一、农行的个人住房贷款的现状
二、农行个人住房贷款的风险种类分析
（一）利率风险
（二）农行个人住房贷款的信用风险
（三）“假按揭”风险
（四）农行自身操作风险
三、农行个人住房贷款的防范策略
（一）金融创新
（二）建立客户信用体系
（三）加强“假按揭”风险的防范
（四）加强信贷员自身操作程序风险防范
（五）实施长效的激励约束措施
内 容 摘 要
近年来，随着城镇住房制度改革的深入推出，住房建设投资加速扩张，住房消费需求强劲释放，对农行个人住房贷款业务提供了巨大空间，各商业银行的个人住房贷款业务迅速发展。虽然个人住房贷款业务已成为商业银行信贷投向的重点，对调整银行信贷结构、拉动城镇居民住房消费、推动国民经济发展起到了积极作用，但我们要清醒认识到随着该业务的不断升温，其潜在风险也在不断地聚集，风险日益显现。为此，农行在加大个人住房贷款营销力度的同时，应该加强个人住房贷款的风险研究和风险防范，从而对提高风险管理水平有着十分重要的现实意义。农行把发展个人住房贷款作为当前信贷结构调整的工作重点，随着该业务的迅速发展，贷款风险逐渐显现。本文对中国农行的个人住房贷款潜在风险进行了深入分析，并联系当前实际提出相应的防范措施。
关键词：中国农业银行；个人住房贷款；潜在风险；防范措施
一、农行的个人住房贷款的现状
我国1984年首先开办个人住房抵押贷款，1998年以来随着城镇住房制度改革的深入，个人住房贷款业务已取得了相当大的发展。表1显示2006-2008年3年间，农行苍南支行个人住房贷款余额增长了155倍，银行信贷资产权重提升了近80倍；表2显示中农行苍南支行的个人住房贷款额也是倍数增长，至2008年已占总贷款比的9.41%。截止2009年5月，农行苍南支行个人房贷余额达8536万元占总贷款的40%。
表1 2006-2008年农行苍南支行个人住房贷款情况(单位:万元)
项目
2006
2007
2008
个人住房贷款余额
5598
6987
8006
总贷款余额
112314
125843
21036
个人房贷占贷款比
6.14%
8.12%
9.41%
表2显示2008年农行苍南支行的个人房贷不良率为4.32%（5级分类口径）。个人住房贷款的风险积累效应在很大程度上决定着商业银行未来数据十年的信贷资产质量，应当及早重视和防范。
表2 农行苍南支行个人住房贷款情况（单位：万元）
年份
个人住房贷款余额
个人住房贷款新增额
增长率
占贷款比例
个人住房贷款不良率
2006
5598
1002.5
135%
8.1%
2.58%
2007
6987
1228.6
168%
8.98%
-
2008
8006
1654.5
88%
9.41%
4.32%
我国的个人住房贷款普遍实行了抵押+担保+保险的多重保障模式，因而该项业务被银行认为是风险低、利润稳定的贷款品种。事实上，农行苍南支行个人住房贷款有面广分散、基数大、期限长的特点，潜在的风险是很大的。虽然高速发展的房地产市场一定程度掩盖了个人住房贷款的风险,但信贷风险是银行经营过程中不可回避的现实,今年以来个人住房贷款不良率已呈攀升趋势,由于个人住房贷款的风险暴露期通常为3-8年,可以说,我国个人住房贷款已经逐渐入违约率上升的风险期。
二、农行个人住房贷款的风险种类分析
（一）利率风险
利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷而言，当资金市场出现利率攀升时，由于按照目前规定，个人住房贷款利率必须到次年初才能调整，在未调整期间，银行利息收人减少，导致效益下降。从表3中国农业银行个人住房贷款利率来看,07年3月至08年10月份,利率一直在增长,但是08年11月份利率突然下降,这也都是由于金融危机的影响,这也说明利率也存在一定的风险。 按央行规定,存量长期存款利率按存入时约定利率执行,而存量贷款利率却一年一定按新利率执行。08年9月份利率下调了，由于一年以上定期存款利率保持不变,而个人住房贷款利率按新利率执行,相对于已存入的长期存款,这部分贷款的收益空间就会缩小,给银行带来利率风险。07年3月至08年9在利率上调时,银行存款利率保持不变,贷款利率上升,银行存贷款利率差距拉大,但会使借款人的还款成本增加。就拿农行苍南支行的一个客户来讲，他是一位投资性购房者，他的收入没有得到相应提高，所以在年底他因为还款困难而违约了。
表3.中国农业业银行个人住房贷款利率
调整日期
5年以下（含5年）
5年以上
2007．3．18
4．32
4．77
2007．8．22
4．59
5．04
2007．12．21
4．77
5．22
2008．9．16
4．59
5．13
2008．11．27
3．51
4．05
2008．12．23
3．33
3．87
（二）农行个人住房贷款的信用风险
个人住房贷款的对象是个人，农行目前最主要是以工资收入证明作为评价个人资信能力的依据，而这种方式本身就缺乏科学性，它只能反映出借款人当前的偿还能力，而无法反映未来和潜在的偿还能力。农行对借款人的资信状况和个人收入的高低及稳定状况都难以做出准确的判断。再者，借款人及其配偶的工资收入证明，其真实性、有效性及还款意愿的好坏，银行只能主观、被动地去评定，缺乏统一和确定的标准，致使对借款人的信用情况、偿债能力等都无法客观掌握。表4中国农业银行的信用额度来看，近两年来，苍南县人民对农行的还款能力越来越下降了，在2007年，苍南人民的对农行信用额度平均基本上保持在80%以上，而2009年6月份却只有65%，整整下降了15个百分点。
表4 中国农业银行个人信用额度的情况
年份
失业人的信用额度
投资失利人的信用额度
婚变人的信用额度
健康原因人的信用额度
2007
75%
75%
85%
80%
2008
70%
75%
80%
76%
2009
65%
60%
68%
67%
（三）“假按揭”风险
所谓“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得农行的按揭贷款，从而达到套取农行信贷资金的目的。自2008年下半年以来政府出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力，在此情况下很多开发商开始借“假按揭”之计套取农行信贷资金。
从目前个人住房按揭已经出现的风险来看，最为核心的一点就是由于房产的巨额逐利性引发的“假按揭”所给银行造成的巨大损失。据苍南县房产局的统计数据显示，2008年苍南商品住宅期房的平均价格为4025元/平方米，相比上年上涨了1083元/平方米，同比涨幅达到了19.2%；而细看苍南部分典型区域或者典型楼盘的价格来看，其价格的涨幅还要远远超过19.2%。比如龙港区域2007年的普通商品住宅价格为5027元/平方米，2008年达到了8245元/平方米，涨幅为40%，年均涨幅为19%；苍南江滨区域2007年的普通商品住房价格为5000元/平方米，而2008年突破了每平方米8000元大关，达到了8295元/平方米，涨幅为15.2%，年均涨幅12%。部分楼盘的价格在短短开盘一个月的时间，价格就呈现了10%以上的上涨.
房地产开发商虚构房屋买卖关系，恶意套取农行贷款是最常见的“假按揭”方式。有的开发商“假按揭”就是为了骗取农行信贷资金，一旦得手就逃之夭夭；有的开发商是由于实力不足或者楼盘销售不畅，在开发过程中后续资金不足，加上央行新规定提高了贷款门槛，无法通过正常渠道获得资金继续开发，无奈之下只好通过“假按揭”骗取资金维持开发。
（四）农行自身操作风险
现阶段在实习过程中看，农行有时往往重视房地产信贷业务的市场拓展，而对房地产信贷业务的规范操作和贷后管理重视不够，这样发展下去将会对农行的个人住房贷款造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。目前所表现出来的风险主要有：
1、有时农行的信贷人员对借款人资格审查不严，对贷款对象以及抵押物未进行调查评估或调查与评估失实。
2、放松借款人的审批条件，不按规定审批程序发放贷款。
3、个人住房贷款的档案管理不健全，重要贷款档案^^文档交接、保管失误，留下风险隐患。
4、贷后管理手段相对落后，无法对借款人进行有效的跟踪与监控，不能及时了解借款人的重大变动情况，直接影响到贷款的催收与偿还。
三、农行个人住房贷款的防范策略
面对着农行个人住房贷款市场日趋激烈的竞争，风险也日益地呈现。所以针对以上种种的风险存在，我们要合理有效地防范、规避风险，是我们目前的当务之急。
（一）金融创新
金融创新包括产品和服务的创新，也包括制度的创新甚至新生市场的开发，其根本目的实际上是增强市场意识，切实把农行个人住房贷款作为重要业务来抓，在时间和风险两个维度上优化地配置资源。提高市场敏感度，加强与当地国土、建设规划、房管等部门的联系，掌握新开工楼盘情况，善于捕捉市场信息，抓住源头；对优质楼盘、优质开发商，在风险可控前提下，可积极营销房地产开发贷款，逐步形成了一条从生产到消费领域良性循环的房地产金融链，为农行个人住房贷款的持续发展增强了后劲；要抓住大型企业集团办理职工集资建房的契机，争取实行批量营销；要积极采取措施，加强对无开发贷款投入楼盘的“渗透”，争取按揭贷款份额，并高度重视客户服务维护工作，密切与开发商、售楼人员的联系，增强对开发商的吸引力；要丰富营销手段，大力营销农行个人住房转让贷款、个人住房再交易贷款、个人住房组合贷款等新产品，开拓市场，丰富 “乐得家”品牌内涵。利率市场化发展一定会带来各种各样的风险，甚至金融创新本身也会产生新的风险，但只有通过金融创新，开发出新的强有力的风险管理工具和手段才能有效地控制和管理风险。
（二）建立客户信用体系
在这方面，农行应重树个人信用观念、完善个人信用评价体系,建立个人信用查询系统和制定我国的信用制裁制度等方面。农行可以建立个人账户信息系统,逐建立个人消费信贷登记制度,形成全国信用档案系统,通过制定与苍南县相适应的个人资信评定标准,使真正守信的借款人能与信用差的人区别开来;通过加大个人收入监管力度,提高个人信用材料的真实性;建立和完善相关的配套制度,严格执行存款实名制,实行家庭财产登记制和个人财产破产制度等;银行之间、银行与信息咨询公司之间要加强合作,实行资源共享,制定统一的个人信用等级咨询评定系统,使得个人信用等级评定操作快捷、适用,及时有效地推动个人信用体系的建设和良性运作,促进个人信体系的的健康发展。
（三）加强“假按揭”风险的防范
首先，农行在与房地产开发商签订合同协议时就要进行严格的资信审查。要审查开发商成立的公司是否合法、是否具有相应的开发房地产的资质、其资金是否充足、有无违约记录等等，要选择那些信誉也的、资金实力雄厚的开发商开展合作。
其次，在贷款审查阶段，农行要加强对借款人的资信审查。要认真审查借款人的真实身份、家庭情况、工作单位、住址、联系方式、收入水平等情况，最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据，还要要求其提供银行缴款凭证，以防开发商伪造。如果同一个单位的大量职工同时申请贷款购买同一楼盘的房屋，农行就要提高警惕，防范“假按揭”的产生。如果一个楼盘价格远高于同地段、同档次的其他楼盘，而销售又非常好的话同样也要引起银行的注意，这也是“假按揭”的一个显著特征。
最后，农行应通过人民银行协调建立信息共享的个人住房按揭贷款电子台帐系统。农行对于一笔按揭贷款的申请，在贷款电子台帐系统中查询。如果贷款人为同一人购买同一开发商的多套住房，银行应上浮贷款利率，大幅降低贷款成数或拒绝为其按揭贷款，以防止“假按揭”的发生，规避贷款风险。此外，建立住房贷款保险机制和政府担保制度，健全违约处理机制及抵押物处置制度；加强对住房贷款的宏观调控，完善相关法律法规和社会保障体制等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。
（四）加强信贷员自身操作程序风险防范
操作流程的设计要体现方便客户和提高服务质量。苍南农行客户信贷员的贷前调查、贷时审查、贷后管理这三方面非常重要.苍南农行信贷员吴经理严格按照这三方面着手来完善个人住房贷款管理体系。
首先，加强贷前调查，把好个人住房贷款发放关。作为控制贷款风险的第一道重要关门，应对借款人身份、还款能力、购买房产的实性等情况进行认真的调查，核实贷款的真实性与还款的可能性，有效降低借款的道德风险。同时，还应重点调查客户还款来源是否稳定、长期，对客户的道德品质、家庭情况、健康状况、社会信用等到情况做到心中有数。
其次，加强贷款抵押物价值评估管理。严格重要法律文书、合同的签订及填写，加强房地产项目的合法性、开发商的资信、合同有效性、借款人^^文档真实性、合法、合规性等到审查；
再次，建立健全贷后管理制度。采用专人监管、责任到人的管理体系，加强对开发商售房款的监控，对个人住房贷款的借款人定期因访及开发项目的进展情况跟踪了解。
另外，要加强个人住房贷款档案的管理。针对个人住房贷款量大、户多的特点，要对所用档案^^文档的完整情况进行彻底检查、清理，如发现^^文档缺失应尽快补齐，并按规定要求进行整理归档，确保农行个人住房贷款档案^^文档的准确、完整。这样才能有效地防范农行个人住房贷款本身存在的风险,从而有利于提高农行个人住房贷款营销的成功率。
（五）实施长效的激励约束措施
除此之外，苍南农行客户经理队伍实施量化考核，长效的激励约束措施，提高队伍的活力。要按照业务规模和发展要求合理、充分配备个人住房贷款业务各管理环节的人员，保证个人贷款业务经营管理人员的数量和质量。建立合理有效的激励约束和考核机制，对各项个贷指标实施细化、量化，实行综合考核，绩效挂钩，多劳多得，奖优罚劣，充分调动个贷从业人员的积极性、主动性和创造性，树立高度责任感。从客观实际出发，推行贷款责任制，将客户经理的收入和等级晋升与个人业绩联系在一起，奖惩兑现，优胜劣汰，保持客户经理队伍的活力。
综上所述，农行个人住房贷款在深化改革进程中积极防范各种风险，完善个人住房贷款的信用体系，形成良好的农行信贷管理标准、部门经理有制约、操作有制度、岗位有职责、过程有监控、风险有监测、工作有评价、事后有考核的全面有效地内部信贷体系，从规章制度、技术等各个方面加强对风险的控制和住房案件的防范力度，可使农行个人住房贷款的风险及防范的管理水平有更大的提高。
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