仅没有回落，反而有快速增长之势，甚至已经影响到了西部城市。这就不能不让人思考：利率在调整房价中到底作用如何?要么像美国那样引起购买人负债增加导致房价的大幅下跌，从而出现所谓的“次级债危机”?要么像中国那样房价仍然小步快跑?其实，“中国经济模式”已经证实了西方教科书的东西很难直接解释中国的现象，由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售，甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。
因此，建议监管当局从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易管理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。
四、总结
2007年2月引发的美国次级债危机，主要是由于次级债的质量下降所致，包括信贷条件的放松、利率的波动、房价波动等，对我国房贷有一定的警示作用。次级债不仅对美国的经济产生了重大的影响，还将他的机制扩大至全球，造成了全球经济恐慌，对我国的经济有一定的影响，尤其是对对外贸易行业和各大银行的住房抵押贷款也产生了不可忽视的影响。
前几年我国宏观经济较热，经济增长较快，存在比较严重的流动性过剩问题。此外，我国房地产价格在过去几年里涨幅显著，加上房地产市场的投机因数，房价已经逐步偏离城镇居民的支付能力，存在一定的资产价格泡沫。中央银行为了抑制过热的经济，收缩流动性，抑制资产价格上涨，动用了多种货币政策，如提高法定存款准备金率，这些都与美国在危机发生前有一定的相似这处，在06、07年也曾经历了这些阶断。由于目前我国房贷市场的大多数住房抵押贷款是浮动利率型的，贷款利率随央行决定的基准利率的变化而变化。因此，有可能出现类似于美国次级抵押贷款市场由于利率大幅度上升而导致住房抵押贷款者无力偿还贷款，加之市场过热情况下政府各种宏观紧缩政策的累积效应，房价出现拐点，使得整个房价上涨的链条出现松动甚至断裂，贷款的违约率就会进一步增大，一旦形成大面积的断供潮，银行将蒙受巨大损失，整体金融体系甚或经济体系也将遭受重创。
因此，我国应该从重视房贷风险、完善贷前审查、完善及推广抵押资产证券化等多种手段有效调控房地产市场等措施着手，防止类似次级债危机事件在中国重演。
参 考 文 献
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