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一、次级贷款的概述1
（一）次级贷款的定义1
（二）次级贷款的特征1
二、美国次贷危机的产生及其原因2
（一）美国次贷危机的产生过程2
（二）美国次贷危机的产生原因2
1．放贷机构和投资者“见利忘险”,忽视风险管理2
2．贷款证券化等金融创新引起风险的传递和扩大2
3．信用评级机构严重失职2
4、房地产市场萎缩是美国次贷危机产生的直接诱因2
5．监管者的失职加剧了次贷危机的形成2
6、美国宏观经济发展的周期性波动是次贷危机产生的深层次原因2
三、美国次贷危机对中国房地产市场的影响3
（一）改变了政府的预期3
（二）改变了金融机构的预期4
（三）改变了投机者的预期4
（四）改变了房地产开发商的预期4
四、中国防止发生次贷危机的应对措施4
（一）目前中国房地产市场存在的主要问题4
1. 泡沫化程度比较严重4
2. 供需结构失衡5
3. 房地产业对金融依赖程度较高，较大的金融风险5
4. 房地产市场秩序混乱5
（二）中国防止次贷危机发生的应对措施5
1、完善个人诚信系统，提高个人房贷5
2、存款保险制度，变隐性保险为显性保险5
3、包括抵押物估价和对借款人还贷能力严格审查等在内的房贷发放管理6
4、住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险6
参考文献.7
[摘要] 美国次贷危机对中国房地产市场的影响巨大,但在次贷危机的不同阶段,它对中国房地产市场的影响程度及作用力方向存在很大差异。本文将次贷危机划分为爆发阶段、深化阶段、恶化阶段及危机的应对与化解四个阶段,在每个阶段分别从金融及实体经济两个角度分析。主要结论是：在次贷开始阶段,它对中国的房地产市场有积极的刺激作用;在次贷危机的深化及恶化阶段,它对中国的房地产有抑制作用;而在危机的应对阶段,它对中国的房地产市场的作用力是双重的,既有抑制作用,又有刺激作用,从2009年的情况看,是刺激作用大于抑制作用,但2009年第三季度之后情况将发生明显变化。未来的房地产市场前景堪忧。
[关键词] 次贷危机、房地产、信贷扩张、中国发展思路
美国次贷危机对房地产市场的影响
美国次贷危机给处于经济高位运行的中国敲响了警钟。研究美国次级债市场现状，分析其对我国传统房地产宏观调控理论挑战和造成国际短期资本从中国房地产市场撤离等影响，总结经验和教训，提出我国政府应该从信用监管、实现商业银行资产证券化、稳定房价等方面进行改进，这对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展大有裨益。
一、 次级贷款的概述
（一）次级贷款的定义
次贷危机，全称应该是美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机。而顾名思义，次级按揭贷款，是相对于给资信条件较好的按揭贷款而言的。因为相对来说，按揭贷款人没有（或缺乏足够的）收入/还款能力证明，或者其他负债较重，所以他们的资信条件较“次”，这类房地产的按揭贷款，就被称为次级按揭贷款。
次级贷款或次级按揭(subprime lending)，是为信用评级较差、无法从正常渠道借贷的人所提供的贷款。次级贷款的利率一般较正常贷款为高，而且常常是可以随时间推移而大幅上调的浮动利率，因而对借款人有较大风险。由于次级贷款的违约率较高，对于贷款商也有较正常贷款更高的信用风险。
“Subprime”这个字经常运用在subprime lending、subprime mortgages、subprime car loans、subprime credit cards。subprime的意思是泛指有信用问题(problems with credit history)状况下的贷款。因此所谓次级房贷，是指信用状况较差之房贷者的贷款。
相对于给资信条件较好的按揭贷款人所能获得的比较优惠的利率和还款方式，次级按揭贷款人在利率和还款方式，通常要被迫支付更高的利率、并遵守更严格的还款方式。这个本来很自然的问题,却由于美国过去的6、7年以来信贷宽松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨的影响，没有得到真正的实施。这样一来，次级按揭贷款的还款风险就有潜在变成现实。在这过程中，美国有的金融机构为一己之利，纵容次贷的过度扩张及其关联的贷款打包和债券化规模，使得在一定条件下发生的次级按揭贷款违约事件规模的扩大，到了引发危机的程度。
（二）次级贷款的特征
与传统的金融危机，特别是上世纪90年代以来发生的东南亚金融危机等相比，本次危机主要有以下特点：
（1）危机由次级贷款抵押产品开始，迅速蔓延到非抵押产品领域，并冲击整个金融市场。
（2）危机使发达国家最具创新力的投资银行等金融机构率先溃败，而新兴经济体相对薄弱的金融体系或中小金融机构却比较稳健。
（3）在金融全球化大背景下，危机引发了世界性的金融动荡，而非局限于个别国家或地区。
（4）由于结构性交易和衍生产品的大量运用，人们几乎无法从根本上了解风险的真实状况，传统的资产负债表和风险计量、管控技术显得苍白无力，需要空前的救助力度和应对措施。
二、美国次贷危机的产生及其原因
（一）美国次贷危机的产生过程
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。
房价下跌，优惠贷款利率的时限到了之后，先是普通民众无法偿还贷款，相继贷款公司倒闭，对冲基金大幅亏损，继而保险公司和贷款的银行，花旗、摩根相继发布巨额亏损报告，同时投资对冲基金的各大投行也纷纷亏损，股市大跌，民众普遍亏钱，无法偿还房贷的民众继续增多……最终，美国次贷危机爆发。
（二）美国次贷危机的产生原因
1．放贷机构和投资者“见利忘险”,忽视风险管理 由于次级抵押贷款的利率比一般贷款利率高2% ~3%,在巨大的利润面前,放贷部门以及次级债投资者们“见利忘险”,大量发放次级贷款,大量持有次级债。当危机发生时,难免遭受巨额损失甚至破产。
2．贷款证券化等金融创新引起风险的传递和扩大 通过贷款证券化,放贷部门将贷款的风险转移出去,同时回收的资金继续用于放贷,使得放贷规模不断扩大。金融创新创造了大量以次级抵押贷款为基础的衍生产品以及以这些衍生产品为基础的“再衍生”产品,这些衍生产品渗透到金融市场的各个角落,风险也得以传递和扩大———次级抵押贷款市场的异动将引起整个金融市场的动荡。从美国雷曼兄弟破产不难看出，放大后的地产债券其影响巨大导致全球的金融危机。
3．信用评级机构严重失职 在这次危机中,标准普尔、穆迪等信用评级公司从一开始就认定次级抵押债券和普通抵押债券同等风险,并给予最高的信用评级。投资者出于对这些机构评级的信赖,放心的大量购买了此类债券。但当次贷危机开始显现时,这些评级机构又将几乎所有次级抵押债券的信用等级调低。这样的行为,直接引起了市场的极度恐慌,导致了全球性的流动性不足这也是造成危机的重要原因之一。
4．房地产市场萎缩是美国次贷危机产生的直接诱因 20世纪80年代末、90年代初以来，美国房地产持续了十几年的繁荣，住房销售量不断创下新记录，房价也以每年增幅超过10%的速度攀升，1995年至2006年美国房价翻了一番。受房地产上升态势影响，美国次贷规模不断扩大。从2006年中期开始，美国房地产市场开始降温，房地产价格出现下滑，2006年三季度至2007年7月，美国房价下跌超过10%，房屋销售锐减，2007年5月美国成屋待售房屋量达到历史最高水平，超过400万套。随着美国房地产形势逆转，次级抵押贷款危机开始表现出来。
5．监管者的失职加剧了次贷危机的形成 如果说次级抵押贷款及其证券化过程的参与者是受利益趋使而忽视风险的话，那么美国金融部门没有予以及时监管则是巨大的失职。受制于不干预市场的传统，尽管美联储等金融监管部门就已经开始注意到贷款标准的放松，但美联储并没有及时规范金融机构的某些行为，错失了防范危机产生的好时机。而且美联储还在一边不断加息的同时，另一边却继续鼓励贷款机构开发并销售多品种次级房贷，次贷危机爆发后，美联储等才对市场进行必要的干预，使更多的贷款公司主动或被迫迅速收缩住房抵押贷款，住房市场需求不可避免地受到影响，加剧了次贷危机的形成。
6．美国宏观经济发展的周期性波动是次贷危机产生的深层次原因 在经历2000年至2001年短暂的经济衰退后，特别是9·11后，美国采取了一系列刺激经济增长的措施，促使了美国经济的连续多年的持续、高速增长，至2004年，美国经济增长速度达到近5年的新高，至4.2%。经济的持续增长为美国次贷市场迅速膨胀提供了非常优越的宏观环境。由于人们普遍持经济增长向好预期，次级抵押贷款经营机构也放松了次贷准入标准。经过了一轮经济的高速增长周期，2004年以后，美国经济开始步入下滑周期，经济增长的逆转带来了连锁反应，次级抵押贷款所积累的风险逐步展现，并在世界范围蔓延。
由以上的分析可以看出，从表层次的分析来看，此次金融危机是由于美国金融产生产品的创新在整个操作过程中出了问题，但从更深一步分析我们知道，这次金融危机实际上是美国宏观经济结构失衡以及经济周期波动的表现。
三、美国次贷危机对中国房地产市场的影响
自2007年5、6月份开始，美国爆发次贷危机。次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险和房地产风险，也在一定程度上改变了我国房市的预期。这主要体现在以下方面：
（一）改变了政府的预期
次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，会危及我国经济改革开放和社会稳定，因而有必要采取紧缩措施，而中国人多众多人口基数大，加上我国城市化进程速度快使得大众对于住房需求逐日加大基于以上要点政府的积极态度使我国房地产能持健康稳定的发展。为此，我国政府在次贷危机爆发后开始敏感和警觉起来，并采取了多项紧缩政策来调控房市，确保房市不成为泡沫。
（二）改变了金融机构的预期
美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警，在目前房市看好情况下地产公司大量囤地贷款占用银行大量资金，贷款更应该严格审核开发商所贷款项，其持续的经营能力和管理能力防止地产成为泡沫从而使得开发商遇到资金断裂等问题是银行遭受损失，其次就是对于个人购房者应该严格审查对于提供虚假证明等，首付购房比例提高，降低风险。银行应对楼市不应持续乐观态度，调控指日可待。
（三）改变了投机者的预期
投机者和投资者投资股市债券等，当股市低迷时其回报率远不如投资房地产利润高。在房市火爆的情况下，除了正常购买需求外大量闲置资金包括个人，企业，外资等资金涌进楼市，使得房地产看似良好发展，大量投机房市使得房价居高不下大量囤房交由中介机构转卖他人造成房价涨价的假象可以说从而助长了楼市的泡沫，应该从金融危机中吸取教训要正确对待楼市问题，没有什么投资只会涨不跌，出现泡沫后投机者和投资者遭受的损失将会巨大。其应该正确认识到危机的影响，多渠道投资避开楼市，避免投资环境恶化从而只投资楼市。
（四）改变了房地产开发商的预期
次贷危机使房地产开发商警示作用，不能总看好以后的房市上涨并以刚性需求分析和市场走势为由认定房价不跌，应该正确认识到即使有刚性需求在各种因素下房价已经不是大众能够接受的价格，一味的抬高楼价只能使百姓购买不起房子导致空置率居高不下，变成有价无市，从而让大量土地浪费，同时也给开发商和银行带来资金压力，开发商大量房子卖不出去占用大量资金同时面临银行的贷款利息等无形中迫使自身压力加大。银行贷款给开发商作为投资短期内不能有效回笼资金无疑是给自身加大坏账风险，一旦开发商资金链断开甚至破产，银行将遭受严重损失。开发商不能一味的囤地，贷款抬高房价，造成市场供不应求的局面应该正确认识到楼市的泡沫，满足刚性需求而造成投机的局面，这与政府政策背道而驰，使得廉租房和经济房受阻，总之房价居高不下有价无市的局面最后受损的是自己，除了资金不能及时回笼外还要担负银行的贷款和资金链问题。
四、中国防止发生次贷危机的应对措施
（一）目前中国房地产市场存在的主要问题
1．泡沫化程度比较严重 我国的房地产市场市场化发展时间较短，而且在发展过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。中国房地产的利润率高达30%～40%。而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10～20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态在暴利的驱使下是得房价居高不下，造成有价无市局面，普通居民无法接受只能持观望态度泡沫越来越重。
2．供需结构失衡 目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。新建的中小户型50-90平米左右、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而普通大众所能接受的价位还是普遍偏高而高端住房却源源不断造成房价居高，空置率大量闲置。由于中小户型的利润没有高档住宅利润高使得开发商不愿开发中小户型从而更加剧了供求矛盾，普通大众正常需求得不到保证，大量高档小区房价又太高空置率高造成严重不平衡。廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，不能满足大众需求，地方政府负债率较高不得不卖地弥补财政，没有多余的资金来建设保障房，地方政府为了完成GDP任务不得不依靠赚钱最快的方法来买地增加税收和利润。甚至出现大量占用耕地来圈地使得本来粮食种植面积不多更加加剧了我国粮食供给风险。而经济适用房在全国一些城市相继出现摇号黑幕等损坏普通购房者的利益。使得大众对廉租房和保障房丧失信心，使得房价朝着不健康方面发展。二手房市场和租赁市场发展慢，二手房的供给不能满足需求中介等机构在其租赁市场也是随着房价水涨船高，加上投机者倒卖闲置房子更是借高房价买卖更加剧房价的抬高。
3．房地产业对金融依赖程度较高，较大的金融风险 中小房地产公司借着房价盲目的涨价不断的夜加入拿地中去，使得一些本来不具备资质和实力的公司也大量圈地倒卖土地或囤地比自己建设房子还要挣钱，不需要投入太多只要前期土地拿到手等时机成熟直接倒卖翻转几倍甚至数十倍的利润。规模大的房地产公司不断像银行借款来圈地坐等房价上涨在出售赚取可观的利润，国家4万亿投资百分之八十基本都是国有大中型企业用去基础设施和房产圈地，使得本意刺激经济发展而变成了助长房价的又一重要原因。房地产公司占用银行大量资金，自由流动资金不足，一旦销售停滞将出现资金断裂等问题，甚至出现破产情况。
4．房地产市场秩序混乱 我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为都有各自的内幕。尤其是高房价的诱惑下各机构更是投机态度进行操作来获取最大利润而且随着房市的不景气和房价的下跌，开发商资金压力大必然降价销售回笼资金，中介机构也同样挤压大量空房，大众更是迟观望态度。使得出现泡沫短时间内加剧市场的混乱。
（二）中国防止次贷危机发生的应对措施
1．完善个人诚信系统，提高个人房贷 个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群。
但由于信息不对称商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系。虽然目前我国的个人信用体系已经初具规模，包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等。但许多个人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来，我国个人信用体系依然很单薄。通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。
2．存款保险制度，变隐性保险为显性保险 我国政府对于银行存款提供担保制度让各银行不注意风险控制大量资金借贷给房地产企业，加上现在的国有银行已经股份制不可能在全额担保了，这就只能依靠银行自己的风险控制。一旦危机发生一行将出现问题，在房价过高的情况下一旦房地产公司出现销售不出房子导致资金断裂等问题，银行将面临巨大风险，房产出现重大泡沫，不管是银行，房产公司还是个人都将有损失。所以说建立存款保险制度是在必行
3．包括抵押物估价和对借款人还贷能力严格审查等在内的房贷发放管理 对于抵押物的估价要严格执行，不行虚高或者低估加强风险管理应该对变动的大的抵押物慎重，以免受市场的行情影响而损失。个人借贷要严格审查，不能只按原先的程序化审查，特别是对于风险较大的个人要复审，以免出现还贷不及时或不还贷等问题，特别是出现过信用问题或与实际还贷能力有重大出入的不应该办理房贷，减少损失和风险。
4．住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险 05年建设银行推出内首个住房抵押贷款证券化。我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存款。一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危。证券化的推进必须与我国国情相适应。目前，我国尚不具备全面推行其相应的经济、法律环境，开展住房抵押贷款证券化路径应遵循循序渐进的原则，先试点总结经验成熟后全面开展。在进行住房抵押贷款证券化的基础上全面实行房地产证券化。我国商业银行面临的双重风险，银行不仅需要将个人住房按揭贷款进行证券化而且需要将对房地产开发商建房提供的贷款实施证券化，建立和健全相关法规制度，有关部门制定出有利于整体法律环境建设的相关制度，建立信用担保机制，加强宏观调控与有效监管等。
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