摘要 ………………………………………………………………………………2
一、国外个人住房抵押贷款风险研究进展 ………………………………… 3
（一）个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究 ………………………………3
（二）不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究………………………… 4
（三）应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 ………………………4
（1）与违约相关的交易成本 ………………………………………………… 5
（2）借款人偿还能力 ………………………………………………………… 5
（3）贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约………5
（1）应从家庭层面特征(如户主特征)和房产价值方面研究其对提前还款行
为的影响 …………………………………………………………………………5
（2）提前还款期权条件与借款人收入、房产价值间的互动关系对提前还款
行为的约束 ………………………………………………………………………5
（3）应用大量数据研究提前还款的规律性……………………………………5
（四）个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险 ………………5
（五）个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 ……………………………5
二、住宅抵押贷款风险分析 ……………………………………………………6
（一）房价与收入的高比率是我国个人住房抵押贷款高风险的直接原因… 7
（二）市场风险 …………………………………………………………………7
（三）政策风险 …………………………………………………………………7
三、规避个人住房抵押贷款风险的对策 ………………………………………7
（一）建立客户信用信息系统 …………………………………………………8
（二）创新个人住房抵押贷款工具 ……………………………………………8
（三）实行住房抵押贷款的证券化 ……………………………………………8
四、结论与启示 ……………………………………………………………… 8
（一）个人住房抵押贷款风险微观特征研究 ……………………………… 8
(二)模型定量分析 …………………………………………………………… 9
(三)期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究………………… 9
(四)个人住房抵押贷款一、二级市场互动研究 …………………………… 9
（1）我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和提高…9
（2）进一步加强银行的电子化建设 …………………………………………10
（3）从国外银行业务发展趋势来看 …………………………………………10
参考文献 …………………………………………………………………………12
内 容 摘 要
根据《商业银行法》和有关法规，商业银行在从事信贷业务的过程中，为了保证贷款按期收回，一般都要求借款人提供担保。在实践中，银行贷款担保最常用的方式为抵押和质押，其中又以个人住房抵押最为典型。个人住房抵押是银行办理抵押贷款业务中最常采用的担保方式之一。近年来，随着我国房地产业、金融服务业的快速发展，个人住房抵押机制在金融贷款中发挥着越来越重要的作用。有效防范个人住房抵押贷款风险是发展我国房地产金融的重要环节。本文引述国外对个人住房抵押贷款的研究，从我国目前存在的各类住房抵押贷款的风险入手，指出建立我国住房抵押贷款客户信用信息系统，创新个人住房抵押贷款工具，实行住宅抵押贷款证券化，是有效规避个人住房抵押贷款风险的最好出路。
关键词：个人住房抵押贷款；风险；工具；证券化
抵押贷款问题的研究--个人抵押贷款
个人住房抵押贷款最初起源于19世纪的英国，到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长，目前个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域风险管理的研究也非常深入。我国个人住房抵押贷款经过几年的发展，取得了很大的成绩，但个人住房抵押贷款一级市场风险管理还很不完善。本文试图综述国外学者对个人住房抵押贷款一级市场风险的实证研究成果，以期对我国个人住房抵押贷款市场的发育提供一些有价值的参考。
国外个人住房抵押贷款风险研究进展
梳理文献发现，目前国外学者在研究个人住房抵押贷款一级市场风险时主要集中在如下一些领域：
（一）个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究
Quercia等(1992)对过去30年中的29个实证研究进行综述后认为：是住房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策。当前大多数研究个人住房抵押贷款的学者一致认为借款人净资产应是同期的资产市场价值减去同期贷款的市场价值，这种测量同时还应考虑借款人的预期，只有这样才能较好地解释个人住房抵押贷款违约的发生。Kau，Keenan，Kim(1991)得出了同样的结论：在研究个人住房抵押贷款违约发生的原因时，大量实证研究显示是LTV(loan-to-value，贷款价值比)，而不是个人的特征如房屋所有人的流动性资金等来解释违约的发生。Quigley等(1993)认为个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，而且还取决于清算时抵押品的价值损失程度。如在阿拉斯加、新英格兰、德克萨斯州房价快速下降时，违约数量大量增加，银行的实际损失剧增。在美国的其它地区，违约率随着经济环境变化而升降，但只要房地产价格波动不大，抵押物的贬值就会在一个合理的范围之内变动。Bart Lambrecht等(1997)用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1987-1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。在他们的研究中选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。研究发现在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否起着主要作用，而婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著。而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。他们的解释是20世纪80年代英国个人住房抵押贷款业务量较少，此时贷款价值比较低，因而在实践中不会产生太大的风险。W·Archer等(1999)通过对美国1991-1996年间9639例多户住房抵押贷款(multifamily mortgage loans)违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的，而与LTV变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低LTV以减小风险，所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异。
（二）不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究
Ying-Foon Chow等(1999，2002)研究发现35％的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限(variable tenor，VRT)的办法。随着利率的变动，虽然每月偿还额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。换句话，与固定期限可变偿还额抵押贷款(VRP)相比，VRT抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险同时还要承受期限风险。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行了评价，并将结果与传统的VRP抵押贷款进行了比较，发现从借款人的视角看VRT贷款比VRP贷款更实惠，但是如果将贷款期限上限考虑在VRT贷款中则两种贷款的差异性就变得不显著。
（三）应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险
Kau(1998)应用或有要求权法(contingent claim approach)把违约看作是一种合理的决策，他们认为当住宅价值(资产净值)降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。该方法将策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。他们只是从经济人的角度来考察违约选择的合理性。Deng(2000)提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分布。
由于交易成本数据无法获得，因而借款人是否采取了理性违约选择无法直接验证。因此，许多文献的关注点就集中到了“准理性”违约的期权理论。Foster(1984)将“准理性”违约定义为当资产价值下降到低于抵押贷款价值时借款人就会立即违约。准理性违约模型的前提假设是没有交易成本，借款人有能力付款，并能按当前市场利率马上借到足够款项购买等量房产。Lekkas(1993)第一次应用损失数据测试了“准理性”违约期权模型，用Freddie Mac个人住房抵押贷款数据验证结果表明“准理性”假设是错误的，因为违约情况由于地区分布和LTV的不同而变化的。Foster(1984)假定剩余贷款本金在40％时可提前还款，并按市场利率对抵押贷款进行贴现，应用FHA的数据估计了个人住房抵押贷款的市场价值。他们发现贷款价值比(LTV)超过了110％仅有4．2％的违约，他们认为主要原因是由于交易成本的存在。Springer(1993)将期权理论与违约实证研究联系起来，来验证交易成本的重要性。Capozza(1997)应用地区分布广泛、样本量大的违约贷款数据(无损失程度的信息)，研究发现个人住房抵押贷款违约事件是否会发生，交易成本和突发事件起着十分重要的作用。Yongheng Deng(1995)用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违约与提前偿还。他们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产价值具有敏感性。他们的分析还指出重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还款和违约行为。他们还模拟了在低(如零)首付抵押贷款的违约概率和政策成本，并与传统的抵押贷款进行比较，结果发现如果通过政策补贴来降低个人住房抵押贷款首付款，则政策成本将会很高。Kerry(1995)在综述相关文献的基础上，对期权理论抵押贷款定价模型假定当资产价值降到低于抵押贷款价值时借款人就会立即违约而不会等到资产价值进一步下降后再违约这种假设与实证结果的一致性进行检验后认为，这种假设是不准确的，借款人一般不会立即违约，借款人不会马上牺牲未来资产价值进一步下降后再违约的权力。同时他还指出这一假设并未考虑下列一些因素：
第一：与违约相关的交易成本；
第二：借款人偿还能力；
第三：贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约。
Wayne(1995)研究了个人住房抵押贷款提前偿还行为。他们认为过去对提前还款的研究主要集中在抵押贷款的特征和利率的历史变动因素对提前还款行为的解释上。他们在文章中提出应从如下三个方面进行研究：
第一：应从家庭层面特征(如户主特征)和房产价值方面研究其对提前还款行为的影响。
第二：提前还款期权条件与借款人收入、房产价值间的互动关系对提前还款行为的约束。
第三：应用大量数据研究提前还款的规律性。
他们研究发现当家庭受到抵押品约束、收入约束或选择权约束时，提前还款期权很可能会是一个虚值(out of the money)，其结论是期权价值对提前还款行为的影响贡献率小于50％。
（四）个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险
Lisa(2000)研究了不同风险等级的借款人对固定利率(FRM)和浮动利率(ARM)住房抵押贷款的自选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡(separating equilibrium)，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。此外，其它因素如借款人预期搬迁成本、相对于贷款余额房产的市场价值也影响着借款人的抵押贷款选择。Robert认为由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备性很容易产生道德风险。因此，个人住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。
（五）个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究
Sanchez(1999)和Deng(1995)选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。Follian，Huang(1999)在其模型中除考虑了上述一些变量外，还包含了贷款期限、区域、人口和经济变量来共同解释违约情况。Wilson(1995)应用1992-1995年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他们发现，驱使违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、LTV、资产类型、贷款规模和县区等因素。Gau(1978)利用与先前不同的方法，建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准。其^^文档来源由两家保险公司提供，研究期间从1967年到1974年6月止，从所有违约与非违约借款者中随机抽取212笔违约样本与873笔非违约样本。解释变量采用二分法，即数值非0即1。利用主成份分析法从64个变量中提取了28个因子，为了识别因子间的相对重要性，用逐步回归分析方式从28个因子中提取出17个因子来建立判别函数，最后用这17个因素进行聚类分析(Cluster analysis)将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款者过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。借款人职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关的。Robert(2001)研究了邻居特征对个人住房抵押贷款违约风险的影响。该研究调查了邻居特征对FHA(联邦住宅管理署)抵押贷款违约的影响，调查中同时包括了邻居特征、抵押贷款特征和借款人的特征。通过变量控制，从而将邻居的影响从其它变量中分离出来。该研究试图辨别邻居的种族、收入对住房抵押贷款借款人信誉的影响。研究邻居特征对个人住房抵押贷款违约的影响主要依据的是历史信贷数据。该研究发现低收入区域和黑人聚集较多的区域个人住房抵押贷款违约率较高。该研究还分析了某地区较高的违约率和邻居以前违约记录对借款人获得抵押贷款难易(用融资概率衡量)的影响。Deng(1995)和Santos Silva(2000)利用借款人的特征变量如月付款额与月收入比率来预测违约风险。
除了上述一些文献外，还有部分文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。如，Quigley(1991)研究了公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响。C1auretie(1990)研究了美国各州取消抵押物赎回权(foreclosure)法律对银行损失的影响。Van 0rder(2000)应用时间序列损失数据研究了“社区再投资法(1977)”的影响效果，其主要目的是研究低收入区域获得相对较少的贷款是不是因为市场的失灵或是因为风险差异的存在。Cunningham(1984)结合住宅价格的随机行走过程和确定性期限结构(deterministic term structure)在排除提前还款的条件下，分析了违约价值。
住宅抵押贷款风险分析
所谓个人住房抵押贷款是指借款人向房地产开发商购买房产，在借款人支付不少于30％的首期款后，银行可按高于70％的额度进行贷款垫付，在银行本息未还清之前，房产证由银行抵押，该房产的权益由银行所有。开办个人住房抵押贷款业务是为了增强购房人的购买力，它主要由两部分组成：一是公积金贷款，一是商业性按揭贷款。实际上是一种债权债务的担保关系。近年来，商业银行的个人住房信贷业务增长迅速，并呈现出强劲的继续攀升势头。然而，在提倡大力发展个人住房抵押贷款的同时，我们应该清醒地看到其存在的风险，并采取相应的措施，分散降低它潜在的风险。目前，我国个人住房抵押贷款存在的风险大致有以下几种：
（一）房价与收入的高比率是我国个人住房抵押贷款高风险的直接原因
据世界银行统计，住宅价格与家庭年收入比保持在3－6倍之间，居民才有足够的购房支付能力。而我国大中城市的普遍商品房价格与家庭年收入之比在16－18倍之间，远远超出居民实际购房能力，由此，便意味着金融机构放松信贷条件，比如降底利率、延长贷款期限、降低付款、提高成数，以及扩大信贷规模等，而最终都会铸成住宅抵押贷款的风险。（二）市场风险
这类风险是由于个人住房抵押贷款的期限长、金额大、零售性强、流动性差的特点决定的，首先是信用风险，即借款人因家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期偿还或无力偿还住房贷款。这是一种较普遍的风险，现阶段此类风险对于金融机构的威胁最大。其次是利率风险，因金融市场利率的变化，使银行陷入利率倒挂，致使其负债成本增加，贷款收入下降。再者是房价风险，在贷款合同期内，由于市场上房价大跌，致使借款人所偿还的借款债务高于其抵押物本身，从而使借款人有可能违约以获取其中的差价。在经济衰退、房价大跌的时期，这种风险往往使金融机构损失很大。（三）政策风险
目前有些特殊的政策环境使金融机构承受着政策风险，主要表现为：一是住房金融部分承担了财政分配的职能。个人收入中住房消费部分过去以实物的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存在着巨大的差距。这一差距的弥补，需财政或企业将其积累的社会或集体住房消费基金向消费者返还。金融机构作为国民收入的再分配环节，只是将消费者的远期收入转化在即期消费，对社会消费基金进行调配。可当前的个人购房消费，过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分地代替了财政的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，因为个人住房消费水平本质上不是取决于金融机构的社会资金配置能力，而是取决于国民经济持续发展状况。中国的实际情形是：一方面，与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市；另一方面，这种供需不平衡被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策扩大住房需求。这样在短期提高住宅需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。
规避个人住房抵押贷款风险的对策
要想分散降低个人住房抵押贷款中存在的风险，除了降低房价，使之降到一个合理的水平外，还需借鉴国外的成功经验，建立客户信用信息系统，创新个人住房抵押贷款工具及开辟个人住房抵押贷款证券业务。
（一）建立客户信用信息系统
首先，可以借鉴国外的“信用评分模式”用在办理住房抵押款的业务中。该模式通过选择能反映借款人信用的指标项目，按重要性给定权重，用以分析借款人的违约概率，决定是否批准贷款申请和给予多大额度的贷款。可以引入“专家经验”用来分析和预测贷款风险类别的概率。其次，建立个人征信系统。通过收集客户的收益情况、负债信息、现金流、税务报表等^^文档来建立内部客户的个人帐户信息系统。在发放贷款后，对客户的信用信息系统进行跟踪监控，包括对贷款风险的等级分类、风险度调整、动态监控和贷款保全措施等方面。最后，由人民银行组织各类商业银行及其它金融机构联网建立综合信息系统，或直接引进国外的技术和运行模式，组建合资的独立信用信息公司，提供给各类金融机构有偿信息服务。总之，建立客户信息系统是有效地进行个人住房抵押贷款风险防范的前提。
（二）创新个人住房抵押贷款工具
金额机构可以在借鉴西方发达国家在个人住房抵押贷款方面实行多种方式的基础上，结合我国的国情，采用可变利率住房抵押贷款和分级偿还住房抵押贷款等贷款方式，这无疑有利于降低个人住房抵押贷款的风险。
（三）实行住房抵押贷款的证券化
住宅抵押贷款证券化是指金融机构在具备一定条件时，将经营个人住房抵押信贷业务所拥有的抵押债权分割成小单位的有价证券，向公众或证券投资者公开发信，以实现进一步融通资金的过程。在这个过程中，金融机构的个人住房抵押贷款业务的各种市场风险，如名义利率风险、拖欠违约风险和提前偿付风险等，均被分散、转移了，同时，也有效地解决了金融机构经营个人住房抵押贷款所引致的资金流动性慢这一关键问题，缓解“短期负债支持长期资产”所造成的金融机构收益与风险的不对称，避免其经营中可能出现的流动性危机和系统性危机。
结论与启示
由于个人住房抵押贷款在国外银行信贷总额中占有很大比重，同时银行在住房抵押贷款业务中要面临诸如政策风险、信用风险、抵押物风险、利率风险、购买力风险、房地产市场风险、流动风险等一系列风险，因此国外银行界和学术界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目前研究的趋势和角度主要集中在如下一些方面：
（一）个人住房抵押贷款风险微观特征研究。
这些微观特征研究主要集中在三个维度上，即融资风险维度、财产风险维度和借款人风险维度。融资风险维度又主要通过住房评估价值与贷款额之比、住房购买价与贷款额之比、抵押贷款期限、抵押贷款目的、月本金及利息偿还额、月本金加利息税款保险费偿还额、再融资途径、其它担保品价值等指标来衡量；财产风险维度主要通过住房购买价格、住房购买价格与评估价格之比、住房类型(新房或旧房)、房龄等指标来衡量；借款人风险维度主要通过借款人(夫妻双方)职业、主借款人月收入、次借款人月收入(如妻子)、家庭月总收入、主借款人收入占家庭总收入的比重、主借款人年龄、主借款人在当前工作岗位上工作年限、抚养人数、婚姻状况、借款人信用等级、月偿付本金利息占家庭月总收入的比重、月偿付本金利息税款保险费占家庭月总收入的比重、月偿付住房抵押贷款之外的其它债务占家庭月总收入的比重、月偿付总债务占家庭月总收入的比重等指标来衡量。总的来说，学术界主要研究一些维度的某些指标的变化会对银行住房抵押贷款风险产生何种影响，而银行更多的从操作层面和风险控制方面对上述维度和指标进行权衡分析。
(二)模型定量分析。
国外银行在个人住房抵押贷款风险管理也曾经历了一个逐步规范过程，经过数十年的积累，其数据^^文档完整连续使应用模型进行科学化定量分析成为可能。应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险之间的关系为进一步降低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供了科学的依据，从而使科学研究与风险管理形成一个良性循环的互动过程。
(三)期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究。
这些学者认为借款人在住房抵押贷款利率选择、提前还款、违约方面具有一种期权属性，因而用期权理论研究住房抵押贷款风险成为一种新的视角和热点。(四)个人住房抵押贷款一、二级市场互动研究。
目前我国个人住房抵押贷款一级市场还刚刚起步，市场运作还极不规范。各商业银行自行制定一套标准，相互间缺乏一致性和协调性，就是同一家银行的个人住房抵押贷款业务操作也很不规范。我们在调查中发现银行个人住房抵押贷款业务基础^^文档登记中存在很多问题，如反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，就是仅有的一些项目中漏填现象时有发生，且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。我国加入WTO后，跨国银行将在我国取得国民待遇，我国商业银行将在同一制度框架下与跨国银行展开竞争。这就要求我国商业银行不但要在经营方针策略上与国际接轨，而且也要在风险管理上与国际接轨。个人住房抵押贷款一级市场在国外已非常成熟，外国个人住房抵押贷款发放机构的一些先进风险管理经验及其操作办法特别值得我国商业银行学习和借鉴。
1、我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和提高
当前跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。随着我国商业银行信贷业务日趋多元化，个人住房抵押贷款余额在银行信贷总资产中所占的比重不断攀升。但我国商业银行住房抵押贷款风险管理水平并未有大的提高，仍基本沿用传统的领导加经验判断法来管理信贷风险。由于信贷产品的多元化，这种经验加领导式的风险管理办法在与跨国银行的竞争中其局限性日益暴露出来。因此，对我国商业银行来说，当前的主要任务是如何积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度。为此，首先应获得个人住房抵押贷款指标的特征数据；其次是模型的选取，这方面完全可以参照跨国银行的一些成熟模型；再次进行个人住房抵押贷款风险的定量化分析；最后根据定量分析反馈结果，调整个人住房抵押贷款业务审核体系，将个人住房抵押贷款风险控制在合理的范围之内，逐步提高银行风险评估技术和管理水平，从而实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化。
2、进一步加强银行的电子化建设
银行历来是信息技术领域的先行者和倡导者。目前，像大通、美国银行、花旗银行已经开发了不断更新的全球信用风险敞口信息系统，以使银行可以实时监控风险暴露情况和定价(约翰．B．考埃特，2001)。它将银行的信贷政策、会计系统以及市场拓展部门搜集整理的各种信息汇集到一起，自动分类、整理、分析、储存，以供内部管理人员作信贷审批、审查之用。近年来我国商业银行都不惜投入巨资进行电子化建设，使我国银行的电子化建设水平得到迅速提高。但我国个人住房抵押贷款样本^^文档录入计算机系统的信息很少，大量信息仍堆积于档案库中，而没有进行无纸化处理。所以当前还不能有效利用各种系统提供的信息进行快速、准确地识别、评估和管理风险。因此，未来我国商业银行信息现代化建设应逐步转向以风险管理为统领的整体性网络建设上来。
3、从国外银行业务发展趋势来看
个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一，并有稳定增长之势，如美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22％左右。而我国个人住房抵押贷款业务发展却因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两种困境：一方面从银行来讲，虽然银行已认识到信贷政策应向个人住房抵押贷款倾斜，但由于缺乏有效的风险识别技术和风险控制措施，银行在扩大个人住房抵押贷款业务过程中存在种种顾虑、束手束脚、信贷政策变化较大，风险和收益不能达到均衡，影响了银行利润的最大化。另一方面从社会来讲，居民通过住房抵押贷款融资可改善居住条件，提高生活水平，促进社会总福利的最大化。但银行个人住房抵押贷款门槛太高，使一部分有能力分期付款的人被拒之门外，无法获得住房抵押贷款改善居住条件，从而影响了社会总福利的最大化。因此当前的关键问题是构建和完善个人住房抵押贷款风险识别技术和风险管理措施，以搭起发展银行业务与改善居民居住条件的桥梁。
总之，在我国推进个人住房抵押贷款、住宅商品化的过程中，金融机构承受着极大的风险，为降低这一风险，需要财政金融以及企业和个人共同努力，承担相应的职责。在住房消费中，金融只是作为社会住房消费金的调配部门，无力改变房价与收入比这一关键变量，需要财政与金融充分配合，共同培育住宅个人直接消费市场，推进住宅的商品化进程，增强房地产金融机构的竞争力。
参 考 文 献
[1]丁 华金融机构规避个人住房抵押贷款风险的对策[J]河南金融管理干部学院学报，2002，(5)
[2]沈振闻等新编住宅金融[M]北京：中国物价出版社，1997
[3]茅力可客户信用信息系统在住房抵押贷款风险管理中的应用[J]科技进步与对策，2000，17(11)
[4]贺 培谨慎实施住宅抵押贷款证券化[J]中央财经大学学报，2001，(7)
[5]2004年中国房地产金融报告，2004
