一、个人住房贷款业务的发展及发展背后的问题
二、个人住房贷款业务的风险
三、个人住房贷款的风险防范及对策
内 容 摘 要
本文从我国商业银行开办的个人住房贷款业务入手，详尽地分析了发放该类贷款存在的各种风险隐患，并对信贷实务中如何控制和化解风险提出了可操作性的政策建议。本文主要有三部分组成：第一部分概要地介绍了我国个人住房贷款业务的发展及其发展背后存在的问题，指出了个人住房贷款存在风险隐患；第二部分详细论述和分析了目前我国商业银行个人住房贷款业务的风险表现,主要包括:借款人引发的风险、开发商引发的风险、银行自身引发的风险和其它主要风险（借款契约风险、法律风险和流动性风险）；第三部分针对我国商业银行个人住房贷款的各种风险,提出了风险防范的对策。
我国商业银行个人住房贷款风险及防范
【 文 摘 】本文从我国商业银行开办的个人住房贷款业务入手，详尽地分析了发放该类贷款存在的各种风险隐患，并对信贷实务中如何控制和化解风险提出了可操作性的政策建议。本文主要有三部分组成：第一部分概要地介绍了我国个人住房贷款业务的发展及其发展背后存在的问题，指出了个人住房贷款存在风险隐患；第二部分详细论述和分析了目前我国商业银行个人住房贷款业务的风险表现,主要包括:借款人引发的风险、开发商引发的风险、银行自身引发的风险和其它主要风险（借款契约风险、法律风险和流动性风险）；第三部分针对我国商业银行个人住房贷款的各种风险,提出了风险防范的对策。
【 关键词 】商业银行 个人住房贷款 风险 防范
随着国民经济的不断发展，住房分配货币化制度的实施，我国商业银行开办的个人住房贷款帮助越来越多的人圆了住房梦。由于个人住房贷款具有风险小、收益时间长、社会效益明显等优点，已成为各家商业银行极力拓展的拳头产品。然而，在大力拓展个人住房贷款业务的同时，不能忽视其风险的存在，因此，加强对个人住房贷款风险隐患的研究，有针对性地制定出有效的防范措施和对策，具有重大的意义。
一、个人住房贷款业务的发展及发展背后的问题
（一）个人住房贷款业务的发展
房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，近几年来房地产更是持续高涨，房地产投资额年平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年27％的速度增长。随着房地产业的发展，房地产业所带动的个人住房贷款业务也得以迅猛发展，特别是1997年以来，发展速度更加迅速，截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达12000亿元，个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的比重，已有1997年的0.39%上升到2003年的9.27%。同时，国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1%-0.2%之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。
（二）个人住房贷款发展背后的问题
虽然房地产业的发展给国家创造了不少的经济效益，但是在房地产迅速发展的背后，房地产泡沫也大大出乎人们的想像，房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，也可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是重要原因之一。
由此可见，在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款在严格意义上并不是一个真正对商业银行来说低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款种类。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行一个不容忽视的风险源。
（三）当前个人住房贷款存在的一些问题
当前个人住房消费贷款业务发展较快，但其中存在的问题较多，应引起有关部门的重视。 一是“关系人”住房贷款多。《商业银行法》规定商业银行“向关系人发放贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款的条件”。 二是住房贷款手续不真实、不完整。借款人大多出于贷款的易得性而出具虚假的个人收入证明和担保身份证明等贷款^^文档，骗取银行贷款。 三是住房贷款用途“改嫁”。部分企业以职工名义向银行集体骗借住房贷款，以弥补企业流动资金或固定资产投资缺口。个人住房消费贷款用途的“改嫁”，变相降低了企业贷款必要的条件，容易形成先天性住房消费贷款被挤占挪用，导致住房消费贷款的虚增，不利于房地产行业和住房金融业的良性发展。 四是开发商、发展商不完全具备申请住房贷款的资格。开发商、发展商申请住房贷款的基本条件是：具备房地产开发资质、信用等级较高、具备“四证”（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）、具有不低于开发项目总投资的30％的自有资金。而部分开发商、发展商为 “炒地皮”、“炒楼盘”提供虚假的“四证”等资信证明，套取银行贷款，加之个别银行对开发商、发展商资质审查重视程度不够，从而增加了住房贷款的风险。为此建议：一是人民银行、商业银行、住房管理部门要切实加强对住房信贷业务的监督与管理，严格规范房地产市场的准入条件，促进房地产产业良性发展；二是各商业银行应当加强住房信贷业务的行业自律和内部稽查，把好住房贷款的发放、使用、管理、监督各个关口，降低住房信贷业务风险；三是加强对住房信贷业务的外部监管，人民银行要尽快出台新的政策措施，规范住房信贷业务的健康发展。
二、个人住房贷款业务的风险
（一）借款人引发的风险。主要是指由于借款不遵守合同约定导致银行利益损失的信用风险。
目前由于全社会缺乏完善的个人信息管理体系，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用^^文档骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备按期还款的能力，其通过伪造个人信用^^文档骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
值得指出的是，个人住房贷款属于中长期贷款，其还款期限通常要持续20－30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款银行承担了相当大比率的利率风险，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况，这使得贷款银行在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
（二）开发商引发的风险。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，利益受到损失。
1、善意违约。开发商将购房款入账后，因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。
2、恶意诈骗。这里所说的恶意诈骗其实就是开发商假按揭给银行所带来的风险。
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。
（三）银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，在群体上通过内部分工进行相互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实，引起资产损失。主要有人员道德风险，贷款审查风险和贷后管理风险
1、人员道德风险。主要是指银行贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关^^文档不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办人员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险。贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办人员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、合法性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
另一方面，由于没有一个完善的社会信用体系，贷款审查手段单一，银行间信息沟通不畅，银行对借款人情况的了解十分有限，加上全社会没有形成讲信用的风气。这就导致有的借款人伪造收入证明，或者用一份收入证明在不同的银行同时贷款，甚至到异地银行贷款，而银行对这些情况无法核实，导致贷款风险加大。
3、贷后管理风险。 大部分商业银行对个人住房贷款的贷后管理参照公司类贷款的贷后管理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数量众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数量远远大于公司类贷款客户的数量，如果沿用公司类贷款的贷后管理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。
(四)其它主要风险。除借款人，开发商和银行自身引发的风险外，主要还有借款契约风险，法律风险和流动性风险。
1、借款契约引发的风险。一是合同潜伏的风险。由于借贷双方签订的借款合同存在漏洞和缺少重要条款导致贷款风险，这种风险潜伏在合同本身，应全力避免。二是贷款保证形式风险。如借款人不具备抵押和质押的条件，银行则按规定要求贷款人必须有单位作保，表面上看这项规定对保证贷款人的利益有益。但是，如果企业充当担保人，从短期看，规模小或经营不善的单位相当多，让这些企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益；从长期来看，在市场经济中，任何企业充当担保人，贷款人债权利益的实现也不一定有保证。
2、法律风险。个人住房贷款的法律风险,包括三个层面的内容：(1)合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。(2)按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务,要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品,银行的贷款风险自然就很大了。(3)抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物.
3、流动性风险。住房抵押货款属中长期贷款，其资金主要来源于居民储蓄存款，属于短借长还的资金融通，在一定程度上违背了银行资金使用的对称性原则，一旦发生存款人挤提存款或非正常的集中提取存款，银行就有可能发生资金周转困难。因此，客观上需要有健全的风险转换机制做保险，而我国目前的状况是，缺乏政府担保机构、住房抵押贷款保险尚处于试点阶段，银行还很难通过这种方式转移贷款风险。
三、个人住房贷款的风险防范及对策
（一）商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务
一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。
（二）银行应加强贷款审查和贷后管理工作，把风险减到最小程度
贷款审查主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目^^文档（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。
贷后管理主要是对借款人跟踪调查和分析，注重偿还风险的预测。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。
（三）国家和银行应加强社会道德和信用建设，完善个人征信管理体系
国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以及宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、广大居民对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则”，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计^^文档的真实性、准确性和及时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用^^文档的真实性，杜绝一切弄虚作假行为。
（四） 进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。同时，有关部门要严格执法，依法办事。对于提供假^^文档、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
（五）大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化
目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
此外，为促进房地产业健康、持续发展，减小个人住房贷款给银行带来的风险，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
参 考 文 献
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10、谢渡扬“略论我国消费信贷的发展”[J]《金融研究》2000第1期
11、敖惠诚 高玉泽“关于我国消费信贷发展的思考”[J]《中国金融》2002年第4期
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